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土地管理法宅基地管理范文第1篇

一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。

在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。

對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”；《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”《土地管理法》第六十條“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。”原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。

當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。

對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現，實現程序等還有待于明確規定。

二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。

法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。

再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。

其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。

再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。

第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。

如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。

附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉鎮企業法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業銀行法

5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）

6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》

8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規、部門規定

土地管理法宅基地管理范文第2篇

一處宅基地不能分兩戶，根據《土地管理法》第62條，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村宅基地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

【法律依據】根據《土地管理法》第62條，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村宅基地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

（來源：文章屋網 ）

土地管理法宅基地管理范文第3篇

[關鍵詞]閑置；宅基地；房屋；合理利用

[作者簡介]吳逸越，中國政法大學刑事司法學院學生，北京100088

[中圖分類號]F301.2　[文獻標識碼]A　[文章編號]1672-2728(2011)04-0034-04

宅基地使用權，是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。宅基地使用權與農村村民的身份相聯系，具有一定的福利性。宅基地被無償提供給農村集體組織成員使用，允許其在上建造住房，保障農民基本的生存權利。因而，宅基地使用權對于維護農村集體經濟組織成員的生活安寧和社會穩定具有重要意義，宅基地的合理利用也是解決農村土地問題的一項重要任務。筆者根據我國農村宅基地大量閑置的現狀以及我國立法的相關規定，結合自己進行的實地調研結果，試圖探究出一條農村閑置宅基地及地上房屋合理利用的道路。

一、農村宅基地利用現狀考察

近些年，我國城市化進程加快，大量農村勞動力進城務工成為農民工。這些進城務工的農民往往一年只回農村一兩次，有的甚至常年不歸，還有一些已經在城市內買房，因而在農村有一大批閑置的宅基地及地上房屋。尤其是在一些經濟欠發達地區，還形成了大面積的“空心村”。另外，農民工們每年要花費大量的資金來請人看管、維護自己在農村的閑置住房。比如，筆者參加的第二批“北京市大學生科學研究與創業行動計劃”項目――“農村宅基地使用狀況調查研究――以安徽省為例”的調研結果顯示，這種現象在安徽省農村相當普遍：一些農民全家外出，房屋常年閑置，還要請人看管、維修，防止毀損；有的則由老人帶孩子留守農村，住著面積達幾百平方米的房屋，還要去清潔、維護。對于老人和孩子來說，這也是項艱巨的任務。

農村宅基地的利用現狀顯然沒有實現宅基地使用權制度的目的，而從宅基地使用權的制度價值上來考量，這一制度主要有以下兩個目的。

(一)保障農民的基本生存權利。宅基地使用權制度通過無償提供可以建房的土地給農民使用，來降低他們生活的成本，從而保護其基本生存權利。因而，宅基地使用權是農村村民個人的重要財產權，關系到農民一輩子的切身利益。另外，宅基地使用權是一種用益物權，并且農民對地上房屋享有所有權，因此，農民們有利用宅基地使用權和地上房屋進行收益的權利。

(二)充分利用農村集體土地，形成有序的使用秩序。從整個中國農村的現狀來看，農村集體土地十分緊張。隨著人口的增長，無論是耕地還是建筑用地，已經沒有多余的可供分配了。《土地管理法》第62條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。由此可見，國家希望通過立法來形成有序、有效的農村宅基地使用規范，并充分利用我國緊缺的土地。

但是，在經濟欠發達的“空心村”和閑置宅基地的所在地，農民受自身文化程度低、農村信息不暢、候鳥式生活(僅在春節或農忙時短暫回鄉)等條件限制，沒有理念或沒有能力來經營閑置的房屋，因此，大多數農民不僅無法通過宅基地使用權來收益，反而還因每年大量的房屋維護費而增加了生活負擔。另外，立法目的缺乏相應的實際措施來保障，由此產生的宅基地和房屋的大量閑置造成了嚴重的資源浪費，未能形成良好的土地使用秩序，與我國“人多地少”的現實狀況不相符合。

因此，探究出一條合理利用農村閑置宅基地和地上房屋的道路是緩解農村土地緊張的壓力和減輕農民負擔的必然要求。宅基地使用權制度的改革已經勢在必行。

二、我國法律關于宅基地的立法現狀及存在的問題

(一)我國法律關于宅基地的立法現狀。《物權法》第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第8條規定：宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。《物權法》第184條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，法律規定可以抵押的除外。

根據以上規定可以看出，我國《物權法》和《土地管理法》不允許農村宅基地使用權的單獨轉移甚至在其上設立抵押權，但并不禁止宅基地上房屋的買賣、租賃和抵押，允許宅基地隨地上房屋一起出賣或出租，即宅基地使用權和其上住房必須一并轉讓。在土地公有制的條件下，宅基地使用權不能單獨成為交易對象，但是不能以此而否認宅基地使用權可隨房屋所有權的轉移而轉移，更不能為了禁止宅基地使用權的轉移而限制或禁止房屋所有權的轉移。綜合來看，我國法律確立了“地隨房走”的原則。

(二)我國關于宅基地立法存在的問題

1.“地隨房走”和“一戶一宅”制度的關系。我國法律規定了宅基地和住房的緊密關系――“地隨房走”，但在長期實踐中暴露出其不足之處。因宅基地上房屋可以在本經濟組織成員之間自由流通，因而，一戶農民可以通過購買或者繼承的方式獲得多處住房，從而獲得多處宅基地的使用權。因此，法律在關于如何處理“地隨房走”和“一戶一宅”制度的關系處存在一個盲點。

2.未對“一戶多宅”的現象提出解決措施。由于上述原因，農民往往會獲得多處住宅，導致宅基地和房屋的閑置。雖然我國法律規定禁止“一戶多宅”，但并沒有對這種現象提出解決措施。在民法中，法無明文禁止即可為之，所以這在某種程度上縱容、默許了“一戶多宅”的現象，對農村閑置宅基地問題的解決也沒有任何指導意義。

筆者的調研結果顯示，農民絕大多數對國家的法律不甚了解，認為自己可以隨意處分宅基地和地上房屋，更不用說宅基地嚴格的申請和審批程序了。因而，單獨買賣宅基地、自行擴建宅基地等違法現象普遍存在。這也造成了我國大量的有關房屋、宅基地的糾紛案件。2008年，全國有關房屋、宅基地的糾紛調解案件達到364572件，在各類糾紛調解案件中占7.32％的比重。對于這些現象，地方政府和司法機關沒有履行好職責是原因之一，但我國法律的模糊規定甚至自相矛盾也有不可推卸的責任。

綜上所述，我國當前關于宅基地使用權的立法現狀還存在諸多問題，雖嚴格限制宅基地使用權的流轉但又規定得不甚明確，這對于合理利用農村閑

置宅基地沒有良好的指導作用，也不符合宅基地使用權制度的價值。

三、閑置宅基地及地上房屋利用的主要觀點分歧及分析

由于我國宅基地立法方面的問題日益凸顯，很多地方也試圖通過采取各種措施來解決宅基地和地上房屋的閑置問題。合理利用農村的閑置宅基地及地上房屋的方法必定是合法、合理地對農村宅基地和房屋進行流轉，但具體操作方式有所不同。目前主要有兩種觀點：

(一)開放農村宅基地上房屋買賣市場，允許城鎮居民購買農村宅基地。此種觀點認為，我國《物權法》和《土地管理法》不禁止農村房屋的買賣，因此也允許宅基地使用權的流轉，但是將受讓主體限定在本集體經濟組織，應該打破這一限制，通過大力推動農村房屋買賣來促進閑置宅基地和房屋的利用。但是，筆者認為此種做法在當代中國仍不具有可行性，理由如下：

1.不符合宅基地使用權人的意愿。閑置宅基地的使用權人即進城務工人員絕大多數為體力勞動者，且多為臨時職工，沒有養老保險。隨著年齡的增長，當他們不能再進行重型體力勞動時，沒有良好的社會福利保障其生活。而且，在“葉落歸根”的傳統觀念驅使下，他們往往會在退休后選擇回到農村。所以，進城務工人員實際上并不愿意出賣自己的房屋，而是希望保留，等到若干年后回鄉時繼續使用。

2.容易造成一些社會問題。一些農民可能會受政策導向的影響和較高房屋價格的誘惑，或者受其他村民的攛掇，不經成熟思考即出賣房屋。根據《土地管理法》第62條規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。這些因為一時沖動而出賣房屋的農民，結果將無房可住，最終淪為城市貧民，成為社會的不穩定因素。

3.我國有類似的歷史教訓。1998年修訂《土地管理法》時，曾在第41條允許城鎮非農村戶口居民建住宅使用集體土地，結果導致了一些農村集體經濟組織以及房地產商利用該規定大肆炒賣宅基地，違法在農村進行房地產開發，為此1998年再次修訂《土地管理法》時就將該條刪除了。

可見，開放農村宅基地買賣市場，允許城鎮居民購買農村宅基地會對我國農村的集體土地所有制造成威脅，同時也會威脅農民的根本生存權利。因而在現階段并不具有可行性。

(二)回收農村閑置宅基地，進行土地整理和重新規劃。《土地管理法》第62條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。1995年國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》第52條規定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定土地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。

據上述規定，有觀點認為應當回收農村閑置宅基地，進行土地整理和重新規劃。一些地方已經采取了類似的措施，如一些經濟發達的地區對“空心村”進行了土地整理、重新規劃；溫州市等地區在農民普遍富裕的情況下，或者由農戶聯合自建公寓房，或者推行宅基地有償使用的政策，使有經濟實力的農戶花錢去購買宅基地。

但是，這種做法也有幾點弊端：

1.宅基地及其地上設施難以統一規劃利用。宅基地上一般均有房屋及其附屬設施的存在，并且閑置的房屋也并非空空如也，里面往往還堆放了很多物品，只是無人居住而已。如果對土地進行整理和重新規劃的話，必定要拆除地上房屋，這將導致對農民所有權的侵犯和資源的浪費。另外，如何處理房屋內堆放的大量物品也是個很難解決的問題。

2.與宅基地制度的目的和價值相違背。宅基地是無償提供給農村集體經濟組織的成員使用的具有福利性質的農村集體土地，而確定農村集體經濟組織成員資格的依據是戶籍。進城務工人員，即使購買了城市的住宅，戶籍大多并未遷出農村，他們有權保有宅基地使用權。所以回收閑置宅基地再進行整理和規劃不符合法律的規定和宅基地基本制度的目的和價值。

3.可能導致利益沖突甚至危害社會穩定。回收閑置宅基地會對農民的利益造成一定的損害，他們便不愿承認自己宅基地和房屋的閑置狀況。如果強行回收，則會造成農民的不滿和沖突，危害社會穩定。因此，這項提議也缺乏可操作性。

4.缺乏法律指導，不具有普遍適用性。我國立法還未就此作出明確的規定，地方上缺乏統一的法律指導，易導致經濟水平差異較大的農戶之間宅基地面積分配不公，或借此進行權錢交易，滋生腐敗現象。再者，中國土地面積遼闊，各地農村的經濟發展水平和社會發展水平差別太大，前述的方法并不適宜用于經濟落后的農村地區。

可見，回收農村閑置宅基地，進行土地整理和重新規劃的方法可能在個別經濟發達地區會有很好的效果，但是無法推廣。雖然宅基地是無償提供給農民使用的，但是宅基地使用權作為一種用益物權，宅基地上房屋作為農民的財產，若由政府統一進行規劃利用，難免損害農民的利益，也與宅基地的制度本身目的相矛盾。

四、解決方案：政府引導農民出租其閑置宅基地及地上房屋

筆者認為，現階段解決農村宅基地及地上房屋大量閑置的最好辦法是政府采取引導性措施，引導村民出租其閑置宅基地和房屋。從《土地管理法》第62條規定可以看出，法律并不禁止宅基地上房屋的租賃；農民出于對自身利益的考慮，希望利用閑置房屋來收益，并且擺脫高額的維護費用，也一定愿意追隨政府的引導性措施，出租其閑置房屋；同時，這樣不進行強制性要求，尊重農民自己的選擇，也符合民法學上“意思自治”的基本原則。之所以提出這種方案，主要基于以下方面考慮：

(一)我國的城市化進程繼續高速推進，而城市房價的不斷攀升使很多人望而卻步。絕大多數大學生一畢業便淪為蟻族，在城市中買不起房。而城市周邊的農村如果有閑置房屋的話，會吸引一些無力在城市中買房的人們。因為農村的租金畢竟比市內低很多，而且隨著交通事業的發展，城市近郊的農村地區的交通也十分方便。但是，農民們往往有種封閉心理，在沒有很多可效仿的實例時，寧愿自己受損失，也不愿將房屋出租出去。此時，如果政府倡導，并進行一些引導性宣傳，一定能夠打消農民的顧慮，激活農村的房屋租賃市場。這樣一來，一方面能夠幫助城市中大量無力購房者擺脫暫時的困境，另一方面也可以增加農民的收入。

(二)在農村開辦養殖場、加工廠等家庭企業是農民致富的一條經典道路，但是場地和資金的不足是家庭企業發展的瓶頸。農民可以通過租賃同村的閑置房屋來發展家庭企業，促進農村經濟發展，增收自身收入。農民租賃房屋開辦家庭企業并不違反我國現行的法律制度：

1.這不違反宅基地使用權用途限定化的原則。《土地管理法》第63條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。法律對宅基地使用權的用途限定為不得進行“非農業建設”。因此，只要宅基地使用權在依法取得的宅基地上建設了住宅而非廠房等非住宅建

筑，就應當認為符合宅基地使用權的用途。至于使用權人在自己的住宅中從事家庭生產經營活動，不屬于宅基地使用權的內容，而是住宅所有權的內容。因此法律上不應加以禁止。在實踐中，法律并不禁止人們將宅基地上的房屋用于從事小規模的、家庭式的、無污染不擾民的生產和經營活動。

2.不與我國物權法中“一戶一宅”原則相矛盾。《土地管理法》第62條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。此處“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規定，是就申請而言的，即農村村民一戶不得申請多處宅基地，但法律并不禁止農民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權。因此，將《土地管理法》第62條中“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”理解為“一戶只能申請一處宅基地”更符合立法者的本意，而且在實踐中也確實是這樣操作的。

3.農村閑置的房屋可以用作公共設施場所，如用作醫院、老年活動中心、健身房等。在我國大力推進社會主義新農村建設的階段，提高村民的精神文化素養是一個很重要的問題。現實中，農村往往因為缺乏資金或者場所而將這些公共設施項目擱置。而如果由村委會出面租用本村閑置的房屋，并支付一定的租金，可以有效地解決場地方面的難題，也能降低建設公共設施的成本。這對于充分合理利用農村的土地，加強農村的精神文明建設非常有益。

4.農村房屋的出租通過房屋所有人與承租人簽訂合同的方式進行，租金和租賃期限由雙方約定而成，充分尊重了“意思自治”的原則。采取這種方式，不僅增加了農民的財產性收入，而且使得租賃雙方均有后退的余地，也增強了農村房屋的流通性。

5.由政府進行引導和宣傳來激活農村的房屋租賃市場，實際上是將交易成本中占據很大部分的信息成本轉移給了政府，減輕了農民和承租人的負擔，也很好地督促政府通過各種途徑幫助農民增收。

筆者認為，立足于我國“人多地少”的現狀以及宅基地使用權制度的根本目的，對閑置宅基地進行合理利用進而解決農村宅基地大量閑置的問題十分必要。而我國目前立法在這方面卻不具有指導意義，因此政府指引村民出租房屋是現階段實現合理利用農村閑置宅基地及地上房屋目標的較好方法。但是，這不是根本性措施。我們期待國家有關宅基地使用權流轉問題的法律盡早出臺。

[參考文獻]

[1]王利明.民法[M].北京:中國人民大學出版社,2007.

[2]金儉.中國不動產物權法[M].北京:法律出版社,2008.

[3]王衛國.民法[M].北京:中國政法大學出版社,2007.

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[7]中國司法行政年鑒2009[Z].北京:法律出版社,2010.

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[9]王衛國,王廣華.中國土地權利的法制建設[M].北京:中國政法大學出版社,2002.

土地管理法宅基地管理范文第4篇

隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握。《物權法》草案中曾對農村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面上提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農村，土地是農村經濟所有。根據我國土地管理法等相關規定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。

二、現有法律規范中對農村房屋買賣問題的規定

《物權法》第152條至155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

《土地管理法》第62條第3款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發28號）規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》（199939號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。

三、最高人民法院對農村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理。”可見，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的。《土地管理法》施行后，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。

四、農村房屋買賣合同的效力認定

關于農村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無權的人訂立的合同，被人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對農村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現在非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農村房屋買賣合同無效的幾種情形

農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。

法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；

無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農村房屋，如未經權利人追認，則依據《民法通則》的規定，應當認定買賣無效。

非農村集體經濟組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因購買人不符合申請農村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。

2、農村房屋買賣合同有效的幾種情形

農村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

農村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規定的標準，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續。

已在農村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。

土地管理法宅基地管理范文第5篇

據報道，一場讓農民上樓的行動，正在全國二十多個省市進行。各地將農民的宅基地復墾，用增加的耕地，換取城鎮建設用地指標。山東諸城“整建制”地將一個縣的村落“消滅”，河北廊坊未獲審批就先“掛鉤”大搞撤村復耕，亂象不一而足。中央農村工作領導小組副組長陳錫文指出，和平時期大規模的村莊撤并運動“古今中外，史無前例”。在土地財政推動下的這場圈地如果不能得到及時遏制，必然會釀成悲劇。

如何遏制新一波圈地運動，關鍵是三方面，一是嚴格遵守《土地管理法》關于農地征收的程序規定，完善《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》；二是尊重農民意愿，讓作為土地主人的農民能依法保護自己的宅基地權益；三是建立責任追究機制。

地方政府作為圈地運動的主體，其共同的政策依據是國土資源部2008年頒布的《增減掛鉤辦法》，核心是所謂的“占補平衡”，即將多少農村建設用地復墾為耕地，就增加多少用于城鎮建設的地塊。指標是“借”，3年內要以復墾的耕地“歸還”。

這樣的規定是和《土地管理法》相沖突的。《土地管理法》第三十一條規定：非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地。按照保18億畝耕地的國策，應當是先“開墾”后“占用”。

《增減掛鉤辦法》第十二條規定，對項目區實施規劃和建新拆舊進行整體審批，不再單獨辦理農用地轉用審批手續，整體審批結果報國土資源部備案。這樣的規定很模糊，是不是意味著在項目區內的農用地轉用，就不需按照《土地管理法》規定的程序報批？增減掛鉤是否在給地方圈地亂象大開制度綠燈？這樣的制度是否要進行重新評估。

從實際效果看，《增減掛鉤辦法》成為新一輪圈地亂象的誘因。將掛鉤指標的管控交給地方政府，卻又缺乏有效的監督，實際效果是在鼓勵地方變相亂占地。據報道，國土部2009年批給河北的增減掛鉤周轉指標僅為1.2萬畝。河北省“探索”的周轉地，遠遠超過了這個指標。2009年，河北啟動了1000個村的新民居建設，預計到2012年全省15%左右的行政村將完成新民居建設改造，將騰出50萬畝建設用地指標。有些地方將一個縣的農村“整建制”地“消滅”，也不符合增減掛鉤“因地制宜、分步實施”的本意。

道理是即使有“指標”，擬用于城鎮建設地塊的征收程序，也必須符合《土地管理法》第四十五條的規定，即征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的，必須國務院批準。

更加重要的是，作為宅基地主人的農民，要能依法保護自己的合法權益，讓農民自己選擇自己的生活方式。新修訂的《村民委員會組織法》第二十四條規定，宅基地的使用方案須經村民會議討論決定方可辦理。