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土地投資的方式范文第1篇

這些學者對土地整治的融資投資多元化進行了探討，但對社會資本投資土地整治的內在推動力和經濟規律研究較少，對參與者之前的相互關系及其影響作用也缺少闡述。本文從分析土地整治過程中運用社會資本的內在推動力及參與者相關影響著手，運用委托理論，對社會資本投資土地整治的柔性激勵機制進行研究，以期為政府激勵社會資本進入土地整治領域，實現土地整治可持續發展提供理論依據。

一、社會資本投資土地整治的柔性激勵思路

（一）社會資本投資土地整治的內在經濟規律分析

根據信息經濟學中委托理論，社會投資者選擇投資土地整治的過程可以表述如下：首先，作為激勵主體的政府制定相關政策，提出社會投資者投資土地整治的門檻和途徑。社會投資者可以根據自身實力和各地政策特點選擇有利于獲取收益最大化的投資行為。當然，在具體項目運作實施中，一些諸如國家新型城鎮化政策的改變、國家對農業生產的鼓勵政策、農產品價格的變化、房地產市場（用地指標交易市場）的供求關系轉變等意外事件和社會投資者的應變決策行為最終共同決定了社會資本投資土地整治的效益。

從項目收益角度看，土地整治項目的實施能夠帶來顯著的經濟、社會、生態效益。對于農用地整治項目而言，其收益主要為土地種植（養殖等）收益，特別是傳統種植時，其收益的增加與投資額相比較小，存在較高的不確定性，要以此來形成合理的投資回報，則需要很多年來逐步實現。從農村建設用地整治看，由于涉及農戶搬遷，不僅所需資金較高，而且還面臨農戶搬遷風險、指標交易受房地產市場影響等因素的制約。在這種成本-價值體系下社會投資者投資土地整治，很難成為社會投資者的自主行為。這種回報方式在現實中也鮮有成功的案例。

由于市場中各類信息的反饋具有不完整性，所以政府通過市場調查得到參與各方，如社會投資者、項目所在的村組農民、項目實施的主要參與人等各方的行為發生了何種變化。進而通過分析這些變化，最終了解社會投資者獲得的效益情況。當然這一效益情況，還受社會投資者自身的能力的影響。

（二）社會資本投資土地整治柔性激勵的思路

一些學者認為委托問題的解決不僅靠契約將風險約定，還可以通過柔性方式適應環境變化，由此，提出了激勵柔性概念，即通過柔性化的方法手段對參與主體進行的針對性激勵，其目的仍是適應市場環境的變化。

鼓勵社會投資者投資土地整治，形成市場化、產業化運作的土地整治新模式，其核心是如何科學的分配和調整各方收益。在收益分配中，引路柔性思想，目的是，通過增加柔性成分使各方的需求得到有效的滿足。

傳統的土地整治模式，更注重于項目產生的社會效益和生態效益，而引入社會資本后，社會投資者更注重于經濟效益。因此，需要構建新的成本-價值體系，而新的體系中，必須保持政府的主導作用、監督作用，而又要使社會資本自愿投資于土地整治，從而實現社會效益、生態效益與經濟效益的結合。因此，以政府為主導的激勵主體，可以使用非強制性的方式，根據市場狀況和一些前期政策效果，靈活地調整相關政策，能夠產生持續且潛移默化的說服和引導作用，從而推進社會資本投資的意愿轉化為社會投資者的自主行為。按照這種激勵機制，作為激勵主體的政府和作為以經濟效益為核心的社會投資者，都能夠以各自利益為出發點，從而實現擬定目標的最優化理性決策。

二、社會投資者投資土地整治效益函數建立

（一）社會投資者投資土地整治短期效益函數

從經濟角度講，社會投資者可以采取不同的投資決策行為，而這些行為將產生各類不同的效果，社會投資者的短期收益可能會由于采取粗放投資（如取得農戶土地后給予很少的投資，甚至不對其進行投資）而增加，也很可能會因為大量投資，形成高標準農田，發展現代農業，或者獲取建設用地指標，而新購生產設備、進行人員儲備、開展溝渠路配套和土地平整等行為而減少。

社會投資者對土地整治產生的社會、經濟和生態短期綜合效益函數F 可以近似認為與社會投資者的自主行為 A以及農產品市場或指標交易市場發生的市場環境變化ε具有線性相關性，可以表述為

F=A+ε，

其中 V（ε）=σ2， E（ε）=0，ε為正態型分布。該函數方差值反映了市場對社會投資的影響，方差值越大，表明影響越大。

設Fs為社會投資者的短期效益；其中c是與投資方式無關的效益，短期少量投資維持傳統農業方式產生的效益為m，傳統生產方式對效益的短期增加系數為 p（p>0），短期社會資本投資土地整治形成現代農業生產方式的效益為 n，社會資本投資方式對效益的短期降低系數為q（q>0），則由于社會投資者采取傳統生產方式增加的短期效益為m*p，由于社會投資者采取現代農業方式減少的短期收益為n*q。根據以上分析，社會投資者的短期效益函數可以表述為：

Fs=c+m*p-n*q+ε，

它能直觀地反映短期內社會投資者的投資方式決策行為與短期效益的關系。

（二）社會投資者投資土地整治長期效益函數

設Fl為社會投資者的長期效益，c′是與生產方式無關的效益，p′為傳統種植業生產經營模式對效益的長期降低系數，傳統模式對長期效益的降低效應大于其對短期效益的提高水平。社會資本投入較大成本采取現代農業經營模式（或者獲取建設用地指標交易）對效益的長期增加系數為 q′（q′>q，現代農業經營模式或者獲取建設用地指標交易獲得的長期收益增值大于短期收益的降低額），則由于傳統經營模式長期效益的降低額為m *（p′-p），由于采取社會資本投資者采取現代農業方式（或者獲取建設用地指標交易）增加的長期效益為n*（q′- q）。

從而可以把社會投資者在某一較長時期內的效益函數表述為：

Fl=c′-m *（p′-p）+n*（q′- q）+ε，

它能直觀地反映在某一較長時期內社會投資者的投資方式決策行為與長期效益的關系。

三、社會資本投資土地整治柔性激勵模型設計

（一）政府的最優化決策分析

作為公共利益代表的政府，對社會投資者的投資行為及其產生的效益特別是社會效益和生態效益及其對原有村組農民的權益保障進行考量，從而希望借助柔性激勵手段促使社會投資者獲得最大化長期效益。

假定政府期望社會投資者獲得的經濟、社會和生態長期綜合效益為

Fg=Fl-Clg，

Clg代表社會投資者和參與各方（含政府、村組農民）共同支出成本。

社會投資者自身的凈收益 R=Clg-Cl，其中Cl為社會投資者投資成本，其大小與具體經營方式有關。

作為公共管理者的政府，其風險一般是中性的，因此可以認為政府效益效用的期望等于期望效益的效用，即E[u（R）]=u[E（R）]，R為效益。按照信息經濟學中風險中性的定義，實現期望效益的最大化也就實現了期望效用的最大化。從而得到作為激勵主體的政府最優化選擇約束條件為：max E（F）=max E（Fl-Clg）。

（二）社會投資者的最優化決策分析

社會投資者投資的目的是獲得最大化的期望效用，要制定合理的激勵政策，使社會投資者采取自愿投資土地整治，并形成現代農業生產方式，必須使得其采用現代農業經營方式或獲得的指標收益高于傳統方式，反之，則社會投資者不會投資土地整治。

設社會投資者的效用函數為 u（R）=-e-wR，R 服從均值為 E（R），方差為 V（R）呈正態分布，則V（R）風險厭惡系數可以表述為 w=-u″（w）/u′（w），用其來衡量社會投資者的風險偏好程度。

社會投資者效益效用的期望為

社會投資者在投資方式不確定的情形下，加上農產品市場或用地指標交易市場受市場大環境的影響，為實現上述期望，社會投資者會要求得到穩定的效益水平B。根據 u（B）=E（u（R ）），得，故 B=E（R）-wV（R）/2。

在風險厭惡的情況下，由 u（R）=-e-wR、w> 0 知 u′（R）=we-wR>0，從而得出u（R）為單調遞增函數，這樣只要社會投資者會要求得到穩定的效益水平 B 最大化，其獲得效用 u（R）也就最大化，從而

max B=max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]。

（三）社會資本投資土地整治柔性激勵線性規劃

通過以上最優化決策分析，不難發現市場競爭中社會投資者與政府的決策不完全一致，社會投資者以自我盈利為目的，其最有決策也是實現自身利益最大化。也就是說社會投資者參與投資土地整治的約束條件：投資土地整治帶來的期望效用要高于其投資其他領域的機會成本。由此，作為激勵主體的政府應采取較為靈活和務實的激勵政策安排，引導社會投資者進行投資，使兩者的目標相吻合，即為激勵相容條件。

按照線性規劃的思路和方法，從政府的角度看，社會資本投資土地整治的柔性激勵驅動機制就是讓社會投資者在滿足上述約束條件和激勵相容的條件下，實現政府效用最大化，即

目標：max E（Fl- Clg）

約束條件：s.t. max[E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2]

E（Clg-Cl）-wV（Clg -Cl）/2≥B0

土地投資的方式范文第2篇

本文作者：石小杭田全華工作單位：中國社會科學院對賈經濟研究所

一、思路與方式選擇的核心所在

城市土地作為一個投資領域,其價值完全取決于土地利用,即地上或地下投資的類型、密集程度與效果.事實上沒有一塊城市土地是處于原始狀態的.很明顯,測算土地價值可依據成熟的技術經濟分析方法,對具體地塊的當前與潛在利用形式、費用與收益、風險等因素的清理與量化,將土地利用的一定時期(通常25年左右)內各年度(也可以是季或月)的凈收益貼現并加總,從而得出該土地某種利用類型狀態下的價值量.如果土地被用于非贏利的公共性用途,價值測算時則可進一步借助“成本一效益’分析方法.以技術經濟分析原則為依據的具體土地價值測算方法很多,這里僅簡要介紹其中一種,即“資本化法”.不久前我們在分析城市空間擴張時對農地征用過程中的‘經濟租,曾用“資本化法”對上海市所轄農地價值進行粗略計算,結果如表1.應該說,上述的計算由于并非用于土地價值的準確確定,所以選用的資本化公式十分簡單,數據的處理很粗糙,許多重要因素如資產增值、風險性等均未考慮,故缺陷是明顯的.但這種基于技術經濟分析的土地價值測算可依據一個城市的具體經濟社會環境(如人口、收人、土地供給與需求等)、市場參數(如利率、稅率、折舊率、風險度等)以及土地利用的狀態(如投資類型、邊際成本與邊際收益等)加以細化,從而進行不同規模和不同精度的測算.說明:《l)表中數字來耳:《中國統計年鑒l,89》,第747頁;上海統計局等編.《90年上海房地產市場》,第7‘(2)資本化率選取一年期儲蓄存軟年利卒.O)資本化公式為:獷一號土青其中:V為土地價值;。為當前土地利用平均年收人;,為利*(資本化率);,為預期土地凈收人年增加值.(4)上海所轄農村每畝土地平均分攤的住宅面積為18.2腳氣假設平均重旦價格為300元/.’.那么每畝地住宅補債為,460元.因此考愈農地征用補償價位時.每畝土地應為2‘332.2元.在西方一些市場經濟國家,一個得到公認的關于城市土地價值測算的分析模型是PaulWendt提出的模型獷二Ldt提出的模型:。fx(尸,Y,S尹.,尸‘)一藝(r+O。+I,+D,)其中:土地供給;fx(i,天,c.)獷為城市土地價值;fx表示預期;尸為人口;Y為平均收人;s為競爭性尸.為地區間競爭性拉動;尸.為公共投資;T為財產或財產收益稅;不動產經營成本;I二為不動產再投資的收益;D.為不動產再投資的折舊;i率;R為投資風險;c,為不動產資產增值的可能性.O。為為利息.該模型揭示了現代城市土地價值變動的內在關系,其構成因素被認為是價值測算中不能忽略的.我國城市經濟特征有其獨特性,土地價值測算模型應與國外有所不同.但在方式方法上仍可借鑒國外成熟的經臉.迄今為止我國絕大多數城市級土地價值測算采取的是一種經濟計攝學的方式,即將城市內的燕利性土地使用者(企業)的燕利狀況看成是土地、資金和勞動投人的函數,通過某種經濟計址模型來確定每一種要素的邊際投人對燕利的邊際變動的關系.就土地而言,這種邊際變動關系就反映著土地的‘級差收益’,再對“級差收益,作某種處理就可求出土地的價值.這種測算方式的一個基本判斷是:由于我國基本不存在城市土地市場,缺少市場數據使價值側算的技術經濟方法難以準確甚至無法進行.因此利用現行企業經營實績報送系統的信息,通過計蚤模型的處理賽側算土地價值是唯一可行的途徑.按這種方式進行測算的許多結果都通過了國家和省級技術鑒定.這種方式實際上已得到國家土地局城市土地分等定級與價值測算技術規程的認可和推廣.因此關于這種方式實際效果的探討與論證已成為一個很大的問題.這里我們有必要以南京市的測算為例對這種測算方式予以簡單介紹.這種方式的基本程序是:1.由專家小組通過特爾菲法對影響土地價值的各種因素,如距離商業中心的遠近、交通便捷程度、公共服務完善程度、環境質量等進行選擇和確定各自權數,并對隨距離擴大而導致的因素作用衰減進行量化,計算出各‘因素作用分值表’,表2是南京市土地定級中最簡單的因家作用分值表的例子.再將城市土地按一定原則劃分為若干“單元”(如南京市劃分為699個單元,單元大多在5一25ha之間),并通過如下公式確定各單元的總分位:尸‘二藝W,F‘其中:尸:為各土地單元總分值;甲:為各因素權數;F‘為單元內各因素分值.最后以各土地單元總分值為依據將城市土地劃分為若干等級,從而使土地量化可進人ffi[J算模型;.2.搜集工商企業的經營數據并加以處理,求出各企業的單位用地面積平均利潤盤、單位用地面積平均資金(不包括工資)量和單位用地面積平均工資量等土地效益數據;3.模型與計算.南京市的模型如下:Y二刀。X了,x里,x笙,其中:Y為單位用地而積平均利潤;X,為企業所在土地等級;X:為單位用地而積資金占用量;X3為單位用地而積工資量;夕。、口、、刀2、口3為特定參數.測算結果:Y一o•3320X}‘偽,,x:j,,,x;j,,,模型通過各種檢驗.在此基礎上求出各級土地價值并繪制地價圖.公

二、兩種方式的比較

在城市土地價值測算中,技術經濟分析方式與計量經濟分析方式究競哪一種較優,需要通過比較方能得出結論.以下我們從若干角度來進行一些初步的比較.第一,土地價值的經濟定義是:當土地處于現實的或潛在的最優利用狀態時,其凈收益的資本化值.所謂‘最優利用’的經濟含意可理解為:從宏觀上看,一塊土地的利用符合合理的城市或區域規劃從而單項開發投資的“外差.效應達到最低程度;從微觀上看,一塊土地上的投資規模處于‘邊際成本等于邊際收益‘的水平.現實中,當一塊土地在城市規劃允許的范圍內具有兩種以上投資選擇時,那種能導致更大凈現金收益流的投資方案的收益資本化值就是該土地的價值.技術經濟分析的長處在于對不同投資機會的分析過程中必然考慮各種預期因素,如資產增值、利率變動、費用或收人的變化、風險性等等,因此從方法上講它的測算結果更切合土地價值的經濟定義.計量模型的側算方式則不然,它沒有將土地利用作為一種投資行為處理,而僅看成是現存經濟活動的一種構成要家,試圖通過計算土地質量變動對利潤數量變化的理論上的邊際貢獻來求得土地的實際價值量,這種測算方式無法處理各種預期因素,因而其測算結果會偏離土地價值的經濟定義.第二,土地價值測算的計量經濟分析方式的信息來源完全依賴于贏利性工商企業的經營實績統計與報送系統.因而對于許多非贏利性利用類型的城市土地的價值測算就無能為力.而工商性土地利用在城市土地總面積中往往只占20一30%,更大比重的土地是住宅和公共設施等非直利性用地.然而技術經濟分析的測算方式卻能處理各種類型的用地.以住宅用地為例,由于我國城市房租水平低于成本租金水平,住宅經營收人為負值,即住房系統依靠政府和單位的大量補貼來維持.此時用經濟計量模型來測算住宅用地的級差收人就無法進行.如果城市規劃將這塊地確定為住宅用地,那么用與其毗鄰的工商用地的價值量來推算其價值也不合邏輯.然而我們卻有可能依據技術經濟分析原理奮來測算這塊土地的價值¹V=R一五了一口一T一Hi+S一C其中:V為土地價值;R為年租金收人;M為維修費;O為管理費;T為不動產稅;H為保險費;i為投資利率;S為折舊率;C為住宅每平米造價.在我國現行城市住宅租金水平上,依據這一公式計算出的住宅用地價值很可能是負值.其實這并不奇怪也并不違背土地價值形成的規律.負值反映著不合理政策造成的土地價值扭曲,但是需要指出,如果該住宅用地被明確納人政府的福利政策范圍,那么在確定其價值時就需在上述公式中加人一個依據“成本一效益’分析原則確定的“社會效益,變盤(此時住宅用地價值就可能“轉正”),這同樣是技術經濟分析方法所可能解決的.第三,從測算結果的實際運用效果看,兩種方式也會有很大區別.以技術經濟分析為依據的測算方式由于緊扣城市中每一地塊的實際投資與營運效果以及相關的各種預期,依據其測算結果確定的政府資產管理和收人調節政策不會與實際市場交易與收人形成發生大的偏離.以計量經濟模型推算出的土地價值基木上是“統計數字與技術”的結果,與市場實際交易中的價格與收人會有很大差距,從而形成土地價值的“雙軌制”.經.驗證明,沒有哪個企業或居民在土地交易中會僅僅以政府頒布的價值量成交,并如實通報和納稅.土地作為一種不動產極易成為投機和偷漏稅收的領域.因此從我國實際情況看,以計量模型測算出的土地價值作為政策基礎將會導致實際操作中的問題.第四,我國城市土地價值測算的經濟計量模型大都將土地使用者(工商企業)的利潤看作是三個因素,即土地區位(等級)、資金投人和勞動投人的因變量,將企業的實際數字帶人模型回歸出它們之間的數量關系.問題在于,僅僅以區位、資金和勞動來解釋企業利潤是不符合現代經濟運行規律的,因為管理和技術是不能被忽視的.盡管各城市土地價值測算的計量模型結果最后都通過了檢驗,然而我們知道,計量模型往往會存在實質上的偏差,相比之下,經驗與技術更多結合的技術經濟分析方式在處理這類問題上往往較為周全.在土地價值測算上,技術經濟分析的方式必然要對土地投資的不同技術方案與配置結構的收益流進行比較分析.盡管很難將管理和技術因素變化的效果精確量化,但技術經濟分析畢竟在這方面有其所長.城市土地價值側算的兩種方式還可在更多方面進行比較,限于篇幅就不多談了.總之,城市土地價值測算是關系到我國資源配置與收人分配政策制定的基礎理論問題.測算方式的研討既有學術意義,同時也為實際工作所急需.

土地投資的方式范文第3篇

一、投資入股方式

根據相關稅收法律法規規定，企業以房地產對外投資，不需繳納營業稅及附加、土地增值稅(房地產企業除外)，但必須繳納企業所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。”母公司該項房地產投資行為，不征收營業稅，也不需要繳納城建稅和教育費附加。2.土地增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。”和第五條規定：“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。”由于母公司和子公司均不是房地產開發企業，因此該項房地產投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據《印花稅暫行條例》第三條規定：“納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。產權轉移書據，立據人按所載金額萬分之五貼花。”《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定：“條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。”《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）規定：“財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。”母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定：“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。”《財政部國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第二條規定：“企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。企業以非貨幣性資產對外投資，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。”母公司的該項房地產投資業務屬于非貨幣性資產對外投資，因此，應視同轉讓財產確認非貨幣性資產轉讓所得，計算繳納企業所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計應繳稅費125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據《契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅。”《契稅暫行條例實施細則》第八條規定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。”承受房地產權屬的子公司，應按房地產投資價值1500萬元的4%計算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計應納稅費60.75萬元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計應納稅費186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業集團財務負責人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產，根據相關稅收法規規定，接受投資方必須繳納契稅。該財務負責人問：如果采用“資產劃轉”方式，母公司將商務樓權屬無償劃轉給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業集團公司作為母公司，將其房地產權屬劃轉給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉。根據《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產劃轉”第二款規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”承受房地產權屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產權屬的子公司能夠享受免征契稅優惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉資產”業務，根據其他相關稅收法律法規規定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業所得稅和印花稅，還需要繳納營業稅和土地增值稅，顯然增加了稅負。

二、無償劃轉方式

（一）資產劃出方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《營業稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規定：“單位和個人將不動產或土地使用權無償贈送其他單位和個人，視同發生應稅行為。”母公司將其商務樓權屬無償劃轉給子公司，屬于贈送行為，應按視同銷售不動產“應稅行為”繳納5％的營業稅，并按照規定比例繳納城建稅和教育費附加。應繳納營業稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。”《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）規定：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務的人。（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。”母公司將其商務樓權屬無償劃轉給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應繳納土地增值稅。因為商務樓是新建成的，所以房屋成新度應為100％，則計算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率應為30%。因此，母公司應繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定和《企業所得稅法》第九條規定：“企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除”。《企業所得稅法》第十條規定：“在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規定“：企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈。”母、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉給子公司的商務樓權屬，屬于對外捐贈，權屬已發生改變，應當視同轉讓財產，按劃轉資產公允價值與賬面價值及所納稅費的差額確定應稅收入，計算繳納企業所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業所得稅稅前扣除。因此，母公司應全額計算繳納企業所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計應繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據37號文第六條“資產劃轉”第二款規定，子公司承受母公司無償劃轉的商務樓權屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業所得稅。根據《企業所得稅法》第六條規定：“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入。”和《企業所得稅法實施條例》第二十一條規定：“企業所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業接受的來自其他企業、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產的日期確認收入的實現。”第十三條規定：“企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。”子公司接受母公司無償劃轉的商務樓權屬，屬于接受非貨幣性資產捐贈，應按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅375萬元(1500×25%)。

土地投資的方式范文第4篇

第二條小城鎮建設用地應在節約用地和保護耕地、注重環境保護,服從土地利用總體規劃和小城鎮建設規劃的前提下進行，確需變更土地利用總體規劃的，國土管理部門要按照超前發展、一次到位的要求對土地利用總體規劃進行修改,按規定程序報批，保證鄉鎮企業向小城鎮集中發展的必要用地。國土管理部門要參與小城鎮建設規劃的編制、審定和修改工作；組織編制基準地價。

第三條凡在小城鎮投資建設需要征用土地的實行統一規劃、政府統征、確定基價、分檔批租、統一管理。按照小城鎮土地利用總體規劃和小城鎮建設規劃，由小城鎮政府或市、縣政府統一定價征用，實施基礎設施建設，再開發整理后，根據產業性質、投資規模、用地區位、代征道路等因素分類確定地價，優惠出讓給企業。

第四條凡在小城鎮內投資辦企業符合租賃使用土地條件的，新征用地交清了土地征用補償費后的企業生產項目用地，使用原劃撥國有土地使用權的生產經營用地,可對企業用地實行年租制，企業按年度交納土地租金。

第五條小城鎮規劃區內投資企業依法取得的出讓土地，在使用期限內，擁有使用權、收益權、處分權，可依法轉讓或抵押。

第六條小城鎮外企業兼并小城鎮內使用國有土地的企業，其土地一律按劃撥方式供給，將原企業土地劃撥給新企業使用，用途不變。如需改變用途或收購小城鎮內企業使用國有土地時，其地價評估費按標準的30％收取，土地出讓金最低按地價10％收取。

第七條凡投資小城鎮辦高新技術產業、現代化農業、生態環境保護與建設工程項目的，使用存量土地的按標定地價10％收取出讓金，新征建設用地的土地出讓金按征地總費用的10％收取。

第八條投資一般性工業項目、旅游項目，對小城鎮相關產業具有較大促進作用的，使用存量土地的按標定地價20％收取出讓金，使用新征建設用地按征地總費用的20％收取。

第九條投資房地產開發與餐飲、娛樂等盈利性項目，土地供應方式一般應采取招標拍賣方式。協議出讓土地，使用存量土地的，土地出讓金按標定地價40％收取，使用新征建設用地的按土地征用總費用的40％收取。

投資各類工業生產項目使用國有土地也可采取租賃入股等方式。

第十條凡收購小城鎮破產企業的，土地資產連同其他資產一并計入破產變現資產，土地按出讓方式簽定出讓合同后，土地出讓金可首先用于安置職工。

第十一條凡各項小城鎮建設用地出讓后一次清出讓金的，可按出讓金總額的5％予以優惠，返還給用地者。

第十二條以租賃方式使用小城鎮內國有土地的，可根據投資額的多少，免交一定年限的土地租金。投資500萬元以上免交一年，1000萬元以上免交二年，3000萬元以上免交三年。

第十三條鼓勵小城鎮建設改造利用國有存量土地，小城鎮內使用國有土地的單位及個人可將使用的國有土地按標定地價作價入股，參與小城鎮開發建設，與來小城鎮的投資者合作、合資辦企業，其土地使用權股份與其他股份享有同等權利。也可先將其土地使用權投入小城鎮建設，待土地拍賣招標后，用收取的地價款對其投入小城鎮建設的土地予以地價適當補償。

第十四條小城鎮建設征占用農村集體土地，土地管理部門應超前服務，積極辦理農地轉用和用地審批手續。涉及將農用地轉為建設用地，應依法分批次辦理批準手續。對支付土地出讓金有困難的可采取租賃、入股方式使用土地。對租用農村集體土地辦企業的，可按建設占地辦理用地手續。市縣國土管理部門要從規劃選址、安置補償、代辦報批、建設環境到竣工驗收全面負責。對一切危害小城鎮建設正常用地行為和對未批先占、批少占多等違法行為要堅決依法查處。

第十五條推行土地置換和新增耕地指標折抵政策，切實解決鄉鎮企業發展用地。小城鎮建設征、占耕地后，需開墾補充耕地保持占補平衡。其補充耕地及占補平衡可在小城鎮域內進行，域內無法平衡的可在市域內平衡。造地方案審查及補充耕地驗收由市、縣國土管理部門負責。

第十六條小城鎮建設用地征地補償費依照《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規定辦理，并按照基準地價進行控制，以降低征地總費用。

第十七條允許農村集體經濟組織將小城鎮規劃區內的工業用地出租給投資者興辦企業或自建廠房招商、自建市場或自建商業用房出租經營，其用地按集體建設占地審批。

第十八條對小城鎮建設用地收取的出讓金留縣部分，縣、鎮可按四六分成。留小城鎮的出讓金，專款用于小城鎮基礎設施建設，不得挪作它用。

土地投資的方式范文第5篇

文章編號：1004-4914（2016）05-041-03

隨著現代農業的發展，國家對農業系列利好政策的出臺，農業領域日益成為社會資金投資的熱點，為科學引導工商資本進入農業，農業部將農業領域劃分為“紅、黃、藍、綠”四大區域，本文通過分析“綠區”、“藍區”、“黃區”、“紅區”這四大區域中典型的農業信托投資案例，對有效的農業信托投資情況進行分析，分析其投資現代農業中農產品的選擇方向，為政府引導農業信托投資農業提供政策參考，為信托公司在進行農業信托選擇方向時提供依據。

一、農業信托相關理論分析

農業信托主要指的是一種通過發行信托產品集中社會資金投資農業項目上去的投資方式。

（一）農業信托分類

目前，在國內實施比較成功的農業信托種類有農業財產權信托、農事服務一體化信托、農產品價格指數投資信托。

農業財產權信托，主要指的是一種將以土地為載體的果園、魚塘等農業生產資料的承包經營權作為信托財產，委托給信托公司作為信托產品向社會吸引資金，將所得收入分配受益人的農業信托方式。

農事服務一體化信托，主要指的是一種將農產品產前的土地流轉環節，產中的種養環節以及產后的加工銷售環節整合起來，由信托公司提供信托資金支持，以保證農業生產全產業鏈一體化經營的農業信托方式。

農產品價格指數投資信托，主要指的是一種通過龍頭企業與信托公司共同商定農產品基準價格指數，并以此引入社會投資者的農業信托方式。這類信托將投資收益與權威部門監測的農產品價格指數掛鉤，生產企業愿意接受，投資者也容易理解。

（二）農業信托運作模式

目前，農業信托的運作模式主要有：雙合作社模式、政府模式、合作社+信托+農業企業模式等。

雙合作社模式。通過成立集體經濟股份合作社和信托農產品合作社，集體經濟股份合作社把信托產品經營權委托給信托公司管理，信托公司再把土地租賃給信托農產品合作社收取固定的租金模式。

政府模式。村集體把信托產品經營權委托給信托公司管理，信托公司與政府合作，由政府作為中間人，向農戶以及信托公司提供必要的資金、技術、倉儲等產銷環節全方位支持，以保證信托項目的有序運營的模式。

合作社+信托+農業企業模式。村里成立農業信托專業合作社，合作社將信托產品經營權委托給信托公司管理，吸引農業企業投資入股的模式。

（三）農業信托資金籌集方式

農業信托資金籌集方式主要有單獨管理資金和集合資金信托兩類。

單獨管理資金。主要包括信托公司存放金融機構的存款或信托資金；投資國債或企業債券；投資短期票券；國內上市股票；國內證券投資信托基金，以及一些結合信托機構自身信托投資及農業開發業務專長，引導信托資金投資于政府編列預算執行的開發項目。

集合資金信托。主要包括向社會公眾或者社會不特定人群作為委托人，以購買標準的、可流通的、證券化合同作為委托方式，由受托人統一管理農業信托資金的業務；向有風險識別能力、能自我保護并有一定的風險承受能力的特定人群或機構為委托人，以簽訂農業信托合同的方式作為委托方式，由受托人集合管理信托資金的業務。

二、農業信托在現代農業“四個領域”的投資模式分析

（一）農業信托投資“藍區”的模式分析

“藍區”鼓勵投資的項目包括產前的商業性研發和生產銷售，產中的設施農業、畜水產品標準化規模化養殖、全程農業機械化服務，產后的農產品檢測、加工、儲藏、物流、銷售等方面。

農業信托投資“藍區”的信托資金投資方向傾向于全程農業機械化服務的投資項目，具體投資的農產品多為具有當地特色的果蔬類農產品，農業信托類型為農事服務一體化信托，信托模式多為雙合作社的運作模式，即信托公司負責產品的投資以及運營管理，而當地合作社則更多需要承擔起果蔬的種植和生產工作，這類產品在當地有著較好較快的銷量保證，考慮到“藍區”投入風險大，但利潤較高，回收較快的特點，北京信托公司在藍區農業信托投資力度較大，收益也相對較高，正是由于高利潤帶來的公司和農戶的積極性，使得政府在這一區域不論生產還是經營環節，承擔的工作相對較小，但高回報也往往伴隨著高風險，政府需要起到宏觀調控、降低風險、保證市場有序公平運營的工作。

（二）農業信托投資“綠區”的模式分析

“綠區”鼓勵投資的項目包括農田水利、農業科研能力條件建設、農產品市場流通、農業信息化、農產品質量安全監管等基礎設施建設和用于農業生產的“四荒地”開發等方面。

對農業信托投資“綠區”的信托資金投資方向傾向于農田水利基礎項目，具體包括農田、土地等項目，農業信托類型采用農業財產權信托，信托模式多為政府模式，即由信托公司負責產品的投資，而政府農產品經營管理以及土地租賃工作。由于土地是國家生產經營的根本，需要政府的大力支持，加上信托公司在這一區域的農業信托投資力度較大，考慮到“綠區”投入高，風險大，且回收慢的特點，政府不能與在“藍區”一樣僅僅起到宏觀調控的作用就行了，還需要政府在這一區域更多地經營服務，為農戶的生產經營和土地租賃以及信托公司的收益提供支持。

（三）農業信托投資“黃區“的模式分析

“黃區”主要涉及大田種植和休閑觀光農業等領域。農業信托投資“黃區”的信托資金的投資方向傾向于大田種植項目，農業信托類型為農事服務一體化和農業財產權兩種方式，信托模式更傾向于政府的運作模式，即由信托公司負責產品的投資，而政府農產品經營管理以及土地租賃工作，由于大田種植的玉米，水稻等作物關系國民經濟命脈，同樣需要在政府再生產經營上給予保證，考慮到“黃區”相比于“綠區”投入期更長性，比較效益偏低，回收周期又同樣長的特點，亟需政府承擔起這一區域的中間人任務，一方面，信托公司進行經營管理工作，另一方面，為農戶再生產過程中提供必要的技術服務以及政策支持。

（四）農業信托投資“紅區“的模式分析

“紅區”主要包括高毒高殘留農藥制售、高污染的超大規模畜禽養殖、糧食轉化乙醇、食用植物油料轉化生物燃料、珍貴瀕危野生動植物加工、湖泊和水庫投餌網箱養殖等領域，由于“紅區”本身高污染、高消耗的特點，這一區域是不允許工商資本進入的，所以無法進行農業信托投資，在此不作分析。

三、農業信托的典型案例分析

（一）山東青州綠色蔬菜種植項目的“雙合作社模式”案例分析

1.案例簡介。山東青州何官鎮的蔬菜種植項目是以農民自發組織的土地合作社為基礎構建的，目前青州的家庭承包地88萬畝，土地流轉面積達35萬畝，土地確權面積也達到一半以上，中信信托投資公司為主要的農業信托投資方，當地種植的蔬菜主要有西葫蘆、山藥、胡蘿卜等多種綠色蔬菜項目。項目實施中，中信信托不直接經營農村蔬菜生產，而是為項目合作社引入先進企業，將先進企業與合作社、農戶聯系起來，與當地土地合作社簽訂了《土地經營權流轉合同》，土地合作社負責綠色蔬菜的種植和生產工作，而信托公司則主要負責信托產品的投資運營工作，中信信托公司介入土地流轉信托的具體運營和盈利方式正在呈現。

在作物生產方面上，目前企業引入德國拜耳作物科學，通過多種方式向農戶引入創新的農業技術和產品，有效提高綠色蔬菜農產品的產量和收益。

在物流方面，信托公司引入順豐物流，在青州建一個物流基地方便從當地運營綠色蔬菜產品，可以有效提高鮮活農產品質量，提高收益。

在投資方面，發放類似銀行卡的信托收益憑證給農戶，中信信托將土地流轉費用發放到卡中，同時該卡具有透支貸款信用憑證，農戶可憑此卡片透支貸款。

2.經驗借鑒。山東青州何官鎮的綠色蔬菜種植項目是屬于農事服務一體化的農業信托類型，在運行模式上屬于雙合作社模式，即項目合作社將綠色蔬菜種植項目的經營權委托給信托公司管理，由信托公司負責這一項目的經營投資工作，信托公司再將具體的生產銷售工作委托給土地合作社負責的一種運行模式；信托公司在投資項目選擇上，充分考慮當地實際情況，選擇了綠色蔬菜項目這一具有當地特色的農產品作為投資方向。

從整體來看，該公司從生產、物流、資金投入等多方面進行投資，科技、資金投入相對較大，資源消耗量大，不過也可以有效提高農產品的產量和質量，加之當地土地合作社的綠色蔬菜種植已經占據一定市場，而蔬菜項目本身回收期又相對短，收益大，有著良好的前景。從政府的角度來看，由于該項目回收快，效益高，可以給農戶以及信托公司帶來更多的生產經營上的積極性，并不需要政府太多的干預也能順利實現項目的運營，但考慮到該項目投資較大，投資風險也相應較大，需要政府在風險控制、宏觀調控上給予大力支持。

（二）黑龍江蘭西玉米種植項目的政府模式案例分析

1.案例簡介。黑龍江蘭西的玉米種植項目主要投資的農業品種為當地大面積種植的玉米作物，該項目的投資方為北京信托投資公司蘭西分公司，蘭西中信公司主要是由中信信托公司、省農科院、哈爾濱谷物交易所共同出資3000萬元成立的。信托公司通過與政府在生產經營以及技術物流等方面合作，在政府的保證下，進行生產經營工作。

在投資方面，信托公司通過對合作社農民發放信托憑證，作為農民獲得土地收益權的一種法律證明的方式向農民提供農業信托投資。

在技術方面，信托公司主要通過與當地政府合作，開辦中信蘭西農民學校，講授農技課程，培訓職業農民，有效地提高了當地農民的技術水平和生產能力，從而有助于玉米產量的提高和農民收入的增加。

在生產方面，蘭西在榆林鎮辟建萬畝國家級現代農業科技創新與集成示范園區地塊，將全縣的40萬畝玉米納入土地信托化改革，整合34個農機合作社，全程提供農業機械化作業服務，整合省農科院、蘭西農技推廣中心科技人員全程進行技術服務。同時，國家政策和技術上的支持有助于玉米的進一步增產，從而提高玉米銷量。

在物流方面，對蘭西國有糧食收儲企業進行整合，發揮谷交所市場資源優勢，暢通農產品銷售渠道，物流的保證可以有效提高鮮活農產品質量，提高收益。

固定收入方面，蘭西中信公司引導農民自愿將承包的集體土地委托給合作社經營；合作社受托農民承包地后，經過整理，再二次信托給中信信托公司，由中信信托公司對合作社農民發放信托憑證，作為農民獲得收益權的一種法律證明。

2.經驗借鑒。黑龍江蘭西的玉米種植項目屬于“政府模式”的農事服務一體化的農業信托類型，即由政府作為信托公司與農戶之間的中間人，負責在技術、物流、倉儲等生產經營各個方面與信托公司合作，大力支持和幫助信托公司的生產投資的一種運行模式；該信托公司在投資項目選擇上，充分考慮當地玉米產業的地區特色，選擇了玉米項目作為投資方向。

從整體來看，該公司從提高農民技術、生產、物流、資金投入等多方面進行投資，科技、機械、資金投入相對較大，但可以有效提高農產品的產量和質量，大大提高蘭西玉米作物的收益，信托公司組織農民承包土地的方式可以有效幫助農民保證穩定的收益，降低投資風險，加之當地土地合作社的玉米種植已經占據一定市場，有了相對穩定的收益，在這個基礎上進行投資和產業升級，又有了當地政府在技術、服務、物流上的大力支持，投資風險小，市場前景巨大，從政府的角度來看，由于玉米這類糧食作物關系到國民經濟命脈，再加之這類作物本身投入大，生產期長，收益低，需要政府與信托公司大力合作，大力支持其經營投資工作。

四、政策建議

首先，“藍區”最適應的信托類型為“農事服務一體化”信托，信托模式為雙合作社的運作模式，全程農業機械化服務項目較多，收益好，信托公司積極性強，但投資風險大。政府應建立明確的動態監管制度，減低風險，保證市場有序運行，保證農戶的穩定收益和農業正常發展