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近年來，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，在國內經(jīng)濟發(fā)展中扮演重要角色，為拉動消費、解決就業(yè)、增長財力發(fā)揮了積極作用。但是，與房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模、對GDP的貢獻等相比，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)所得稅征收率低、增幅過小，反應出稅收征管工作中還存在一些薄弱環(huán)節(jié)和突出問題。如何加強房地產(chǎn)業(yè)所得稅管理，是國稅部門亟待解決的重要課題。

一、房地產(chǎn)所得稅征管工作中存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅源底數(shù)不清。隨著城市化進程加快，房地產(chǎn)市場方興未艾。作為年1月1日以后新辦房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管單位，各級國稅機關對加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理制定了很多政策規(guī)定，采取了一些有針對性的具體辦法，然而效果并不明顯。究其原因，重要一點是信息獲取渠道過窄，相關制度不健全，對房地產(chǎn)商的置業(yè)資訊掌握不夠，體現(xiàn)在不了解商家購置了多少地，開發(fā)了多少商品房，屬下掛靠了多少項目部門，某一時期商品房銷售情況如何等等。不能對房地產(chǎn)商置業(yè)情況通盤掌握，就談不上對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅實行源泉控管，稅收流失的漏洞也就難以堵塞。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況難以掌控。房產(chǎn)開發(fā)一般周期長，成本費用支出項目多，部分兼職財務管理人員業(yè)務素質不高，財務核算狀況普遍較為混亂。如有的企業(yè)采取收入不入賬、掛往來賬、轉移資金或不申報等多種方式有意隱瞞預收收入，或者開發(fā)項目達到完工標準不及時結轉銷售收入、少計銷售收入；有的企業(yè)利用假發(fā)票、作廢發(fā)票、大頭小尾、項目填寫不全發(fā)票及白條等列支成本費用，或采取多提預提費用、多列建筑安裝費用、超標準列支工資費用、多提固定資產(chǎn)折舊等手段虛增成本；有的企業(yè)采取預算成本或計劃成本結轉，或在多個開發(fā)項目、分期開發(fā)項目之間，故意混淆前后項目之間的成本，以達到多轉完工項目銷售成本的目的。企業(yè)的這些行為，給國稅部門的管理設置了不小的障礙。

（三）房地產(chǎn)業(yè)所得稅征管乏力。現(xiàn)行稅法規(guī)定，新辦企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負責征收，而不動產(chǎn)銷售發(fā)票以及預售房產(chǎn)發(fā)票由地稅部門負責發(fā)售，國稅部門無發(fā)票管理權不能做到以票控稅，地稅部門有發(fā)票管理權又無權征收稅款，兩個部門都有管理盲點，有些地方出現(xiàn)國、地稅爭搶稅源或者疏于管理現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅一直是國稅部門征管的難點。而國稅部門尚未研究制定一整套行之有效的管理辦法，加之國稅部門征、管、查之間協(xié)調配合和信息共享的機制尚待完善，國稅部門與工商、地稅、建設、房管、規(guī)劃等部門信息交換制度需要健全，具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗的稅收管理員很少且崗位又頻繁變動，這些因素的存在加大了征收管理的難度，制約了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理質量。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策需要完善。一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅內外資稅收政策有別。二是新的稅收政策出臺滯后。面對房地產(chǎn)業(yè)管理的復雜局面，有關部門往往不能及時制定出臺有針對性的政策措施，有些現(xiàn)實問題常因缺乏政策依據(jù)而無法處理。如企業(yè)項目完工后遲遲不結轉成本，稅務部門該在何時、采取何種方式對項目進行結算處理等沒有明確的政策規(guī)定。三是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式不統(tǒng)一。根據(jù)有關政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅分不同情況可以實行查賬征收或者核定征收，不少國稅機關為了簡化管理，對房地產(chǎn)企業(yè)不分經(jīng)濟性質、經(jīng)營規(guī)模、財務狀況一律采用核定征收方式，總體降低了企業(yè)所得稅征收率。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的對策建議

（一）注重第三方信息收集。應全面加強對第三方信息資料的收集整理。如從土管部門了解土地交易情況，從房管部門了解項目開發(fā)面積和房屋銷售情況，從銀行部門了解企業(yè)開設賬戶及資金往來情況，從地稅部門了解企業(yè)領購發(fā)票及代開發(fā)票情況等。同時，著力抓好企業(yè)立項報批、分期建設、竣工驗收、開盤銷售、預售轉銷售結轉等環(huán)節(jié)管理，以此掌握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營動態(tài)。還應大力依托地方政府的支持，建立健全政府部門信息共享機制。

（二）建立戶籍檔案信息。建立企業(yè)基本信息檔案，適時、完整記錄企業(yè)各個階段各個時期的經(jīng)營動態(tài)。信息內容包括企業(yè)基本情況，資金來源情況，征用土地面積，項目開工、竣工和銷售的起止時間，實際建筑面積（套）、已銷售面積（套）和未銷售面積（套），銷售價格、單位成本和預售房款情況等。要做到這一點，需要充分調動稅收管理員的積極性，凈化當?shù)囟愂請?zhí)法環(huán)境，構建社會綜合治稅良性機制。

（三）強化納稅評估工作。采取“按季評估、按年結算”形式，全面核實納稅人的賬務、報表和原始憑證，著重審查企業(yè)賬簿資料與各項申報資料是否完整、齊全，賬表數(shù)據(jù)與申報納稅數(shù)據(jù)是否一致，收入、成本費用、利潤及其他有關項目是否符合稅法規(guī)定。重點審查與企業(yè)項目開發(fā)有關的合同文書，如建筑合同、工程預（決）算書、項目增補（減）合同、與客戶的合同協(xié)議等，看合同、協(xié)議書中的有關數(shù)據(jù)是否與企業(yè)入賬數(shù)據(jù)有關或吻合。加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控。關注企業(yè)預售房產(chǎn)情況，及時開展對完工項目的稅收清算。同時，建議財政部門進一步健全有關房地產(chǎn)行業(yè)財務會計制度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財務會計管理。

（四）整頓和規(guī)范稅收秩序。針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，有計劃地開展對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅專項檢查，加大對房地產(chǎn)行業(yè)大案要案的查處力度，嚴厲打擊偷逃稅等涉稅犯罪行為，以達到“檢查一個行業(yè)，規(guī)范一個行業(yè)”的目的。建立房地產(chǎn)企業(yè)誠信納稅檔案，定期公布房地產(chǎn)企業(yè)申報納稅和稅收檢查情況，對拒不申報、嚴重虛假申報或查補稅款拒不入庫企業(yè)，向政府建議取消其今后在當?shù)爻袛埥ㄔO項目的資格，以加大其涉稅違法成本，提高違法風險系數(shù)值。

（五）完善相關政策規(guī)定。修訂房地產(chǎn)內外資企業(yè)所得稅政策，統(tǒng)一稅前扣除標準、稅收優(yōu)惠及稅率等項目，營造內外資企業(yè)平等競爭環(huán)境。加快稅收立法及政策制定工作，統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)業(yè)當前及將來可能出現(xiàn)的各種情況和問題，有前瞻性地出臺應對政策措施。將是否辦理稅務登記作為房地產(chǎn)企業(yè)市場準入的必要前提，增強國稅部門的許可權力。進一步嚴格國、地稅對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管范圍，堅決制止越權征收稅款行為。完善房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式，在規(guī)范企業(yè)財務會計管理的前提下，主要運用查賬征收方式征收企業(yè)所得稅。

（六）加強稅收征管力量。整合、充實基層稅源管理部門力量，盡可能安排既精通房地產(chǎn)業(yè)務，又熟悉相關稅收政策的人員管理房地產(chǎn)企業(yè)。不斷加大對稅收管理員和稅務稽查人員的培訓力度，加強執(zhí)法責任考核，通過能級管理、質量管理、目標管理等形式挖掘管理部門及管理人員潛能，不斷提升房地產(chǎn)業(yè)所得稅管理質量。