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新市民金融政策范文第1篇

關鍵詞：城鎮(zhèn)化：金融支持：農村信貸

中圖分類號：F832 文獻標識碼：B 文章編號：1007--4392（2013）04-0063-04

城鎮(zhèn)化是指農村人口不斷向城鎮(zhèn)轉移，第二、三產業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加、規(guī)模擴大的一種歷史過程。黨的十將城鎮(zhèn)化建設作為推動我國經濟和社會發(fā)展的一項重要戰(zhàn)略部署。城鎮(zhèn)化水平是一個國家工業(yè)化、現(xiàn)代化的重要標志。2010年中國社會科學院的《中小城市綠皮書》指出，預計到2030年，我國城鎮(zhèn)化率將達到65%左右，各類城鎮(zhèn)將新增3億多人口；2012年《中小城市綠皮書》指出2000年一2011年，中國城鎮(zhèn)化率由36.2%提高至51.3%。城鎮(zhèn)化步伐明顯加快，這必將為擴大消費和投資需求提供強大、持久的動力。城鎮(zhèn)化建設是我國實現(xiàn)繁榮昌盛、民主富裕的必由之路。

目前，我國工業(yè)化進程加快，工業(yè)反哺農業(yè)的條件已經形成，服務業(yè)增長迅速，城鎮(zhèn)經濟實力增強，城鎮(zhèn)基礎設施初具規(guī)模，推進城鎮(zhèn)化的物質基礎基本具備。社會主義市場經濟體制初步建立，城鎮(zhèn)住宅、投融資及社會保障等各項改革不斷深化，推進城鎮(zhèn)化的體制環(huán)境已漸形成，同時國家也在不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，推進城鎮(zhèn)化建設的條件逐漸成熟。在城鎮(zhèn)化的演變過程中資金起著舉足輕重的作用。如何解決好金融問題成為推進我國城鎮(zhèn)化建設的必經之路。

一、城鎮(zhèn)化建設面臨的金融問題的主要體現(xiàn)

城鎮(zhèn)化建設金融支持是先導。金融系統(tǒng)作為引導其他要素稟賦轉變及資源配置調整的先導要素。應當先于城鎮(zhèn)化進程完成其制度與結構的變遷，以發(fā)揮供給先導作用。

首先，城鎮(zhèn)化建設中基礎設施建設將是首要任務，目前我國城鎮(zhèn)化基礎建設的資金供給存在較大缺口。遠不能滿足發(fā)展需要。據(jù)中國社會科學院《中國城市發(fā)展報告（2012）》的測算，農民“市民化”所需的人均公共支出至少是10萬元。按照2015年市民化率達到54%的目標，即實現(xiàn)約2億農民的“市民化”。所需的公共支出累計將達20萬億元左右。

其次，政策引導和配套機制不完善，金融市場層次單一、服務創(chuàng)新不足，金融對農業(yè)產業(yè)化的支撐乏力。金融機構農業(yè)貸款規(guī)模增長緩慢，城鎮(zhèn)金融產品仍然停留在傳統(tǒng)的業(yè)務品種上。這些傳統(tǒng)信貸品種存在授信額度小、貸款期限短、利率上浮較多等局限性，無法滿足城鎮(zhèn)化進程中融資主體多元化、融資特點差異化、信貸需求靈活性、貸款方式多樣化的需求，制約了農業(yè)增產增效和城鎮(zhèn)化產業(yè)基礎的穩(wěn)固發(fā)展。

第三，城鎮(zhèn)金融體系發(fā)展不健全，金融服務供給層次低、支持面窄。大部分商業(yè)銀行收縮城鎮(zhèn)及農村金融網點，導致金融機構資源布局集中在城市區(qū)域，城鎮(zhèn)金融機構數(shù)量少，對縣以下地區(qū)提供的金融服務基本只有基礎性的存取款業(yè)務、匯兌業(yè)務。另外，農村信用體系不健全，也影響了銀行與農戶建立良性互動。

二、我國城鎮(zhèn)化建設的金融支持不足的表現(xiàn)

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是城鎮(zhèn)化建設的核心，加快推進縣域工業(yè)化建設是城鎮(zhèn)化建設的必由之路。要實現(xiàn)商業(yè)化和工業(yè)化生產，就需要大量的資金用于社會和基礎設施投資，城鎮(zhèn)化建設就必然對金融服務提出了新需求、新要求，應引起有關金融部門的高度重視。然而就我國城鎮(zhèn)化建設的現(xiàn)狀來看，由于金融支持的不足造成的問題成為阻礙城鎮(zhèn)化建設的掣肘因素，突出表現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）農村融資難，農業(yè)貸款數(shù)量有限

在推進城鎮(zhèn)化，實現(xiàn)農業(yè)現(xiàn)代化的進程中；城鄉(xiāng)二元經濟結構特征十分明顯。由于金融支持力度的不足。造成我國農村融資困難，從而使得農村無法在有效的資金支持下加快二、三產業(yè)的發(fā)展。也就阻礙了我國城鎮(zhèn)化的進程。比如，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的部分微小企業(yè)財務不夠健全，難以達到信用評級條件，不能成為合格的信貸載體，造成企業(yè)融資難。特別是隨著農村新評級辦法實施及考評政策的變化，小微企業(yè)更難進入信貸門檻。農民專業(yè)合作社經營管理不夠規(guī)范，經營組織凝聚力，號召力不強，信貸投入存在較大障礙。

由于農業(yè)信貸風險補償機制不完善，在信貸風險追責制度十分嚴格的情況下，信貸人員對農業(yè)信貸業(yè)務十分謹慎，影響農業(yè)信貸業(yè)務的拓展。商業(yè)銀行信貸管理方式比較陳舊，出于防范風險的要求，商業(yè)銀行信貸管理權限在上游管理層，他們由于不了解地方發(fā)展特色，有時候一些好的發(fā)展項目因為沒有得到合理的信貸支持而暫時擱淺。同時，即便是發(fā)放出去的短期貸款，由于貸款利率較高，也給農村農民帶來了很大的負擔，難以滿足日益增長的農村金融需求。目前臨漳縣的農戶保證貸款和農戶聯(lián)保貸款單戶的最高貸款額度僅為5萬元，商戶保證或聯(lián)保貸款最高金額為10萬元。期限以月為單位，最短為1個月。最長為12個月。

并且，農村資金流失嚴重，一方面，農村專業(yè)戶、重點戶難以貸款，金融機構農業(yè)貸款比重降低，形成農村資金“倒流”現(xiàn)象；據(jù)統(tǒng)計臨漳縣商業(yè)銀行貸款大部分流向房地產業(yè)和中心城市。另一方面，各商業(yè)銀行資金上存利率高于人民銀行備付金存款利率，導致存款流向經濟發(fā)達地區(qū)。201 1年底，河北省金融機構存款余額29563，77億元，各項貸款余額18143，99億元，而其中信用社貸款余額僅為3535，19億元，這其中還包括了相當部分呆賬。

因此，由于金融政策支持的不足，農村融資困難，無法貸得足夠有效的資金，城鎮(zhèn)化建設也就受到了阻礙。金融機構在管理對城鎮(zhèn)化建設的貸款方面不能與時俱進，與政府政策保持步調一致。如何改善經濟結構。增強資金投放效率，提高資金流動性，推進城鎮(zhèn)化建設，成為了金融支持城鎮(zhèn)化建設的基本問題。

（二）縣城金融機構偏少，弱化金融對城鎮(zhèn)化建設的支持

商業(yè)銀行在縣、鄉(xiāng)設置的網點機構太少，并且專項給農村城鎮(zhèn)化建設信貸的網點更少，他們出于降低成本、提高效益考慮，大規(guī)模退出農村。而支持小城鎮(zhèn)建設、農業(yè)產業(yè)化，則主要依靠農村信用社。目前農村信用社的支持對象基本上覆蓋了各個行業(yè)，形成農村信用社“一社支三農”的局面，但由于資金實力的影響。后勁不足，支持也是有限的。因此農村的一些小企業(yè)的流動資金主要依靠政府貼現(xiàn)或采取從民間集資來解決。比如，目前臨漳縣14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，臨漳現(xiàn)有的農業(yè)發(fā)展銀行，工商銀行，農業(yè)銀行，建設銀行在縣城以下均無營業(yè)網點，且涉農貸款業(yè)務也大幅度萎縮。

由于在縣城以下鄉(xiāng)鎮(zhèn)的金融機構偏少，唯一涉及農村城鎮(zhèn)化建設的金融機構更是少之又少，導致城鎮(zhèn)化建設無法通過有效的途徑得到金融支持，反而采取了從民間融資來解決資金困難的局面，結果由于民間融資的高風險，高利息，使有的小企業(yè)產生了資金困難，財務不合理等種種問題。

（三）農村金融業(yè)務狹窄，自主創(chuàng)新力不強

發(fā)展農村城鎮(zhèn)化建設，要求金融機構對農業(yè)生產，基礎建設、市場發(fā)展等各環(huán)節(jié)提供貸款、結算服務，受業(yè)務范圍的限制，縣域農村金融業(yè)務比較單一，金融創(chuàng)新產品較少，國有商業(yè)銀行基層機構在信貸產品創(chuàng)新上處于被動地位，不僅新的信貸品種由上級行開發(fā)，就連現(xiàn)有的普通工商信貸貸款發(fā)放都是由上級行審批，基層金融機構不能根據(jù)農村城鎮(zhèn)化的實際需求開展金融產品的自主創(chuàng)新。

城鎮(zhèn)化建設的有效開展離不開金融業(yè)務政策的有效支持，也需要貸款政策放松限制。金融業(yè)務過于單一，信貸品種少之又少，使本來進行受限制的城鎮(zhèn)化建設更加的艱難，各個縣域在城鎮(zhèn)化建設的融資方面都有自己的地方特色，大多數(shù)只是由于受地方政策的限制，城鎮(zhèn)化建設才開展的緩慢。

（四）農村經濟缺乏風險補償機制，難以規(guī)避信貸風險

目前我國財政資金在農村城鎮(zhèn)化建設中僅起到單純的建設作用。通過建立風險補償機制吸引民間資金介入的杠桿效應未能體現(xiàn)。由于農村信用社受貸款規(guī)模、人員素質等方面的局限，自主創(chuàng)新的能力較弱，這就造成金融服務種類比較單調，結算渠道不暢通，滿足不了農村城鎮(zhèn)化建設的經濟活動中個人、企業(yè)和其他多種經濟類型主體對金融服務的需要。從臨漳縣的情況看。金融主要是借助農業(yè)發(fā)展銀行的農業(yè)開發(fā)和農村基礎設施建設項目對農村城鎮(zhèn)化建設進行金融支持的，貸款采取的是政府立項、財政列入預算、政策性銀行論證審批、地方政府融資平臺公司貸款建設的模式。但由于中央和地方在政策支持方面尚未建立行之有效的風險補償機制，金融機構缺乏風險保障，這種政策模式既不能在農村城鎮(zhèn)化建設實施上得以復制。也沒有得到農業(yè)銀行等涉及農村城鎮(zhèn)化建設金融機構的認可。金融機構自然不愿意放貸。

目前除農戶小額信用貸款外，其他貸款品種都要求提供抵押擔保，而多數(shù)農戶和農村經濟主體都難以提供有效的足值抵押。農民能夠提供的抵押品也只有諸如宅基地、土地承包權、集體土地上的簡易建筑物等，然而由于國家法律的明文規(guī)定，均難以辦理符合法律規(guī)定的抵押手續(xù)，使銀行信貸更加謹慎。

所以，在城鎮(zhèn)化建設中為了提供有效的金融支持，國家應在貸款抵押法律制度方面有很大的改進，才能解決問題。因此，如何建立有效的風險補償機制才是金融支持城鎮(zhèn)化建設的保障措施，金融機構才敢于對城鎮(zhèn)化進行金融支持。

綜合以上四個方面的表現(xiàn)，我們了解到在推進城鎮(zhèn)化的進程中，金融支持作為其中一個非常重要的環(huán)節(jié)，卻不能發(fā)揮相應的作用，因而城鎮(zhèn)化建設任重而道遠。

三、城鎮(zhèn)化建設中如何加強金融支持的探討

城鎮(zhèn)化建設中的基礎設施建設、擴大公共服務、促進區(qū)域經濟發(fā)展以及農村勞動力轉移等都需要大量資金，特別是信貸資金的支持。與以往相比，更重“質量”的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求，意味著對更多信貸資金的需求。

如何發(fā)揮金融要素在現(xiàn)代城鎮(zhèn)化建設經濟資源配置中的核心作用，增強縣域經濟競爭力，變縣域資源優(yōu)勢為經濟優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢為開發(fā)優(yōu)勢、基礎優(yōu)勢為比較優(yōu)勢。實現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設與金融的和諧發(fā)展成為亟待研究的重要問題。

（一）各級金融機構要積極為國家城鎮(zhèn)化建設服務，努力實現(xiàn)雙贏

城鎮(zhèn)化建設的基礎設施配套，農業(yè)產業(yè)化規(guī)模化經營，周邊產業(yè)園區(qū)工業(yè)項目發(fā)展，新城鎮(zhèn)內二、三產業(yè)發(fā)展所帶來的融資空間巨大，這些都將為城鎮(zhèn)化發(fā)展中的金融業(yè)務開辟新的廣闊發(fā)展空間。金融機構可依托當?shù)匚幕⒙糜巍⒌V藏、邊貿口岸、交通樞紐等特色資源，擇優(yōu)支持具有特色產業(yè)或生態(tài)文化優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)建設，將其發(fā)展成為集聚產業(yè)和人口、服務“三農”的重要載體，形成新的經濟增長極。金融機構也可優(yōu)先支持農業(yè)產業(yè)化，技術較成熟、以內需為主的戰(zhàn)略性新興產業(yè)以及產業(yè)集群化項目等，著力打造優(yōu)勢產業(yè)集群和特色產業(yè)基地，強化產業(yè)支撐能力。金融機構應該充分發(fā)揮金融機構優(yōu)勢，合理擴大涉農貸款規(guī)模，對當?shù)貎?yōu)勢資源的發(fā)展給予大力支持，充分利用當?shù)氐馁Y源優(yōu)勢，開拓中小企業(yè)和農村等新市場。進行相關金融產品的開發(fā)與創(chuàng)新，使之與當?shù)貎?yōu)勢資源相得益彰。完善產權交易市場，建立區(qū)域性金融中心，探索建立適合當?shù)剞r村金融支持模式和資金回流的長效機制，構建誠信、和諧、良好的金融生態(tài)環(huán)境。大型商業(yè)銀行要不斷完善制度建設，創(chuàng)新產品和服務，設計符合小城鎮(zhèn)建設的金融服務產品。積極開辦新民居住房貸款、大宗耐用消費品、子女上學等小城鎮(zhèn)消費貸款業(yè)務品種，發(fā)揮資金和網絡優(yōu)勢，支持小城鎮(zhèn)公共基礎設施、安居工程及產業(yè)園區(qū)建設。促進經濟發(fā)展，實現(xiàn)經濟良性循環(huán)，為城鎮(zhèn)化建設提供堅強的經濟保障。

（二）創(chuàng)建城鎮(zhèn)化信貸支持方式。突破“貸款難”制約瓶頸

加快探索和嘗試農村土地經營權的抵押貸款工作，積極擴大抵押擔保范圍。國家在法律規(guī)定上應支持農村城鎮(zhèn)化建設，積極推行農民能夠提供的抵押品諸如宅基地，土地承包權，集體土地上的簡易建筑物，大型農業(yè)機具等多種權利質押方式，解決貸款抵押難的問題。建立覆蓋主要涉農行業(yè)的行業(yè)信貸政策體系，在農業(yè)產業(yè)化項目準入、客戶準入和分類管理、風險防控等方面明確差異化要求；對農田水利建設、農業(yè)機械化改造、農產品育種、農村科技推廣等領域要跳出傳統(tǒng)的信貸管理思維模式，制定特殊的信貸政策，促進此類業(yè)務發(fā)展。對城鎮(zhèn)個人創(chuàng)業(yè)和農村生產經營客戶要做實貸后檢查，提高風險預警的前瞻性，有效防范信貸風險。

（三）構建農村信用保證及保險雙重擔保體系。緩解融資難局面

盡快建設適合中國國情的農村城鎮(zhèn)化建設的信用擔保保險制度，促進農村金融發(fā)展是支持和保證城鎮(zhèn)化建設的重要戰(zhàn)略舉措。信用保證及擔保體系是緩解當前我國農村金融中因擔保手段缺乏導致農民融資難的關鍵所在。因為擔保對融資具有放大效應，和直接投入農村城鎮(zhèn)化建設的信貸相比，政策性金融通過支持信用保證和保險體系建設可以取得更大的效果。我國城鎮(zhèn)化信用擔保保險體系中的信用擔保機構可由各級政府作為主要出資人，為農村城鎮(zhèn)化建設提供信用擔保。我國的涉及農村城鎮(zhèn)化建設的信貸擔保的實施具體可在由中央、省、市及縣四級政府的主導下成立不同級別的擔保公司，通過不同層次的擔保及再擔保體系，最大程度分散農村城鎮(zhèn)化建設信用擔保風險。由各級政府為主要出資人，采取各種激勵優(yōu)惠政策。吸引社會企業(yè)資金甚至農戶資金進入擔保公司。

（四）加快金融機構向城鄉(xiāng)布局發(fā)展，增強民營金融機構力量

城鎮(zhèn)化進程改變了以農戶為主體的農村金融需求結構，并導致其金融需求的改變，因此國家應進一步強化城鄉(xiāng)一體化金融基礎設施建設，重點加強農村支付服務環(huán)境建設、農村信用體系建設和優(yōu)化中小城鎮(zhèn)金融生態(tài)環(huán)境，鼓勵金融企業(yè)增設鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構，為金融機構介入支持提供必要條件與有利環(huán)境。同時，鼓勵民營金融機構成為城鎮(zhèn)經濟發(fā)展的支柱，填補國有銀行在欠發(fā)達地區(qū)的金融服務空白，增強金融機構對農民的服務意識。

（五）地方政府要當城鎮(zhèn)化建設的領軍人，明確農村城鎮(zhèn)化金融支持戰(zhàn)略方向

各級政府應當統(tǒng)籌謀劃，進行有地方特色的新型城鎮(zhèn)化建設。政府支持是新城鎮(zhèn)化建設發(fā)展成功與否的保障，地方政府應首先謀劃好“新城鎮(zhèn)化建設發(fā)展”整體規(guī)劃，加大政策激勵力度，激發(fā)金融部門支持農村城鎮(zhèn)化建設的積極性。對支持農村城鎮(zhèn)化建設的金融機構給予稅收優(yōu)惠和財政獎勵政策。如制定農村城鎮(zhèn)化建設貸款財政貼息辦法，確定貼息規(guī)模，期限和貼息率。建立農村城鎮(zhèn)化建設政府還貸基金，保證抵押或還貸資金來源；對投入農村城鎮(zhèn)化建設項目的金融機構給予貼息補助或財政定向補貼；按發(fā)放金融城鎮(zhèn)化建設貸款資金占全部貸款資金的比例相應的減征所得稅；同時引導保險機構根據(jù)農村城鎮(zhèn)化建設項目的特點，積極開發(fā)各具特色的保險品種，實現(xiàn)保險資金與信貸資金的有機融合，合理分散城鎮(zhèn)化建設的信貸風險，降低建設信貸成本。

參考文獻：

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新市民金融政策范文第2篇

時間倒流，定格在2001年，周梁進入了步步高，從一名基層員工做到資深投資發(fā)展總監(jiān)，2010年，出任步步高置業(yè)有限責任公司總裁。近3年時間，周梁和他的團隊以“立足商業(yè)地產，服務主業(yè)，創(chuàng)造價值”為發(fā)展使命，從零售業(yè)跨界商業(yè)地產，大手筆投資開發(fā)具有步步高特質的商業(yè)地產項目，尤其是城市綜合體項目更是樹立了湘派旗幟，被行業(yè)公認為是當之無愧的中南區(qū)域商業(yè)地產領跑者。

項目從選址到規(guī)劃設計，再到施工，每一個環(huán)節(jié)都力求做到最好，步步高集團18年商業(yè)運營管理經驗，為商業(yè)地產項目開業(yè)1年即贏利提供了保障性的運營支撐體系，一切有了充分的準備。周梁和他的置業(yè)團隊在致力為步步高提供解決零售業(yè)如何面對新一輪經濟發(fā)展的自身變革的新模式。

十年磨一劍

只要身在市場，企業(yè)家的一舉一動都會在放大，在周梁看來，企業(yè)在發(fā)展中應注重“順勢而為，借勢而上”。

跳出步步高人這個身份，作為土生土長的湘潭人，周梁見證了步步高的發(fā)展歷程中那么多突圍和升級。

國內零售業(yè)在2000年前后經歷了大擴張，隨著一些簽約10-15年的租約陸續(xù)到期，續(xù)約將面臨租金大幅上調，零售企業(yè)跨入商業(yè)地產已成為趨勢，全球一半以上的大型商業(yè)地產開發(fā)商都是零售企業(yè)，世界零售巨頭都在自建物業(yè)。與此同時，零售業(yè)跟地產相結合的商業(yè)地產板塊，正在發(fā)生市場格局上的變化：一方面，隨著房地產市場變化和調控，很多地產開發(fā)商轉型到商業(yè)地產這個避風港；另一方面，零售服務商在向上游的物業(yè)提供者即地產領域延伸，如華潤、步步高等。

周梁進入步步高那年公司的營業(yè)額是2.1億，而到2013年，步步高的營業(yè)額將超過200億。

“在1995年，中國整個零售市場還是傳統(tǒng)的柜臺式銷售，如農村供銷社，而在1995年，步步高在湖南開了第一家引入超市營業(yè)模式的連鎖店，作為中國零售行業(yè)一次很大的變革，這對當時的湖南，影響巨大，因為那個年代的超市，是只有發(fā)達地區(qū)才有的新潮事物。”迄今，回憶起來，周梁的語氣中，明顯有著身為步步高人的自豪及熱情。

“1999年，步步高實現(xiàn)了其跨地域發(fā)展的第一步。而2000年，步步高又開始了轉變，開始進入‘大賣場’時代，跳出了傳統(tǒng)超市只賣食品、生鮮、日用百貨的局限。為響應國家經濟發(fā)展迅速，市民消費能力大增的大好局勢，步步高嘗試自建高端城市購物中心―大型Shoppingmall，集合了大型百貨、生活超市、五星級影城三大主力店構成，同時涵蓋了購物、美食、家居、休閑、文化、商務等眾多主題業(yè)態(tài)，成為當?shù)爻鞘凶罹咭?guī)模、最具時尚的優(yōu)質生活體驗中心。步步高開始了新一輪的升級和變革，并在商品和服務上超越客戶預期，為客戶帶來生活方式的全新改變。”

這些轉變，對于具有資深投資管理實戰(zhàn)經驗的周梁，則更是深有體會。不斷投資的新項目，不斷拉扯著地產與零售業(yè)之間的關系，這種牽制使得零售投資渠道的可選擇性相對受限。“我認為，國內也有很多開發(fā)商對于商業(yè)和商業(yè)的投資價值把控沒有步步高那么透徹，其次，在很多商業(yè)地產開發(fā)商的項目開發(fā)過程中，其資金鏈存在短缺，而為解決此道的出售商業(yè)地產或是反租經營，更不是長久之計。”

步步高的使命在于給公眾“提供一個全方位優(yōu)質生活服務的平臺”， 正是因為這種專注于服務產業(yè)的升級，使得步步高一次次成功突破的同時也具有了普通地產開發(fā)商不同的特質。

十年磨一劍，身為步步高集團旗下兩大核心產業(yè)之一的步步高置業(yè)的掌舵人，當被問及選人、用人標準時，周梁回答道：“有夢想、我愿意！”

一切盡在不言中。

“有夢想、我愿意”，簡單六字，也道破了周總十幾年的步步高之情。

這個男人，含蓄厚重，談吐溫潤，骨力有余，沉著穩(wěn)健間，那幾分強而有力的氣息，讓你完全可以相信他注定要成大事，且移山倒海。

步步高置業(yè)的“大準備”

“在步步高的整個商業(yè)零售業(yè)的全業(yè)態(tài)戰(zhàn)略里，高端的城市購物中心這塊由自己投資、開發(fā)、運營，跟零售互動，服務于零售產業(yè)發(fā)展這一路線。”談及步步高置業(yè)的戰(zhàn)略目標，周梁如是說道。

“目前的步步高置業(yè)還處于快速發(fā)展的準備期，因為新市場的市場介入需要前提準備，期間，包括各種市場考察、拿地的各種資源整合事項。其次，在企業(yè)的組織架構上，我們廣泛招賢納士，組建精英隊伍。再者，我們正在不斷加強資金鏈的完善，上下游一起準備的同時，強化客戶增值服務系統(tǒng)。而在這未來3年內，我們將建設20個以上的商業(yè)綜合體項目，商業(yè)零售板塊每年新開店在50個以上，包括購物中心，大型超市賣場和百貨店，通過自建、自持和租賃結合，實現(xiàn)品牌的戰(zhàn)略延展。”

而在這個3年準備期后面的6年“快速成長期”，周梁用一個簡單的數(shù)字表明了這個經理人及企業(yè)的發(fā)展目標“平均每年開發(fā)20個商業(yè)綜合體！”

據(jù)悉，2013年，步步高置業(yè)在湖南、江西省各地、州、市新增在建城市綜合體項目達300萬平方米，同時四川、重慶、廣西等省內項目已經完成選址和土地簽約，這個戰(zhàn)略，少了進攻性，更多的是一種包容性。

看似豪言壯語，但不爭的事實是：步步高在湖南、江西各地、州、市所有成功開發(fā)大型商業(yè)綜合體均在1年之內即實現(xiàn)了盈利，令同業(yè)側目。

“我們是在以商業(yè)的方式運營地產，將后期經營理念貫穿于項目運作中，注重產品品質的打造和商業(yè)的運營，從資源整合策劃、商業(yè)管理、物業(yè)管理、業(yè)主增值、產品創(chuàng)新、多樣化合作方式等，打造一條從開發(fā)到運營的商業(yè)地產運營全價值鏈，注重為城市發(fā)展帶來的價值，這是步步高置業(yè)有別于其它地產商的重要特質”。

全產業(yè)鏈打造核心優(yōu)勢

周梁坦言步步高置業(yè)項目在商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃上，更注重地產建筑和商業(yè)經營的結合，而其項目的商業(yè)標準和傳統(tǒng)的商業(yè)地產開發(fā)商的標準也不一樣，“我們更注重項目未來的商業(yè)功能、商業(yè)形態(tài)以及城市功能在商業(yè)建筑體上的一個體現(xiàn)。當然最關鍵的一點是在未來商業(yè)領域的競爭中，在資金方面，步步高更能保證項目的有續(xù)提供。”

周梁的精明，在于擅于發(fā)現(xiàn)自己的優(yōu)勢。“論及競爭，更多的體現(xiàn)在于考驗一家企業(yè)的戰(zhàn)略能力，而步步高和萬達、華潤置地等企業(yè)戰(zhàn)略是很不一樣的，他們主要針對一、二線城市，市場起點高，但相對的管理成本也很高，而我們的戰(zhàn)略只針對三、四線城市，是在相對較小的市場空間運作全方位的商業(yè)地產項目。由此，涉及到的受眾群體和商業(yè)運營能力也是有區(qū)別的，步步高更關注多重資源的整合帶來的中長期效益。

但是周梁接下來的一番話驗證了他的冷靜與慎重。“當然，我們與純粹的商業(yè)地產開發(fā)商有著最大的三點不同，首先，我們的選地需求上更具有稀缺性，因為我們成本管理和整體規(guī)劃控制上的需要，要求我們必先進行地塊的評估是否適合做商業(yè)，以及是否承載我們商業(yè)項目的體量和商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，而行內很多開發(fā)商是先拿地再來做產品研究和規(guī)劃。其次，我們更重視一個商業(yè)運營物業(yè)能否產生運營的附加價值，我們在自建項目后，馬上要進行持有型運營，這對我們的投資回報方式提出了更嚴格的要求。因此，除了常規(guī)的商圈及配套功能的分析等之外，我們還要對此進行嚴格的商業(yè)運營的測算，看是否能夠承載該項目，當然，在此期間，財務回報的維度及資產收益的分析是必不可少的。”

“目前，步步高在中南六省有自己的物流中心，且是國內領先引進甲骨文系統(tǒng)的商業(yè)零售企業(yè)，即使身處三、四線城市，但并不影響我們把國際最好的服務及消費理念帶給三、四線城市的消費者，這種與國際接軌的服務及消費理念在消費者那引起的反響巨大的，某些方面看來，這里邊我們還可以打一場漂亮的‘反差戰(zhàn)’。”

商業(yè)地產脫離不了商業(yè)運營，需要和零售業(yè)互動與共贏，步步高的所有商業(yè)地產項目中，必須要有一個大型的購物中心。“當然，我們選地存在一定的特殊性，你會發(fā)現(xiàn)，我們選的城市都是被開發(fā)商們所忽視的市場空白點，這里面有60%的是通過商業(yè)帶動，40%通過商業(yè)地產的開發(fā)，達到二者相輔相成的效果。”

在論及國內外商業(yè)地產的差距時，周梁說到“國外有成熟的產業(yè)鏈，上下游產業(yè)及資金鏈都很完善，而放在中國，恰好相反，熱鬧的背后，大型商業(yè)地產項目，更易遇到資金壓力。因為，中國是個高資本成本市場，而地產開發(fā)商們多只注重下游，上游的相關產業(yè)構建相對欠缺，同時，缺少相應的金融政策與金融工具的支撐”。

志存高遠 心懷淡泊

周梁的辦公室很樸素，他為此也曾自嘲過。不大的辦公桌旁是一個書柜，滿滿的文件分門別類整齊地擺放著，一眼望過去，能判斷出辦公室的主人很忙。