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土地使用法律法規范文第1篇

自1994年《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》開始，到1998年下半年我國停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化以來，實行了出售公有住房制度和建立以中低收入家庭為對象和以高收入家庭為對象的商品住房供應體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮職工家庭購買公有住房，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優惠，同時對已購公有住房的用地從土地法律制度方面實行了特別的優惠規定。但是，由于這種針對城鎮職工家庭已購公有住房土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實施的實際效果中是存在著一定的漏洞的。本文對已購公有住房土地法律制度實施過程中出現的，弄虛作假騙購公有住房用土地的現象，及國家土地權益讓渡形成的隱形的利益平均和按住房座落位置標定地價的10％收取土地出讓金的規定，造成大量國有資產流失的弊端問題進行一定的探討。并建議通過完善和修改現行對公有住房土地的法律制度，來杜絕其存在的弊端及防止國有資產的流失。

關鍵詞：已購公有住房、土地法律制度、土地使用權、土地收益、國有資產流失

自1994年7月18日《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》開始實施，到1998年下半年我國停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制和住房實物福利分配的方式改變為按勞分配為主的貨幣工資分配方式。實行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭為對象、具有保障性質的適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品住房供應體系制度。 其中，尤其是為解決城鎮職工家庭購買公有住房的問題，不但從契稅的征收等方面給予了大幅度的優惠，同時對已購公有住房的用地的土地法律制度方面實行了特別的優惠規定。這種對城鎮職工家庭購買公有住房的土地法律制度，從立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正確的。但是，由于這種針對城鎮職工家庭的已購公有住房的土地法律制度在一定程度上不夠完善，致使在實施的實際效果中，是存在著一定的漏洞的。本文僅對已購公有住房土地法律制度在實施的過程中出現的弊端及需要完善的問題進行一定的探討。

一 已購公有住房土地法律制度及土地使用權的歸屬

已購公有住房的土地法律制度，是指關于調整對已購公有住房用地進行配置，占有、使用、收益和處分的法律法規等有關規定。他包括現行的1994年7月18日國務院頒發實施的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》、1998年7月3日國務院頒發實施的《國務院關于進一步深化城鎮住房制改革加快住房建設的通知》、1999年5月1日建設部的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、1999年7月15日財政部、國土資源部、建設部 《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》、1999年1月1日實施《中華人民共和國土地管理法》、1990年5月19日國務院實施的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等一系列法律法規等規定。

國家對已購公有住房實行的是政策優惠制度。除對已購公有住房實行按工齡折扣、稅收減免等優惠的法律制度外，這種優惠的法律制度主要體現在已購公有住房的用地法律制度方面。這種住房的用地主要是行政劃撥的方式供應的土地和由職工所在單位經出讓方式取得的公有住房使用的土地① 。對于實行行政劃撥和由所在單位經出讓方式取得的供應土地的優惠法律制度，在已購公有住房的優惠法律制度中占主要成分。國家對已購公有住房實行的土地法律制度的實質，是在城鎮土地歸屬國家所有和職工所在單位享有土地使用權的基礎上，將占有、使用、有限收益和有限的處分的權利從土地所有權和所在單位享有的土地使用權中分離出來，讓渡于城鎮職工家庭。也就是說主要是國家土地收益利益的讓渡。這種利益的讓渡也就是形成這類房屋與普通的商品住房在價格方面明顯區別的主要原因。

對于已購公有住房土地的使用權從法律層面釋義的性質來看，是指土地使用者在法律允許范圍內對土地享有占有、使用、收益與處分的權利，即依法取得利用土地的權限。使用人的這種權利因是根據法律規定或合同約定產生（1），必須在法律規定或合同約定的范圍內行使該權利。所以，土地使用權他是派生于土地所有權的，是具有物權特性的。而物權是指權利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的權利（2）。但是，國家不可能親自使用全部土地，有必要設立用益物權的方式，使公民或法人取得對國有土地的使用權（3）。可見，這種土地使用的價值是設定在國家土地所有權之上而實現的，屬于民法中他物權性質。這種土地使用權權能的目的是為實現土地的使用和收益的價值的，此又為用益物權性質（4）。從這方面來講，國家土地所有權中的土地使用及其收益是應當歸屬國家的，所在單位享有土地使用權及其收益是應當歸屬單位的。但是，國家為了解決城鎮職工家庭的住房問題，將土地使用的收益讓渡給城鎮職工家庭，是從社會的整體利益方面考慮而實施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已購公有住房的成本內，是含有國家讓渡給城鎮職工家庭的應當由國家享有的，因土地所有權派生的使用、收益等利益和所在單位經出讓方式享有的土地使用收益的。所以，已購公有住房的成本中，不是不含與市場調節價的普通商品住房一樣的建設成本的，而是同樣含有與市場調節價的普通商品住房一樣的建設成本的。只是國家為了解決城鎮職工以及中低收入家庭住房的問題，通過住房法律制度的規定，將其中的土地使用權和收益的利益讓渡給了城鎮職工的家庭而已。這就是已購公有住房的價格與普通商品住房的價格從外觀上出現明顯差異的內在原因。為什么已購公有住房的價格具有巨大的吸引力，能驅使相當的一部分人想方設法去爭取，主要原因就在于此。在這種情況下，對城鎮職工家庭實施的已購公有住房法律制度的過程中，在行使土地使用權的占有、使用、收益和處分的權利時，尤其是行使有限收益權和有限的處分權利② 的過程中，就明顯的出現了所存在的弊端。

二 已購公有住房土地法律制度的弊端

（一）對弄虛作假騙購公有住房用土地的行為沒有有效的控制和處罰機制。

1已購公有住房價格明顯低于已購公有住房本身的價值和普通商品住房的價格，這就促使相當一部分人想方設法創設條件去購買。如權力者利用權力、有關系的利用關系、夫妻感情未破裂的夫婦通過假離婚等等創設條件去購買公有住房。造成這些實際上不應當享受優惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面積。甚至出現遠遠超出了不應當享受法律制度優惠人群水平的現象。這些人員在占用大面積住房的同時，又享受了與他們住房面積相同，人口較多的職工家庭所享受一樣的土地優惠利益。這就形成了他們這些人享受的土地優惠利益，與人口較多的職工家庭和購買普通商品住房的人享受的土地優惠利益之間就出現了明顯不平等的情況。這類人通過騙購公有住房而獲得的土地優惠利益，實質上是在損害國家土地收益利益上取得的。他們這種行為本質就是一種損害國家利益的行為。但是，從國家對已購公有住房的土地法律制度的規定上來看，對這種行為是沒有明確有效的控制機制和處罰機制進行控制和處罰的。

2按成本價或標準價向職工家庭出售的，由職工所在單位購買的普通商品住房。這類住房是職工所在單位按國家的有關房改優惠政策，將房屋購買后向職工進行出售的。這種住房的用地雖是用出讓方式取得的土地使用權，但在向職工出售時是根據國家契稅征免法律制度，職工的職務、級別及其工齡等按有關規定進行折扣后，將房屋按成本價或標準價優惠出賣給單位職工家庭的，其中就含有國家向職工家庭提供的土地優惠利益，通過職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益和職工所在單位讓渡給職工的土地使用收益。在這種情況下土地使用法律制度同樣是適用對城鎮職工的土地優惠法律制度的。雖然職工對所購買的住房持有百分之百所有權，但是，這個土地出讓金卻是由單位支付的，這時的土地使用權是單位的，按收益物權的原則土地使用權的收益應當歸屬單位并不歸屬購房人。但是國家為了解決城鎮職工家庭的住房問題，根據住房制度和土地使用法律制度的規定，通過職工所在單位將土地使用權及其收益讓渡給了職工家庭使用（5）。因此，城鎮職工家庭的這種土地使用收益，是建立在國家和職工所在單位讓渡土地利益的基礎之上取得的。在這種情況下騙購這類住房的情況而出現的土地法律制度的弊端，與上述是一樣的。

土地使用法律法規范文第2篇

Abstract: Under the background of socialist new rural construction and agricultural modernization, the land circulation barriers has become the key issue of rural development. Ordering and standardization of land circulation directly related to the "three agriculture" solution. In this paper, the status of the rural land transfer were researched and the necessity of rural land circulation was explained and the current model, the problems and barriers of land circulation were analyzed. On this basis, some suggestions were presented to complete land circulation system.

關鍵詞： 新農村建設；土地流轉；障礙因素

Key words: new rural construction；land circulation；barriers

中圖分類號：F812.8文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）28-0307-02

0 引言

建設社會主義新農村，是中央貫徹落實科學發展觀，構建和諧社會的一個重大戰略部署。土地作為農業生產的一種最基本要素和稀缺資源，只有同勞動力、資金、技術等生產要素一樣遵循效益原則進行流動，才能實現要素間的優化組合，實現土地的高效益利用。另外由于農民觀念的轉變，農民受經濟利益的驅使，大批勞動力到城市務工或改為從事非農產業，出現土地閑置荒蕪等土地資源浪費的情況，農村面臨著土地流轉問題。因此，探索靈活、高效的土地流轉機制對加快新農村建設，解放農村生產力，促進現代農業的快速發展，增加國民經濟收入具有重要意義。

1 加快農村土地流轉制度改革的必要性

1.1 加快農村土地流轉制度改革，有利于推進城市化建設 現行農村土地制度對農民的束縛是造成我國農村城市化步伐緩慢的重要原因。土地使用權的凝固化，直接導致我國農村剩余勞動力轉移困難。農村土地使用權的有效流轉，可將土地保障轉化為現金保障，農村土地和勞動力這兩大生產要素就會得到更合理的配置，從而使部分農民擺脫土地的束縛，專門從事非農業生產，進而推動城市化進程。

1.2 加快農村土地流轉制度改革，有利于農村生產要素、生產組織結構的優化 完善的農村土地流轉制度，可以最大限度地對農村各種生產要素進行優化重組。由于農業組織化程度太低，沒有形成相應的經營規模，受市場價格變動風險影響大，且交易成本昂貴，導致農民無法參與市場利益的分割。土地流轉可以提高農戶作為市場主體的組織集中度，提高抗市場風險能力和與他方談判的能力。

1.3 加快農村土地流轉制度改革，有利于增加農民收入 加快農村土地使用權流轉制度的改革，促進農村經濟中的非農活動的比重，使得大量剩余勞動力向二、三產業轉移，是進一步提高農業生產效率、提高農民收入的關鍵。實行土地集約化經營，既能降低農業生產成本，又有利于先進科技推廣與農業機械化的實行，拓寬農民增收渠道。

2 農村土地流轉分析

2.1 農村土地流轉的模式 20世紀改革開放以來，大量外資涌入沿海，廣東沿邊地區土地市場全面告急，以土地股份合作制為特征的南海模式應運而生。此后，全國各地先后涌現了以兩田制為特征的監利模式、以土地換社保為特征的嘉興模式、以農民集體建設用地使用權流轉為特征的蕪湖模式、以集資辦社為特征的昆山模式、以農地直接入市為特征的廣東模式、以農村土地資本化為特征的成都模式、以宅基地換房為特征的天津模式。這些模式都對當地農民增收和農村發展起到了一定的積極作用，但同時都存在著一些問題和瑕疵。

2.2 土地流轉過程中存在的問題和原因

2.2.1 產權不明，法制缺陷 從《中華人民共和國農村土地承包法》的規定來看，我國土地承包經營權具有產權結構的使用權、收入享受權和自由轉讓權三個重要權能。但是在現實的土地流轉過程中，承包者只擁有土地的部分產權，即承包經營權，但這部分產權是否可以構成農民的財產權，目前尚無法律依據，導致土地不能像普通商品一樣在市場流動。

2.2.2 缺乏規范的組織管理 當前，土地流轉管理部門沒有充分履行職能并根據《土地管理法》和農經管理部門的職能設置。土地流轉時，既不向農經管理部門申報審批，也不向土地承包合同管理部門登記備案的結果是土地流轉的資金收入管理不規范，流轉后土地用途有失控之勢，流轉土地面積無法統計。土地流轉涉及土地所有者和土地經營者多方利益，流轉必須按規范操作。

2.2.3 土地流轉引發的糾紛持續不斷 農地流轉雙方大多是用君子協議的方式確立流轉關系，書面協議只是少數，即使是書面協議，條款不規范、不齊全、不具體的情況也很普遍。由于無土地流轉協議、合同或土地流轉協議、合同規范以及土地流轉規模擴大等原因，在少數地區土地流轉糾紛仍在增加。這種狀況引發的糾紛往往難于處理，給農村社會穩定埋下了隱患。

2.2.4 農村社會保障體制尚不完善 大部分農村地區又因缺乏社會保障制度，農民仍把土地作為安身立命之本和農外就業的最后保障，寧肯種“粗放田”、“應付田”，甚至不惜暫時拋荒，也不愿放棄土地的承包權。沒有健全的社會保障制度，就不可能從根本上增強農民離土的安全感和適應市場風險的能力。

2.3 農村土地流轉的障礙因素

2.3.1 制度的不完善及操作中的不規范 現行的農村土地流轉制度的不完善，突出表現在相關法律、法規制度的不到位與稀缺，雖然我國不缺乏涉及到農村土地流轉的政策，但畢竟政策不能代替法律。現行土地流轉制度的不完善以及實際操作中的不規范性，既影響了農村土地流轉的進行，也嚴重制約了農戶進行土地流轉的積極性。

2.3.2 土地流轉市場體系的不健全 農村土地市場不規范使得土地流轉混亂。第一缺乏與農村土地市場有關的法律法規，使得農村土地流轉得不到應有的法律保護；第二目前我沒有專業的中介組織管理農村土地流轉，使得農村土地流轉過程中，土地市場信息缺乏、市場操作不完善，交易無序進行，引起劉莊成本高、收益差；第三對農民承包經營的土地地方政府強加干涉，市場的調節作用在農村土地流轉中難以發揮，侵害到農民的利益，使得農村地區土地流轉糾紛不斷增加。

2.3.3 農業生產的收益比較低 與其他商品市場能夠相近，土地流轉過程中也存在著供求雙方信息不對稱的問題，轉入方獲得有較強農業生產能力和良好信用的土地非常困難，就算轉入的土地能力較強，轉入方還要應對自然和市場的雙重風險，使得土地流轉收益低下。

2.3.4 農村社會保障水平低 土地流轉受農村社會保障制度落后的制約嚴重。現在，我國農村地區社保制度普遍滯后，似的勞動力的自由流動受到嚴重阻礙，農民長期束縛在土地上，客觀上減少了可流轉的土地量，在一定程度上使農業、農村產業結構的調整受到了影響，減緩了農業產業化速度，使得農民增收缺乏推動力，農業現代化建設也受到影響。

3 完善農村土地流轉的幾點建議

3.1 正確把握土地流轉的原則，完善農村社會保障制度 在土地流轉的過程中，確保堅持依法自愿有償原則，保證農村土地承包法律政策嚴格執行，切實維護農民土地承包權益和流轉主體地位。要在穩定農村家庭承包經營制度的前提下，按照依法、自愿、有償的原則，規范農村土地承包經營權流轉。切實做到“三個不得”：不得改變土地所有權性質，在流轉中不能改變土地所有權屬性和權屬關系。不得改變土地用途，農地流轉只能用于農業生產，不能用于非農開發和建設；不得損害農民土地承包經營權益，土地是否流轉和以何種方式流轉，完全由農民自己做主，并確保農民的土地流轉收益不受侵害。

3.2 加強農地產權制度的創新 產權的完整與否直接關系到經濟效益的高低，將農用土地產權合理界定，確保民的土地所有權主體地位，為農村土地活動提供法律依據，如土地占有、使用、收益、處置權等。土地使用權權能結構要進一步完善，強化土地使用法律制度，保羅土地承包經營權長期化、禁止承包土地頻繁調整等。加大對土地閑置用戶的懲罰力度。

3.3 加強土地流轉的政策法規和制度建設 在現行的農村土地管理體制下，結合《土地承包法》對土地流轉提出的要求，在進一步完善相關組織機構建設的基礎上，各行政職能部門和農村集體經濟組織切實擔負起土地流轉的監督和管理，保證土地流轉的依法、規范、有序、高效。

3.4 完善農地流轉的市場體系 通過多手段的使用加強對農村風險源的管理，盡量保持農業生產穩定，建立政府、市場、企業、農戶、組織體等多元化復合結構的風險防范機制。相關政府部門要構建與農業風險防范管理相關的法律框架，制定統一制度，制定農業風險法等；制定最低限價，對農場品實行價格保護，提高農民收入；提供信息服務，使信息不足導致的風險數量降低。

3.5 完善農村社會保障制度，穩定農村經濟和農業發展大局 加快農村社會保障制度建設，包括農村養老、醫療制度、農村最低生活保障制度等，使農民對土地的依賴性弱化。在保障農民出讓土地經營收益權時，加快建設農村社會保障制度，農民的基本生活保障費由經營收益權轉讓獲得的收益填充，使得出讓土地經營權的農戶成功的由土地保障過渡到社會保障模式。農民轉讓土地的后顧之憂解決了，農民真正的放下心了，土地集中的制度障礙自然就掃除了。

參考文獻：

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[3]孫瑞玲.農村土地流轉機制的創新研究[J].農業經濟，2008，（2）：47-48.

[4]蔣滿元.農村土地流轉的障礙因素及其解決途徑探索[J].農村經濟，2007，（3）：23-25.

土地使用法律法規范文第3篇

關鍵詞：商品房買賣；消費者；風險防范

中圖分類號：d920.4 文獻標志碼：a 文章編號：1002-2589（2013）28-0158-04

現今，商品房買賣日益頻繁，商品房消費也逐漸成為消費者最必要、最重要的消費，但是同時在商品房買賣中，基于諸多原因致使購房消費者比一般消費者面臨更多的風險，遭受更大的損失。逐年增多的商品房買賣糾紛訴訟和消費者協會受理的相關投訴足以證明這一現象。與之相應，近些年，各地也相繼爆發出購房消費者極端的維權事件，造成了較大的社會負面影響。

一、商品房買賣中消費者風險存在的原因分析

2012年7月和8月，我們團隊七人分別對青島、杭州、九江、合肥、貴陽、運城的消費者進行了問卷調查、實地訪問、網絡調查，總共回收有效問卷305份，該問卷共設計了十個問題，是以購房前、購房中、購房后為主線進行編排——購房前主要涉及消費者買房時最擔心的問題以及他們是否會選擇咨詢律師；購房中包含消費者對于房屋預售條件以及開發商要具備的證件的了解狀況；購房后提到開發商交房、維權途徑的知曉情況、消費者對于房屋產權證的態度以及業主委員會在消費者心中的地位的問題。該問卷針對的都是消費者最為關心的問題，目的在于最后得出的數據分析最能反映普通消費者的法律保護意識現狀。從調查結果分析，被調查者男女比例接近1：1，所以不會存在主觀思想的偏頗現象，更傾向于客觀、普遍的現狀反映。同時，被調查者所涉及的職業也比較廣泛，收入存在很明顯的差距，因此可以確保該調查結果的廣泛性。

本文將此調查結果進行縱向剖析、橫向對比，并且收集查詢大量相關資料，對商品房買賣中消費者風險存在的原因做出如下分析：

（一）風險存在的外部原因

1.相關法律法規的不完善。我國的房地產業起步于20世紀末，發展至今時間較短，導致相關法律法規的建設存在粗略、滯后等問題：（1）條文的規定過于籠統，可操作性弱。比如：當下是依據《消法》規定來確定消費者和開發商的權利義務，然而現實問題在于，商品房買賣不同于一般商品交易，它具備本身的特殊性，因此需要更為具體的、針對性強的規定。（2）有關懲罰規定模糊，力度小，達不到預期效果。在房地產行業中，許多開發商忽視消費者的合法權益，不擇手段使利益最大化，但相關法律法規中，有不少條文只規定了“應該”，而未提及如果不遵守會承擔何種后果，從而無法得到貫徹執行。另外，即使條文有相關的罰款規定，可是罰款數額與開發商的盈利根本不成正比的，根本達不到預防和懲罰的效果。比如，《合同法》規定——出賣人延期交付房屋的，應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。還有配套規定——開發商行為已構成逾期交房的，每逾期一日按房價款的一定比例（如萬分之三）作為違約金，直到賣方實際交付之日止；逾期超過一定期限的（如3—6個月），則買方有權解除合同，開發商除應向買方退還房價款本息外還應雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金。從以上規定分析，對于其逾期交房的違約金的規定相比其盈利是明顯失衡的，針對開發商的違約行為根本沒有受到實質性的約束。（3）對于新顯現的問題未做出及時更新，使開發商有機可乘。法律法規的起草必須根據社會實際情況，往往在問題出現后經過很長時間相關法律規定才能夠出臺，因此，法律法規有著固有的滯后性。在消費者處于嚴重弱勢的情況下，有關房地產方面的法律法規中，特別是側重于保護消費者權益的法律法規卻是不多的，除《消法》和《商品房銷售管理辦法》有直接涉及外，大多數法律法規，諸如《城市房地產管理法》《建筑法》等，都是側重

維護房地產市場秩序的。

2.行政監管不力。房地產業是我國的支柱產業，在社會主義市場經濟體制下，它的健康有序發展離不開各級政府的有效監管。然而，各級政府對房地產業的監管現狀著實令人擔憂。第一，對開發商主體資格審查不嚴。有些地方政府為了當地經濟發展和在位政績，只注重數量而忽視質量，對開發商進入房地產市場的要求不斷降低，使幾乎每一家進入這個市場的企業都享有商品房預售的權利，導致預售限制條件成為一紙空文，加之消費者對如此專業的信息了解很少，無疑又增加了購房中的風險。第二，對房屋竣工驗收走馬觀花，房屋質量難以保障。有的地方的住房在消費者入住不久后便出現裂縫的質量問題。各地的被調查者在被問及“購房時最擔心的問題”時，均有50%以上的選擇房屋質量問題，可見這是一個普遍存在的問題。當下的房屋竣工驗收程序是先由建設單位自行組織勘察、設計、監理、施工等單位進行，驗收時必須邀請工程質量監督部門參與，然后報建設行政管理部門備案審批，頒發相關文件。然而，雖然政府自始至終參與其中，但更多的只停留在形式審查，注重的是程序是否合法、文件是否具備等問題，對房屋質量的實質審查卻比較忽略，以致該問題引發的矛盾有增無減。第三，政府忽視了針對購房者這類特殊消費者的宣傳工作，致使消費者對很多基礎法律知識知之甚少。在我們的調查過程中發現，運城、貴陽有19.39%的消費者選擇從來沒有聽過商品房預售條件，九江、合肥有8.51%的消費者選擇從沒聽過商品房預售條件，而杭州、青島有1.37%的消費者選擇了這個選項。同樣的問題還出現在對開發商資質的認識上，法律規定開發商進入房地產市場銷售商品房必須取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證以及房屋預售許可證。而消費者十分了解的只占到10%左右，不清楚的占到90%。 　3.交易雙方信息不對稱。開發商與購房消費者一直以來長期處于信息不對稱的狀態。在問卷中涉及對消費者的購房常識進行調查的三個問題，分別是“是否了解商品房的預售條件”、“是否了解‘五證’”以及“是否清楚定金與訂金”，然而從結果看來，各地區均只有10%左右的消費者選擇十分清楚預售條件和“五證”，而絕大多數的消費者都對此只是聽說過但不清楚，同時各地區的被調查者均有占60%以上的人不清楚“定金”與“訂金”的區別。由此可以看出，交易雙方對商品房的信息、專業了解差異之大，如此便出現了商品房買賣中司空見慣的不平等條款，諸如：單方面限制消費者的解約權、定金有去無回、面積誤差陷阱、違約責任不對等、廣告承諾不寫入合同等等。

4.開發商違規違法操作。（1）廣告宣傳虛假。在商品房銷售中，尤其是期房銷售，廣告宣傳是開發商立竿見影的促銷手段，銷售廣告往往也成為了購房消費者們獲得的第一手資料，然而以消費者的能力和信息來源往往無法辨別這些宣傳的可靠性。開發商的促銷手段五花八門。除大家熟識的虛假廣告宣傳外，我們在走訪中還了解到，現在的許多開發商采用“捂盤惜售”的手段使利潤最大化。隨著房地產市場的快速發展，房價扶搖直上，開發商不賣已經建好的房屋，消費者們只能看著房價上漲，手足無措。（2）開發商預售條件不合格。在交易市場中，經常出現開發商沒有取得預售許可證或超越預售許可證范圍銷售商品房，隱患重重。（3）逾期交房。這是在現今普遍存在的一種情況，消費者們取得所購房屋，往往比合同約定的期限晚，短則幾個月，長達四五年。（4）房屋質量問題。出現墻體裂縫、管道滲漏、材質差、地基下沉等各種問題的情況屢見不鮮，甚至一棟樓整體無故倒塌。（5）售后服務跟不上。消費者們交付房款后，開發商的態度就出現了極大的逆轉，沒有如期地組織前期物業進行管理，對之后房屋出現的問題置之不理，有的甚至最后銷聲匿跡，致使消費者們的人身、財產安全得不到相應保障。（6）利用銷售信息不對稱，制造售空假象，誘使更多的消費者倉促購房。（7）開發商常在購房合同中，想方設法減少自方的責任，限制消費者的權利。所以，在“購房時最擔心的問題”的選項中，房價虛高和賣家信譽問題，杭州、青島的分別為23.39%和5.4%，經濟次發達地區的分別為8.51%和14.89%，運城、貴陽的分別為34.69%和8.16%，不難推斷，除房屋質量問題外，這些問題如不加以制止，必定日益嚴重，導致的后果將有過之無不及。

（二）風險存在的內部原因

1.消費者對風險的認知程度不夠。購房已經逐漸成為當今社會的主流，無論消費者購房的初衷是居住還是投資，現實中的大多數消費者都不能做到對風險認知清晰、全面，在前文中提到的對購房常識的基本了解情況就足以說明。而且，有關“開發商逾期交房怎么辦”這一問題。調查數據顯示，各地區都只有15%左右的消費者選擇“直接告到法院”，然而在“不停地催交”這一選項各地區的數據統計分別是15.07%、21.28%、34.27%，很顯然，隨著經濟發展程度的差異，單純主張權利的消費者所占比重逐漸上升。但是，實際上單純催交并不能對開發商產生任何實質性約束，往往取得的效果也不明顯，消費者不能充分意識到這一點，以致交付購房款后卻遲遲不能入住的現象愈演愈烈。同時，在“常事，但交房時要求一定賠償”這一項上，經濟發達地區的選擇遠高于另外兩個地區。不難看出，消費者的自身素質與經濟發展程度存在一定聯系，并且大多數消費者對風險的認知還集中在一些長期存在問題的方面，對隨著房地產業發展逐漸產生的諸多新風險還欠缺深入了解，加之商品房作為商品本身的復雜性和專業性，最終給消費者造成更多不必要的人身、財產損失。

2.消費者法律知識的匱乏。在問卷中提及“購房時會認真閱讀合同嗎”，各地區均有近50%的消費者選擇“會仔細看，合同很重要”，但杭州、青島和運城、貴陽均有30%左右的消費者選擇“只會粗略瀏覽”，在運城、貴陽還存在10.64%的消費者選擇“太多太繁雜，懶得看”；還有涉及“除打官司外還知道其他合法維權途徑嗎”，關于這一問題各地區均有部分消費者選擇“完全不知道”，但是經濟欠發達地區高達23.47%，而絕大部分消費者都選擇“知道一些”，從中可以分析出屢禁不止的“房鬧”事件的一些癥結所在；另外，問及“對房屋產權證怎么看待”時，九江、合肥和運城、貴陽仍存在20%左右的消費者選擇“不是很重要的”情況，而杭州、青島則沒有消費者選擇此項。從以上種種數據足以說明，消費者的法律知識嚴重匱乏。消費者和開發商之間的法律關系實質上是買賣合同關系，合同是平等主體之間意思表示一致的體現，但是大多數消費者在對購房合同內容都不清不楚的情況下便簽訂了，事后發現于己不利的內容再要修改時，便被開發商以違約限制，因為違約責任的限制而只能被動接受格式條款。

3.消費者疏于尋求專業的法律幫助。對于“購房是否想過向律師等專業人士咨詢相關風險”的問題，問卷調查得出，選擇“從沒想過，全是通過售樓人員介紹”的，在各地區呈逐漸上升趨勢，分別為13.7%、17.02%、22.45%。各地區僅有25%左右的消費者認為必須要咨詢。而消費者不愿意尋求專業的法律幫助的原因主要在于：第一，有的消費者覺得咨詢費太貴。在此，我們通過對各地區門戶網對律師收費標準的公布和一些律師的在線回答，得知此類咨詢一般是計時收費，在經濟發達地區，可以高達3 000元/小時，消費者擔心貴是情有可原的。而在經濟欠發達地區的收費則一般都不會超過800元/小時，之所以他們會擔心貴，因為大部分消費者對資費并不了解，只是直覺認為很貴，他們對于新事物的接受和應用還有待于時間的磨合。第二，有的消費者認為上網查閱相關知識便足夠了。隨著網絡的普及，大家都越來越習慣利用便捷、實惠、包羅萬象的網絡獲取自己需要的資料，因此，有些消費者便依賴于網絡，疏于尋求專業的法律幫助。

在上述內因、外因的促使下，消費者面臨的風險有增無減，因此如何防范風險，維護消費者合法權益，迫在眉睫。 二、外部原因引發的風險防范有賴于制度完善和有效監管

（一）完善相關法律法規

1.細化條文，增強可操作性。首先，對購房消費者和開發商的權利義務應該在立法上有單獨的、更為具體的規定，以便更好地維護購房者合法權益。其次，關于業委會的規定中，我國《物業管理條例》第15條并沒有對業委會的性質給予明確界定，法律地位模糊，該條例同時也賦予業委會重要的職責，但是其作用發揮如何在很大程度上卻取決于小區業主的綜合文明程度，無疑可靠性是較低的。本文建議法律明確賦予業委會民事主體資格，這樣會有效提高業委會的執行能力。再者，在立法上關于業委會經費管理和經費虧損的責任劃分也沒有明確的可操作性規定，加之業委會本身屬于非營利性組織，成員們工作也屬義務性，因此各方積極性不能被調動，自然投入的時間精力均有限。因此

，本文建議對業委會應該仿照物業制度進行規定，采取聘任制，由業主定期向業委會繳納管理費用，用于業委會的日常開銷和管理，以此激發業委會成員工作的積極性和責任感，同時在其中對經費管理和經費虧損責任劃分做出詳細規定，避免經費濫用。

還有，關于開發商信息公開披露制度的有關規定過于模糊，導致虛假廣告滿天飛、低資質開發商遍地有，所以，信息公開披露制度的建立勢在必行，這將在極大程度上減少開發商欺騙行為，使消費者面臨的有些風險被扼殺在搖籃中。

2.完善懲罰機制，發揮法律威懾力。第一，在立法中應該對所有強制性規定匹配相應懲罰，以保證其得到有效實施。尤其是對于罰款的規定，應該以所獲利益為基數進行規定，保持其動態變化，而不是具體給出一個范圍，長時間持續不變，只有如此才能讓以牟取暴利為目的的開發商望而卻步，達到真正的約束、懲罰作用，維持房地產市場的有序發展。第二，商品房預售制度把開發商所面臨的風險轉嫁給了銀行和消費者，“空手套白狼”屢見不鮮。然而，相應的懲罰制裁卻沒有規定，因為預售制還不宜被完全取消，所以必須注重法律法規對懲罰制裁的詳盡規定，嚴格規定預售條件，限制市場主體的數量。

3.及時更新法律法規，使之嚴謹、與時俱進。在消費者弱勢地位愈來愈明顯和購房糾紛有增無減的當下，必須盡快出臺一部有關保護商品房買賣中消費者權益的法律，只針對該類特殊人群，直接、方便消費者使用法律武器保護自身權益，有效減少不必要的風險和購房糾紛。

（二）充分發揮政府的作用，促進建立健康的房地產市場環境

1.隨著社會的貧富差距日益明顯，本文提議，政府在制定相關政策時必須充分考慮各種層次的消費者。例如，針對會利用網絡的消費者，政府應該在官網上公布本區域的購房真實信息，避免開發商利用信息不對等的優勢欺騙消費者，在這方面不少地方政府已經開始著手實施，其中最具代表性的就是商品房交易網上合同備案，對“一房多賣”的情況起到了很好的抑制作用。

然而，針對沒有條件利用網絡或不會利用網絡的消費者，政府就應該帶頭做好宣傳工作，本文建議政府協助社會向購房者提供更多的免費法律咨詢渠道，比如，在開發地區附近成立臨時免費法律咨詢中心，政府與律師事務所開展合作，發動該區域律師輪流到法律幫助咨詢中心工作，并讓購房咨詢者回訪評價，專門為律師建立一個公益檔案，在評價總結后納入該律師年終考核成績；在條件成熟的情況下，與高校開展合作項目，安排本區域內高校法學專業本科生、研究生參與社會實踐，深入小區、街道等地方進行相關法律宣傳，派發宣傳資料，在鍛煉在校生的同時，讓潛在購房者們一定程度上減少不必要的風險。

2.嚴格開發商主體準入，加強監督管理。工商行政管理部門務必把好關，不能為利益所驅降低要求。除此之外，還有審查開發商資質、辦理各方面證書的各個部門，必須嚴格審查。還應與此相應地成立一系列的問責機制，對其間為一己私利沒有依法辦事的執法人員給予合理處分，強化執法人員的責任意識。在商品房預售中，對于預售許可證的資格審查政府必須加強，凡是預售，開發商要把一定比例的預售房款提存于政府的專門賬戶，建立一種商品房預售的風險擔保基金，一旦出現風險，不管是因開發商還是購房者，均由這個風險基金來承擔損失。如此，巨大的風險便分散給交易各方一起來承擔，約束開發商的違約行為。

3.建立商品房竣工綜合驗收備案制度。現行的房屋竣工驗收是建設單位自行組織勘察、設計、監理、施工等單位進行，其實這樣的驗收方式讓廣大購房者很不放心。所以，政府應該備案，交由專門設置的部門里的專業人士對其質量、設計等進行全面免費驗收，站在第三方的角度給予主動、專業、公平、客觀的檢測，并發給驗收合格證書，不合格的改進至合格。而且，為了提高該職能部門的辦事質量，可以讓購房者或者律師參與到監督行列，在入住一定時間后對該機構工作人員的驗收成果給予評價，如果對該機構負面評價達到一定數量，社會影響惡劣，那么就取消該工作人員的工作資格，重新聘請。

（三）推進房地產市場行業自律，使開發商遵循誠實信用原則，為消費者提供優質服務，提高消費者對其的信賴程度

在此方面具有代表性的是，2010年5月在深圳市有231家房地產機構簽署房地產行業自律規范公約，其中參與的包

括房地產開發企業，經紀機構和評估機構，各自站在自己角度針對消費者關心的諸多熱點問題在公約中做出承諾，之后，深圳市規劃和國土資源委員會將此公約公布在官網上，以便廣大市民查看和監督，得到了群眾不錯的反響。其實，房地產行業推進行業自律，對交易雙方都是有利的。對于開發企業可以提高自身競爭力，利于品牌的建立和長遠發展，對于消費者而言，可以有效減少所承擔的風險，買到稱心的房屋。自然，對行業穩定也有重大貢獻。

本文建議，可以參考律師協會，建立一個房地產企業的自律性組織，從全國到地方設立，編制行業章程，按照章程對本行業的一系列事務進行管理，定期對房地產開發企業進行考核，為房地產相關部門提供真實信息，并在其官網上或本區域內有影響力的報紙雜志上如實地公布開發企業的基本信息，其中應當包括企業的財務狀況、信用狀況等，以此促使開發商自律。 　三、內部原因引發的風險防范有賴于消費者提高防范意識

第一，消費者提高自身防范意識。提高防范意識首先要求消費者必須意識到風險存在，在商品房買賣這個市場里，其實消費者存在著很大的風險，針對可能存在的風險，本文建議：首先消費者必須提高自身防范意識，清晰認識到自身的弱勢地位，認清購買商品房時存在著哪些風險。充分利用各種獲取相關信息的渠道，如上文所述，合理通過政府、媒體、律師事務所等，拓展自己的信息面，使自己可以更加全面地認識到商品房買賣市場的風險和應注意事項。其次，在對風險的認知程度提升后，自身的防范意識也必須隨之加強，在商品房買賣中，認真審查開發商的各種資質證書是否具備及其在房地產市場的信譽如何，從根本上對風險防范做出相應對策。有關此方面本文提議，消費者們可以充分行使《憲法》賦予的結社權利，以固定的社團形式集合起來，形成有足夠影響力的團體來與強勢的開發商抗衡，得到更多平等談話的機會，以此來合法、有效地保護自身利益。

第二，消費者要增強法律意識，善于運用法律來防范風險。消費者運用法律武器來維護自身權益具備其他方法不可比擬的優勢：（1）法律具有確定性、相對穩定性以及強制性，法律制定頒布實施后，在一定時間內不可隨意修改，并且有國家強制力來保障其實現，面對強勢的開發商，法律無疑是處于弱勢地位的消費者最好的、有效的維權武器。（2）法律涉及主體廣泛，公平、客觀，傾向對弱勢群體的保護。法律具備的作用之一便是平衡社會各類群體之間的利益，對于強者給予限制，對于弱者進行保護。所以，消費者增強法律意識，用法律武裝自己，會在很大程度上與開發商處于平等地位，從而最大限度保護自身權益。（3）我國長期堅持依法治國，消費者善用法律維權是響應國家政策、參與國家治理的最好體現，并且同時能得到各方面的大力支持，最大限度地懲罰違法的開發商或房地產經紀人，使權益獲得最好的保護。因此，消費者必須要增強法律意識，運用法律來防范風險。首先，對于購房中所要涉及的相關法律文件務必要進行基本了解。譬如預售許可證、“五證”、認購書、購房合同、房產證等等，這些法律文件都與消費者的各項權益息息相關，如果對此知之甚少，會增加風險，陷入開發商的陷阱。其次，了解法律對于消費者和開發商的權利義務規定。在《消法》中對此做了明確規定，只有做到充分了解才會清楚自身的哪些權益被侵犯，開發商有哪些行為是不遵守法律。如此維權便會針對性明確，達到預期效果的成功率自然會得到提高。最后，清楚法律規定的保護消費者權益的各種合法維權途徑，并加以充分利用。在權益被侵害之后，除了消費者熟知的訴諸法庭外，還可以通過向房管局投訴、向消協投訴、如實地向媒體曝光等合法維權途徑。

第三，消費者應當主動尋求專業法律幫助。在現今風險重重的商品房買賣中，尋求專業的法律幫助已經逐漸成為十分必要的。（1）專業人士對商品房買賣方面的各種風險都有更加全面、深入的認識。因為商品房作為商品具備自身的獨特性和復雜性，所以普通消費者不可能做到與專業人士同等水平，不少消費者依賴網絡查詢相關資料，但事實是，一般很難獲得針對性強、具體的資料，對商品房買賣只能做到大致了解。（2）專業人士具備此方面堅實的法律基礎，而且經驗豐富。他們會從消費者的角度出發，綜合考慮所購房屋的價格、地理位置、開發商信譽度等方方面面，防范風險，避免不必要的糾紛。（3

專業人士有權依據法律規定，查閱購房過程中涉及的一系列法律文件。從開發商到房地產經紀人再到消費者，這期間產生了種種法律關系，牽扯到不少法律文件，如“五證”、銷售房屋的抵押、登記等，專業人士會根據這些法律文件，及時向消費者指出房屋存在的風險情況，并采取相應措施予以應對。（4）尋求專業人士的協助的花銷與購房款的損失是不可比擬的，購買到質量、價格、配套設施等都無后顧之憂的房屋應該是每個消費者的期望。（5）專業人士的介入更好地提高商品房買賣的成功率，減少糾紛，維護社會和諧。在專業人士的協助下，能更強有力地使開發商嚴格按照合同條款履行，減少開發商任意違約的情況。

四、結語

綜上所述，購房消費已逐漸成為我國大多數居民的必然消費，自然而然，商品房買賣中消費者風險之防范問題也就與當今社會熱點密切聯系，牽扯面廣、影響力大，關系到眾多消費者的合法權益和房地產市場的健康有序發展，甚至關乎社會穩定。本文立足于實地調查數據，對比分析，分別從內外原因加以剖析，提出如何規避風險的建議。但是，在以上建議中，依靠外部原因的改善是需要一段時間的過渡，而且無法兼顧到每個消費者的利益，存在一定的滯后性和局限性，所以，消費者有效地防范風險最好的方法還是從自己做起，充分利用法律的武器為保護自身合法權益努力，從而推進我國房地產市場健康有序前進。

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