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第一章總則

第一條為了加強(qiáng)對(duì)本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行辦法。

第二條本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易是指在行政劃撥的國(guó)有土地上各類(lèi)房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、調(diào)換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

凡在本市市區(qū)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)行政劃拔的國(guó)有土地上各類(lèi)房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換的交易活動(dòng)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均適用本辦法。需要有償轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押行政劃撥的國(guó)有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權(quán)作為股份入股經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)向市土地管理局提出申請(qǐng)，補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉(zhuǎn)移的行為，不適用本辦法。

第三條*市房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主管機(jī)關(guān)，依法對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)理。*市土地管理局依法對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)中有關(guān)土地管理進(jìn)行監(jiān)督檢查。*市房地產(chǎn)管理局按季將本市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況抄送市土地管理局備案。因房屋所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，由土地管理部門(mén)依法辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)。

第四條房地產(chǎn)市場(chǎng)主管機(jī)關(guān)的職責(zé)是：

(一)貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

(二)對(duì)從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人進(jìn)行資質(zhì)審查。

(三)監(jiān)督、檢查房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，查處經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的非法行為。

第五條房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行,并遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。任何單位和個(gè)人在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。

第六條商品房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)部門(mén)預(yù)售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動(dòng)，按商品房管理辦法實(shí)施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動(dòng)，適用本辦法。

第二章房產(chǎn)評(píng)估和價(jià)格管理

第七條本辦法所稱(chēng)房產(chǎn)評(píng)估是指房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)各類(lèi)房屋根據(jù)其結(jié)構(gòu)、等級(jí)、適用程度、地段差異以及市場(chǎng)供求等因素，對(duì)其價(jià)值所作出的認(rèn)定。

第八條凡從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的單位必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資格審定。從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的個(gè)人，須具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局考核合格，取得評(píng)估員資格證書(shū)后，方能從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

第九條進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋，必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)評(píng)估，確定其評(píng)估價(jià)格。未經(jīng)評(píng)估的房產(chǎn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可按有關(guān)規(guī)定收取評(píng)估費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。

第十條單位自管房、私房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，由轉(zhuǎn)讓雙方參考其評(píng)估價(jià)格自行協(xié)商確定。

第十一條房管部門(mén)直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門(mén)會(huì)同房管部門(mén)規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，免繳房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金；作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協(xié)商確定，并按本辦法的規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金。

第十二條市房地產(chǎn)管理局可會(huì)同市物價(jià)局根據(jù)市場(chǎng)交易情況不定期公布房產(chǎn)交易價(jià)格情況，指導(dǎo)房地產(chǎn)市。

第十三條房產(chǎn)交易活動(dòng)應(yīng)按以下規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金：轉(zhuǎn)讓房屋的調(diào)節(jié)基金，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格(實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)格的按評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)格)的20％繳納；租賃房屋的調(diào)節(jié)基金，按實(shí)際租賃價(jià)格(實(shí)際租賃價(jià)格低于評(píng)估租賃價(jià)格的按評(píng)估租賃價(jià)格)的20％繳納；抵押房屋，以抵押物清償債務(wù)的，按轉(zhuǎn)讓房屋處理。房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金由轉(zhuǎn)讓方、出租方繳納。

第十四條房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金統(tǒng)一由市房地產(chǎn)管理局代收，全額上繳市財(cái)政，專(zhuān)款專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于城市建設(shè)，并受市財(cái)政、審計(jì)部門(mén)的監(jiān)督。

第十五條房地產(chǎn)交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，不得瞞價(jià)。對(duì)低于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格20％以上轉(zhuǎn)讓的房屋，除按評(píng)估價(jià)格征收調(diào)節(jié)基金外，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第十六條享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房屋在出售或出租時(shí)，其出售價(jià)格或租金以及增值費(fèi)、調(diào)節(jié)基金的征收辦法，另行制定。

第三章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

第十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換等方式連同土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為。

第十八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)貫徹公平合理、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，并簽訂書(shū)面協(xié)議。

第十九條單位自管房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)殤{上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)文件；享受?chē)?guó)家、單位補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)或建造的私房，需要轉(zhuǎn)讓時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。房屋所有人轉(zhuǎn)讓共有房屋，須提供共有人同意的證明書(shū)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人轉(zhuǎn)讓租賃期未滿或未定租賃期的房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，租賃關(guān)系由有關(guān)各方協(xié)商解決，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二十條房產(chǎn)拍賣(mài)，必須委托*市房產(chǎn)拍賣(mài)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第二十一條個(gè)人在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)房屋必須符合國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定。單位因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)私有房屋和外省、市在本市設(shè)立機(jī)構(gòu)需要購(gòu)買(mǎi)房屋的，必須持有關(guān)證件，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

第二十二條房屋因轉(zhuǎn)讓發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋占用的土地使用權(quán)隨房屋產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移；同一房屋產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，各房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，但同一幢房屋所占用的土地使用權(quán)整體不可分割。

第二十三條下列房地產(chǎn)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

(一)無(wú)合法產(chǎn)權(quán)證件的；

(二)產(chǎn)權(quán)尚有爭(zhēng)議的；

(三)房地產(chǎn)債務(wù)未結(jié)清的；

(四)其他依法限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

第二十四條依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，受讓人應(yīng)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理立契過(guò)戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)，向市房地產(chǎn)管理局申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，并憑房屋所有權(quán)證到市土地管理局相應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第四章房屋租賃管理

第二十五條房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

第二十六條出租房屋，包括以房產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)等形式發(fā)生的房屋租賃，租賃雙方應(yīng)簽訂書(shū)面協(xié)議，并向市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理租賃手續(xù)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，租賃關(guān)系方為有效。以土地使用權(quán)入股經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按土地管理規(guī)定首先向市土地管理局辦理有關(guān)手續(xù)。承租非住宅用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，工商行政管理部門(mén)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)應(yīng)查驗(yàn)承租人的《房屋租賃許可證》。

第二十七條出租的房屋必須結(jié)構(gòu)牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。危險(xiǎn)房屋嚴(yán)禁出租。

第二十八條房屋租賃應(yīng)訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)以及租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。非住宅租賃契約須經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審核并辦理登記手續(xù)。

第二十九條機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

第三十條承租人應(yīng)按期繳納租金，并按契約規(guī)定用途使用房屋。如改變用途、改建、擴(kuò)建及改造設(shè)備時(shí)，雙方應(yīng)提前商定，并按有關(guān)規(guī)定修改契約內(nèi)容。租賃期滿時(shí),承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還出租人，需續(xù)租的應(yīng)重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權(quán)。實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長(zhǎng)不超過(guò)該房屋使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)年限。

第三十一條外來(lái)從事勞務(wù)或經(jīng)商活動(dòng)的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區(qū)的戶口證明、居民身份證及有關(guān)證件，辦理租賃手續(xù)。

第三十二條承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)單方終止租賃合同：

(一)承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或改變用途的；

(二)承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)、損害公共利益的；

(三)承租人無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)六個(gè)月不繳租金或閑置房屋達(dá)三個(gè)月以上的；

(四)承租人損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備而又不維修、不賠償?shù)模?/p>

(五)房屋發(fā)生重大損壞，經(jīng)*市危險(xiǎn)房屋鑒定所鑒定為危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的。

第三十三條房屋租賃，出租方應(yīng)按租金額的4％向市房地產(chǎn)管理局繳納租賃管理費(fèi)。

第五章房屋抵押管理

第三十四條房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務(wù)償還擔(dān)保，設(shè)定抵押權(quán)，將房屋抵押給債權(quán)人的行為。

第三十五條房屋抵押當(dāng)事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。房屋抵押活動(dòng)必須遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)、信用的原則，不得違反國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)。

第三十六條下列房屋不得抵押：

(一)無(wú)合法所有人，尚未確權(quán)或產(chǎn)權(quán)有糾紛的；

(二)代管房產(chǎn)代管人無(wú)法定所有人簽署委托書(shū)的；

(三)黨政機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、大專(zhuān)院校自管的；

(四)宗教寺廟、古建筑、影劇院、醫(yī)院等公益設(shè)施的;

(五)限制抵押的(確定為拆遷區(qū)域的房屋，違章建筑、臨時(shí)建筑的房屋，拖欠稅金、債務(wù)尚未清償?shù)姆课荩凰痉?、政法機(jī)關(guān)扣押、訴訟保全、查封的房屋)；

(六)房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為不宜抵押的。

第三十七條房屋抵押擔(dān)保債務(wù)的范圍為主債務(wù)本身和因主債而產(chǎn)生的孽息以及不按時(shí)清償債務(wù)給債權(quán)人造成的損失。抵押房屋必須由抵押人向中國(guó)境內(nèi)注冊(cè)的保險(xiǎn)公司投保，抵押權(quán)人為該保險(xiǎn)的第一受益人。

第三十八條同一處房屋設(shè)定若干抵押權(quán)的，其抵押價(jià)額之和不得超過(guò)該處房屋的總值。清償次序按批準(zhǔn)先后確定，同時(shí)批準(zhǔn)的，按各方債務(wù)額比例清償。

第三十九條單位自管房屋抵押時(shí)，應(yīng)經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)。個(gè)人或多人共有的房屋在進(jìn)行抵押時(shí)，除出具房屋所有權(quán)證、共有權(quán)保持證、土地使用權(quán)證外，須經(jīng)共有人同意，并出具書(shū)面協(xié)議，共負(fù)抵押連帶責(zé)任。

第四十條抵押當(dāng)事人申請(qǐng)辦理抵押房屋前，應(yīng)向房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)u估。

未經(jīng)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)的房屋，不得作為抵押物。

抵押雙方應(yīng)簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)在十五天內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)和土地管理機(jī)關(guān)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，并將抵押權(quán)利情況載入抵押人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

第四十一條房屋抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押契約即告終結(jié)。雙方應(yīng)在十五日內(nèi)到原辦理部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。

第四十二條抵押人到期不能清償債務(wù)，抵押房屋連同土地使用權(quán)由債權(quán)人委托*市房產(chǎn)拍賣(mài)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和土地使用權(quán)拍賣(mài)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)所得價(jià)款，其中土地使用權(quán)部分全額上繳市級(jí)財(cái)政，其余價(jià)款扣除應(yīng)繳納的房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金外，按順序清償債務(wù)。按照土地使用權(quán)有償出讓進(jìn)行拍賣(mài)的，所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)首先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金后，再按順序清償債務(wù)。

第六章房屋調(diào)換管理

第四十三條房屋調(diào)換，是指房屋使用者之間就房屋使用權(quán)進(jìn)行調(diào)換的行為。

第四十四條房管部門(mén)直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權(quán)允許調(diào)換。

第四十五條房管部門(mén)直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權(quán)調(diào)換，雙方當(dāng)事人應(yīng)征得房屋所有權(quán)人同意，并達(dá)成書(shū)面協(xié)議，共同到調(diào)房管理部門(mén)辦理手續(xù)。

第四十六條房屋使用權(quán)調(diào)換，因房屋結(jié)構(gòu)、面積、地段等方面有明顯差異的，實(shí)行差價(jià)調(diào)換。

第四十七條直管房屋使用權(quán)調(diào)換由房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)其房屋使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并據(jù)此收取差價(jià)費(fèi)。

第四十八條差價(jià)費(fèi)由房地產(chǎn)管理部門(mén)收取，用于調(diào)房管理的日常開(kāi)支。

第七章房產(chǎn)交易中介服務(wù)管理

第四十九條市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門(mén)可以根據(jù)需要設(shè)立固定的房產(chǎn)交易場(chǎng)所。其主要任務(wù)是：

(一)組織引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；

(二)為房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者提供洽談協(xié)商、中介服務(wù)、交流信息、展示行情等各種服務(wù)；

(三)開(kāi)展房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、調(diào)換的委托業(yè)務(wù)；

(四)開(kāi)展房產(chǎn)吞吐、抵押等經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)交易場(chǎng)所的單位，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資質(zhì)審查，并向工商行政管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十條興辦房產(chǎn)交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)遞交書(shū)面申請(qǐng)、組織章程和有關(guān)證件，經(jīng)批準(zhǔn)后，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可營(yíng)業(yè)。

第五十一條從事中介服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)持所在地戶籍證明和有關(guān)證件，向房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)資質(zhì)審查合格批準(zhǔn)后，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事中介服務(wù)可按規(guī)定收取勞務(wù)費(fèi)。未經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)。

第八章罰則

第五十二條違反本辦法規(guī)定，謊報(bào)房屋轉(zhuǎn)讓、租賃價(jià)格的，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬(wàn)元以下的罰款。

第五十三條未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人，由市房地產(chǎn)管理局處以二萬(wàn)元以下的罰款。

第五十四條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；對(duì)復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書(shū)之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。

第五十五條房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理人員徇私舞弊、違法亂紀(jì)、索賄受賄的，由所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五十六條房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、調(diào)換發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，糾紛當(dāng)事人可以申請(qǐng)房產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)仲裁，也可以向人民法院起訴。