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各鄉、鎮人民政府，各街道辦事處，區政府各部門、專業公司，各企業：

為了規范我區棚戶區改造房屋征收與補償工作，維護被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）和市政府《關于進一步規范國有土地上房屋征收與補償工作的意見》（政發[]2號）精神，結合我區棚改工作實際，提出以下意見。

一、健全征收機構

（一）市中區人民政府負責本行政區域內房屋征收與補償工作；區房屋征收辦公室（以下稱房屋征收部門）負責組織實施房屋征收與補償工作。

（二）區房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償具體工作。房屋征收部門負責對實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為進行監督，并對其行為后果承擔法律責任。

（三）區住建、發改、財政、規劃、國土、城管、公安、工商、稅務、監察、審計等部門按照職責分工，互相配合，共同做好房屋征收與補償工作。各鄉鎮、街道和社區居委會要協助做好房屋征收與補償工作。

二、規范房屋征收與補償程序

（一）棚戶區改造征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。

（二）棚改項目確定后，區政府通告，自通告之日起，房屋征收范圍內任何單位和個人不得實施新建、擴建和改變房屋用途、房屋交易、工商登記、建立新的房屋租賃關系等行為，對擅自搶搭、搶建、搶栽、搶裝修的“四搶”行為，不予補償。房屋征收部門同時書面通知有關部門暫停辦理相關手續，暫停期限最長不得超過1年。

（三）房屋所在地鄉鎮、街道、社區居委會組織被征收人協商選擇房地產評估機構。

（四）房屋征收決定前，區政府組織區住建、國土、規劃、監察、城管、征收、審計等部門和被征收房屋所屬鄉鎮（街道），對征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行調查登記、認定和處理，被征收人應當予以配合。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

（五）區房屋征收部門擬定征收補償方案，報區政府確定。

（六）區政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

（七）區政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改情況及時公布。

（八）區政府作出房屋征收決定前，應當按要求進行社會穩定風險評估。

（九）房屋征收決定涉及被征收人500戶以上的，必須經區政府常務會議討論決定。

（十）區政府作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

（十一）區政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

（十二）區房屋征收部門與被征收人訂立補償協議。

（十三）區房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由區房屋征收部門報請區政府，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

（十四）被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由區政府依法申請法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點及面積等材料。

（十五）區房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案，將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

（十六）安置房建設完成，被征收人辦理上房手續。

三、嚴格征收補償標準

（一）房屋價值補償

1、補償方式。征收合法房屋的，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。實行貨幣補償的，貨幣補償的金額按照被征收房屋所處區位新建普通商品房市場價評估確定，被征收房屋的最低貨幣補償價格為同區位新建普通商品房評估價格的90%；實行房屋產權調換的，安置房屋和被征收房屋的價格均按規定進行評估確定，雙方結清差價后，安置房屋的產權歸被征收人所有。

2、補償標準。在搬遷期限內完成搬遷的，具有合法土地使用權的私有庭院式住宅房屋（不含單元式多層樓房），按1.0的容積率予以補償，房屋所有權證記載建筑面積不足部分，在補交有關規費（293元/平方米）后予以補償；房屋所有權證所載建筑面積容積率在1.0以上的，按證載建筑面積予以補償；房屋建筑面積容積率不足1.0的，在補交有關規費（293元/平方米）后，按被征收房屋評估價扣除工料費后，予以補償；容積率超出1.0的無證房屋，根據房屋建筑結構給予工料費補助。

3、事實營業補助。被征收的住宅房屋實際用于經營使用，且符合下列條件的，房屋征收部門應當根據經營年限和實際用于營業的房屋面積，在住宅房屋評估價格的基礎上，臨主要街、路（含商業街、市場）的房屋，每年（經營時間不滿一年的按月計算）增加12%的事實營業補助；臨其它街的房屋每年增加8%的事實營業補助。但事實營業補助和住宅房屋評估價格合計不得超過同區位非住宅房屋的市場評估平均價格的85%。事實營業房屋面積的確認以房屋所有權證記載產權面積為依據，給予貨幣補償。

（1）取得營業執照、稅務登記證并有正常納稅記錄；

（2）房屋所有權證、營業執照和稅務登記證注明的營業地點、時間一致。

4、高層回遷優惠。根據城市規劃，回遷安置房屋為小高層或高層住宅的，給予下列優惠政策（待新房交付使用時一并結算）：

（1）被征收人只選擇一套回遷安置用房的，獎勵8平方米的新建房屋建筑面積；被征收人選擇兩套以上（含兩套）回遷安置用房的，按其被征收房屋合法建筑面積獎勵8%的新建房屋建筑面積，且獎勵的新建房屋面積每套不得超過8平方米。

（2）被征收人回遷時，屬自住房的，每戶獎勵物業管理服務費2.5萬元。

5、最低套型面積標準。用于回遷安置的住宅房屋，房屋建筑面積不得低于國家強制標準規定的住宅設計最低套型面積。被征收人只有一套住宅房屋且房屋建筑面積低于國家強制標準規定的住宅設計最低套型面積標準的，可以向征收部門提出住房困難申請并出示相關證明，征收部門在新聞媒體或者征收現場公示，公示時間不少于7天。公示無異議的，征收部門應當按照多層樓房46平方米、高層49平方米，給予貨幣補償或者房屋產權調換，上述面積以內的房屋差價款和增加面積所需的費用由征收人承擔，超過的面積由被征收人按規定的市場銷售價格購買。

6、無證房屋補償。被征收人違法占地建設房屋的，在搬遷期限內，能夠積極搬家交房的，給予工料費補助（磚混結構樓房330元/平方米；磚混結構平房310元/平方米；磚木結構瓦房290元/平方米；簡易結構房屋180元/平方米；檐高不足2.2米的小配房，按同等結構房屋價格的60%給予補助）。未在搬遷期限內搬家交房的，由區國土、城管等部門依法進行拆除。

7、附屬物補償。征收房屋的附屬物、樹木補償標準按照建房字49號和市中棚組字[]1號文件執行。

（二）搬遷和臨時安置補償

1、搬遷補助費。住宅房屋由征收部門一次性發給被征收人500元/戶的補助費；非住宅房屋按10元/平方米發放。非住宅用房的搬遷補助費包括設備、用具的拆除、運輸、安裝及其它費用。實施司法強制執行的，不予支付搬遷補助費。

2、臨時安置補助費。被征收人選擇房屋產權調換的，住宅用房按合法建筑面積每月8元/平方米計發，非住宅用房按合法建筑面積每月15元/平方米計發，在簽訂房屋征收補償安置協議時一次性全額支付給被征收人，被征收人使用征收部門提供的周轉用房的，征收部門不支付臨時安置補助費。

被征收人選擇貨幣補償的，征收部門應當依照被征收房屋合法建筑面積，按10元/平方米的標準一次性支付安置補助，臨時安置補助費低于1000元的按1000元支付。

（三）停產、停業損失補償

征收非住宅房屋造成停產、停業的，征收部門應當對被征收人支付一次性經營補助費。營業用房按照實際營業房面積給予100元/平方米補助，生產、辦公等用房按照實際使用房屋面積給予70元/平方米補助。

（四）搬遷獎勵補助費

搬遷期限20天。在征收決定公告規定的搬遷期限內完成搬遷經驗收交房的，合法的私房每提前一天每戶發放獎勵補助費2500元，最高獎勵5萬元；機關企事業單位每提前一天按合法建筑面積獎勵16元/平方米。

四、嚴格依法評估

（一）征收范圍確定后，被征收房屋所屬鄉鎮（街道）依據建設主管部門公布的符合條件的房地產評估機構名單，組織被征收人協商選定房地產評估機構；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

（二）房地產評估機構應當獨立、客觀、公正地開展評估工作，任何單位和個人不得干預。

（三）被征收房屋價值，由具有相應資質的房地產評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

（四）房地產評估機構必須入戶，通過實地勘查拍攝照片等方式取得相關資料，對被征收房屋進行評估，出具評估報告，并解答被征收人對評估報告的異議。

被征收人應當積極配合房地產評估機構開展工作；拒不配合的，自行承擔相應責任。

（五）被征收房屋評估結果應公示7日。

（六）被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向作出評估報告的房地產評估機構申請復核。對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

五、房屋產權認定處理

1、已翻建的危舊房屋，按原房屋所有權證記載建筑面積，以現結構予以補償。有建設工程規劃許可證建設的房屋，未辦理產權登記的，按建設工程規劃許可證批準的面積和性質補償；實際房屋面積小于規劃批準面積以測繪面積為準。

2、兩戶或兩戶以上房屋共用一宗土地，房屋所有權證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實際同一容積率進行評估，不再進行土地分割。兩戶或兩戶以上房屋共用一宗土地，房屋所有權證載總建筑面積容積率小于1.0的，共用一個自然院落的，由房屋所有權人協商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達不成分割協議的，由區國土資源管理部門會同區住建、規劃、城管部門和所在鄉鎮、街道依法分割；每戶有獨立自然院落的，由區國土資源管理部門會同區住建、規劃、城管部門和所在鄉鎮、街道按實際測量確定。

3、集體土地轉為國有土地的棚戶區改造項目中，被征收人未辦理土地使用證的，由項目所在鄉鎮、街道土管所、鄉建辦和社區居委會提供統一規劃的宅基地人員名單和土地面積，經鄉鎮、街道審核同意后，由區國土資源管理部門會同區住建、規劃、城管共同依法予以確認；被征收人未辦理房屋所有權證的，鄉鎮（街道）以上政府統一規劃的住房，由項目所在鄉鎮、街道提出初步意見，區住建、規劃、國土、城管部門共同依法予以確認。統一規劃的一處宅基地認定為一名產權人，統一規劃的宅基地面積履行法定程序后，認定為合法土地面積。

六、加強房屋征收補償的監督管理

（一）建立完善房屋征收與補償制度。遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則，征收補償費用應足額到位、專戶存儲、專款專用，并全部用于房屋征收補償，不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠。嚴禁采用暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供電、供氣和道路等非法方式，迫使被征收人搬遷。凡是房屋征收引起的來信來訪，要本著實事求是和依法處理的原則，多做宣傳解釋工作，妥善解決矛盾。對采取暴力、威脅等方法阻撓依法進行的房屋征收與補償工作的，絕不遷就，依法嚴肅處理。

（二）房屋征收工作政策性強、涉及面廣，關系城市居民切身利益和社會穩定，要切實加強領導，明確部門責任。城市管理部門要加大對征收范圍內違法建筑的查處力度，對征收決定期限內未自行拆除的違法建筑要依法進行查處；審計部門要加強對征收補償費用的管理和使用情況監督，及時公布審計結果；監察部門要加強對參與房屋征收與補償工作的政府有關部門或單位及其工作人員的監察；公安部門對濫用強制手段侵害群眾利益的案件，要堅決予以查處。各有關部門要按照職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。