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土地管理法論文范文第1篇

1.1土地開發整理項目缺乏完善的管理制度

任何項目工作的開展都離不了完善的制度指導，只有在完善的制度指導下，才能確保項目的順利開展。雖然目前國家出臺了相應的土地開發整理政策，但是其根本的制度還不夠完善，這樣就很難保證項目開展能夠順利進行。在缺乏完善制度的制約下，一些地方政府在實施土地開發整理工作中，容易抓住制度的漏洞，以非正常的手段搞政績、急功利，常常存在表面應付的情況，這都嚴重影響了土地開發整理項目的正常開展，使開發整理的土地項目沒有達到應有的效果。

1.2人民對土地開發整理缺乏足夠的認識

土地開發整理項目是適用于廣大農村的項目之一，人們對于項目缺乏足夠的認識，有的只是知道這項項目是一種德政工程，所以大家對這項項目具有很大的期望，期望通過這項項目的開展能具體解決大家的一些實際問題。但是人們對于項目的具體開展流程、以及項目的長遠意義并沒有良好的認識。當土地開發項目涉及到其自身的利益時候，人們就會自然的產生抵觸情緒，不主動的為項目開展提供幫助，甚至破壞項目的正常開展。如在某縣實施土地開發整理項目中，由于項目材料的運輸車隊需要經過某村的自建公路，所以當地村民就提出了收過路費的的要求，甚至有的村民會在路上設置障礙，破壞材料等。

1.3土地開發整理項目中存在的其他問題

除了上訴問題外，在土地開發整理過程中，還存在很多的問題，包括項目資金短缺、使用中介缺乏規范等。土地開發整理項目是一項較為龐大的項目，所需要的資金較多，有關部門對于項目資金的投入方式不是根據具體項目所需要的情況而定的，而是土地開發整理工作受投入資金量而具體執行，這樣的模式下，項目很難開展，對于項目開展的質量也有很大的影響。如在某地區土地開發整理項目實施過程中，由于資金問題，在實施過程中按照資金量而進行了工作，但是其功能工程的整體性就沒那么完整，所以受到了當地群眾的不滿，紛紛要求增加工程。另外，在土地開發整理項目實施中，常常會借助于一些中介結構的力量，但是由于對中介機構的資質沒有一個明確的規定，所以存在一些中介機構業務水平低下，影響了土地開發整理項目的順利開展，還有的中介機構在工作中，常常會脫離項目實際，按照自己的意愿進行實施，這種情況也會影響項目整體的質量。

2加強土地開發整理工作的有效對策

針對上訴問題，需要加強對土地開發整理項目的管理，并加大投資力度，加強項目實施人員素質等，其具體的對策包括以下幾個方面：

2.1加強土地開發整理管理

對于土地開發整理項目的管理工作，需要從項目規劃、項目實施、竣工驗收以及項目移交等方面實施管理。

（1）需要設計合理的項目規劃，這是項目順利開展的前提。這就需要當地的政府將工作做細，并統一思想，召開全體人員會議，主動的聽取人民群眾的意見，并對一些重點普遍問題進行分析解決。還需要將項目的范圍進行明確，并進行相應的土地測繪等工作，明確土地的歸屬權問題。然后需要對項目實施的具體內容以及相關政策進行處理，這關系著整個規劃的有效實施。

（2）對于土地開發整理項目的實施過程，需要加強施工管理，確保項目工程的實施質量，并保證其在規定時間內完成。這就需要做到以下幾點：①加強項目實施進度管理，從施工人員、施工設備的落實方面入手，在施工前制定詳細科學的實施計劃書；②根據國家相關政策、制度規范等，加強對項目實施的質量管理，在實施過程中，加強有效監督，對于不合格的工程，監理單位需要勒令有關施工單位進行整改；③加強項目資金管理，合理的安排資金使用，并做好相應的規劃，避免出現投資的盲目性，對于每一筆資金的流向，都需要嚴格的給予審評，制定完善的資金管理制度，并監督其有效執行。

（3）在項目竣工驗收階段，需要加強驗收管理。①制定完善的工程驗收制度，并有專門的管理人員進行監督；②由施工單位、監理單位等對項目進行自檢，對發現的問題及時進行整改；③強化項目資金審計工作，只有對項目實施審計后才能進行資金的結算；④做好相關資金的支付工作。在項目施工驗收完成后，需要進行項目的移交，這個過程中，要明確交接雙方的責任與義務。投資方扣除工程費用的5%作為項目質量保證金，如果發現施工質量不合格或者無法進行修復，保證金不給于支付。對于質量保修期過后的管護工作及費用在項目實施過程前也應該重點考慮。

2.2加大對土地開發整理項目的宣傳力度

土地開發整理項目關系到所有群眾的切身效益，具有長遠的效益目標，所以需要廣大的人民積極參與和支持。這就需要有關部門加大對項目的宣傳力度，使群眾充分了解黨和國家的相關政策，以得到廣大群眾的支持，提升項目實施的社會性以及生命力。

2.3全面提升土地開發整理項目實施人員的專業素養

土地開發整理項目的實施人員是整個項目的終端，也是開展項目的實施者，其專業素養的高低直接關系著整個項目的順利實施。所以必須加強實施人員專業素養的培訓，建立一支專業素質高、責任性強的項目實施隊伍。對于土地開發整理項目的實施人員，要定期的進行培訓，并合理的調配施工人才資源，保證實施隊伍中專業人才的全面性，將土地開發整理人員與項目有機的結合起來實施管理，確保項目高質高效的實施。

3總結

土地管理法論文范文第2篇

論文關鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補償安置

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。

補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。

確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。

（三）集體土地征收補償制度

農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。

除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中?！锻恋毓芾矸ā芳皩嵤l例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。

從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。

（二）征地補償的非市場化

2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍

目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。

合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。

土地管理法論文范文第3篇

    論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為

    近年來,隨著市場經濟的不斷向前發展,房地產產業獲得了空前的發展,也在當下成為了國民經濟的重要支柱,不僅如此,還對其他一系列行業,包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以,在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展,具有非常重要的意義,也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強,房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象,在急速發展的過程中,各種房地產投資商,利用國家大力發展地產行業的機會,投機倒把,哄抬物價,大量的囤積土地,并借此來操控房地產市場,利用這種手段來攫取了大量的利潤,對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力,甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅,這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此,我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題,是有著相當大的現實意義的。

    一、房地產投機行為的相關法律約束方式

    (一)《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定

    現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容,這項管理法則是在上個世紀末期,我國的第八次人大第八次會議上通過的,當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展,這項法則中規定了許多的關于房地產的條例,譬如說在第九條之中,明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中,這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則,也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發,也在一定程度上抑制了****行為的發生,打擊了房產商的投機行為;為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變,國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”,在第十七條中明文規定,為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為,土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉讓;為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地,在《城市房地產管理法》的第二十三條之中,明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程,對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定,從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂;在《城市房地產管理法》的第二十五條中,特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策,有效的防止了這種違規行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定,這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產公司的過程中,除過要具備相關的企業資質,還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額;在房地產市場上,由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對這一環節中的問題,也做了非常詳細的說明,具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。

    分析完《城市房地產管理法》之后,我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理,有效的維護土地的社會主義公有制,從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用,重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊,因此,在對建設用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規定。

    (二)其他法律法規

    《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規,也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用,但事實上,還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定,起到了很重要的補充作用,在這方面,其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對此進行逐一的分析和理解:

    第一,反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為,有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用,在關于房地產方面,這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為,都做出了非常詳盡的規定;

    第二,消費者權益保護法。在這項法律之中,明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系,譬如說,相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息,不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為,進行了明確的規定,對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。

    第三,合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定,這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施,對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明;在民法通則中,也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定,其中的第八十條,還對土地的使用與承包權利做出了規定,避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定,當然,它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定,對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。

    二、房地產投機行為法律規范中存在的問題

    (一)總體法律的缺乏

    從目前我國房地產發展過程的現狀來看,房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產開發商等,但在現時,房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規定的主體依然只是房地產開發商,與形勢已經不相符合,對于房地產中介機構和個人來說,僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定,涵蓋的范圍也非常的狹小。

    (二)對房地產價格有效控制的相關法律缺乏

    在對房地產市場的價格進行管理,加大房價的透明度方面,相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求,對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲,相關部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個大問題。

    (三)保有、消費環節的法律條文依然空缺

    包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強調的重點依然是流通環節的投機行為,對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范,依然存在法律空缺的現象。

    (四)對政府的行為約束不夠有力

    在當下的房地產市場發展過程中,政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產市場,在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長,在當下,相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好,權限不明、權責不清的現象非常普遍。

    三、房地產投機治理的法律改善策略

    (一)修訂和完善相關的法律法規

    眾所周知的是,《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律,從上個世紀末期開始實行,至今已經有了二十多年的發展歷史,在這二十多年內,我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化,其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變,在這種態勢之下,《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等,從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。

    (二)通過法律手段對相關概念進行準確的界定

    要從根本上治理房地產行業的投機行為,必須對投機的定義做出一個準確的界定,在這之前,對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述,特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能,為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期,要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響,并建立相關的約束機制;針對房地產市場的保有性質做好法律保障,從而進一步的對購房人的行為作出規范,從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證,從而建立起一個非常好的市場環境。

    (三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實

    在當下,由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍,這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展,從某種程度上來講,來是投機行為泛濫的一個原因,所以,需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范,從而有效的彌補市場運營機制的不足之處,保證市場價格在價值規律的協調之下,能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說,還應該及時的對相關的信息做出披露,促進信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場的行為,將投機者驅趕出房地產市場。

土地管理法論文范文第4篇

【關鍵詞】失地農民 國內外權益保障 土地權益

我國失地農民權益受損現狀

土地征用制度不明確。首先，我國現行法律對公共利益的界定不甚相同，矛盾重重，導致土地征收范圍過于寬泛?！稇椃ā返谑畻l規定：國家的土地征收行為，必須以公共利益的正當性以及征收行為的公共目的性才能成立。而《土地管理法》并不排除基于自身利益考慮對土地進行征收。其有“任何單位和個人為非公共利益需要使用土地時，必須先依法申請將農村集體土地征為國有”的規定。這些立法上的紕漏無形中為某些利益群體創造了可以施展并且逃避法律責任的空間。此外，當前我國還缺乏界定土地征收公共利益糾紛的專門裁判機構。一般是由政府許可任何單位和個人為非公共利益進行土地征收，同時，法律又賦予政府對土地征收行為是否合乎公共利益的裁判權。政府身兼二職，先行體制又缺乏必要的監督和制約，某種程度上會影響到對失地農民合法權益的保護。

土地補償機制不合理。土地征收補償機制關系到失地農民的切身利益，也是土地征收工作能否順利進行的關鍵。我國現行的土地征收仍依據2004年國土資源部頒布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》設定的補償標準，補償費用明顯偏低。近年來經濟發展，物價急劇上漲，土地市場價格也是一翻再翻，況且低標準的補償費用落實到失地農民的手里也是難之又難，致使失地農民權益受損。此外，土地補償方式的單一化，某種程度上也威脅到失地農民的合法權益。

土地產權制度不健全。我國《憲法》和《土地管理法》中都有“農村土地歸農村集體所有”的規定。然而農村集體是個抽象意義的概念，是一個沒有法律人格意義的集合群體，是一個虛置的權利主體。①欲對其科學界定絕非易事，其外延非常寬泛，大可以指鄉和鎮，小亦可以指村和村民小組。由于農村集體土地所有權主體和產權關系不明確，也影響到法律賦予農民的土地承包權益。

土地征收程序不完善。土地征收程序健全與否直接關系到土地征收工作能否順利進展及土地征收結果的公正性。我國關于土地征收程序的法律制度并不完備，其亦未對土地征收程序、土地征收涉及主體的權利、義務做出明確規定。這些無疑影響到土地征收程序的規范化和公正性，侵犯了失地農民在土地征收過程中的知情權與參與權。此外，我國被征地農民的救濟機制不健全，失地農民權益受損。

農民社會保障體系欠缺。受我國城鄉分割的二元經濟體制的影響，我國的社會保障制度突顯出二元性。我國有關城市社會保障的立法已經出臺且相對成熟，農村社會保障卻尚未進入立法階段，法律基礎欠缺。

目前，有些地方政府通過出臺效力較低的規章、條例對失地農民的養老、醫療等社會保險方面規定，其并不能全面保障失地農民合法權益，我國也尚未設立有關失地農民的法律援助制度，同時農村社會保障的內容涵蓋面也遠低于城市。

國外失地農民權益保障經驗

土地征用制度明確。目前，世界上多數國家和地區都有相對明確的土地征用制度。美國規定征用土地必須符合公共利益需要，其所有的公共利益評判都由司法機關根據必須的要價調價進行最終判定，進而確定利益的公、私性質，進而建立土地征用的法律依據。②日本《土地征用法》中有“征用土地必須從公共利益出發，公共利益主要包括依據《城市規劃法》、《河川法》、《港灣法》進行的公路、防洪設施和港灣建設等”的規定，其公共利益界定較明確、具體，操作性較強。我國臺灣地區突破了為公共目的征收土地的局面，其規定征收土地只要能達到公共利益需要即可。

土地補償機制合理。西方發達國家和地區大多建立了合理的征地補償機制。美國憲法明確規定：“非有合理補償，不得征用私有財產供公共使用?！泵绹恋卣饔醚a償的計算標準是土地被征用前的市場價格，它既補償被征土地的現有價值，也補償土地可預期的未來價值，而且還補償因征地導致的相鄰土地所有者、經營者的損失等，充分考慮并且保障土地所有者的權益。日本通過制定相當補償的標準進行土地補償，其土地補償費用的確定主要考慮征用損失賠償、通損賠償、離職者賠償和事業損失賠償和少數殘存者賠償等方面。③我國臺灣地區關于土地補償的相關規定主要散見于《土地法》、《平均地權條例》、《國民住宅條例》、《科學工業園區設置管理條例》、《促進產業升級條例》之中。臺灣的征地補償費主要由地價補償、土地改良物補償、營業損失補償和土地改良費用等組成。此外，臺灣的地方自治法規對土地補償也作出了規定。

土地產權制度明晰。西方發達國家在土地征收方面多數具有比較明晰的產權關系，有比較明確的權利主體和客體。作為被征土地一方的農民享有法律賦予的相關權利，同時也承擔法律規定的相關義務。在奉行土地私有制的美國，其《聯邦土地管理法》嚴格規定作為征地雙方的法定權利和義務，各司其職、各盡其責，有效避免了土地征收過程的部分侵權行為。英國實行土地私有制，作為其土地征用依據的《強制收購土地法》明確規定征地雙方的權利、義務，并且盡可能使其在法定的框架范圍內實施。

土地征收程序完善。世界上不少國家和地區都制定了比較完備的土地征用法律制度，如日本《土地征用法》，韓國《土地征用法》、《土地征用法施行令》和《土地征用法施行規則》等。這些土地征用方面的法律對土地征收程序都作了具體而明確的規定，可操作性強。一些發達國家和地區的土地征收程序既包括征地申請、審查、批準、征地公告，還包括被征地人如何參與征地過程中的程序、發生爭議時的申訴和仲裁程序以及最后如何進行征地補償的程序等。④

農民社會保障體系發達。在社會保障方面，不少發達國家和地區紛紛建立了比較健全的失地農民社會保障體系。美國設立了專項的失地農民社會保障基金，同時對失地農民輔以一定的稅收優惠，并且注重對失地農民的教育和培訓，提高了失地農民再就業能力。日本政府在已建立的農村社會保障體系基礎上，加大對失地農民的社會保障力度，大力發展勞動密集型產業，為失地農民提供大量就業機會，同時也注重對失地農民的教育和培訓。韓國已將失地農民納入社會保障框架內，通過“基礎生活保障制度”幫助達不到國家規定的基本生活水平的失地農民，同時對失地農民普及科學知識和實行金融政策方面的優惠，努力構建失地農民的安置基地。我國臺灣地區設有專門針對農民的社會保險，其通過分散化轉移的方式解決失地農民的就業，促使失地農民向大城市和中小城市分散轉移。同時還規定失地農民享有農用地轉非的公共用地和由土地交易帶來的土地增值的收益。⑤

我國失地農民權益保護策略構想

建立合理土地補償機制。合理的土地補償機制關系到征地工作的順利進行。一方面，我們要科學確定土地補償標準與計算方法，提高土地補償費用?，F今因土地糾紛引發的上訪案件約占全國各類案件的41%，征地補償問題頻頻成為焦點。雖然我國《土地管理法》已對征地補償標準作出了相應提高，但仍不能有效應對日新月異的形勢。因此，征地補償的項目都應當與時俱進，適時調整，整體上提高征地補償水平。⑥另一方面，土地補償方式也要實現多元化發展。我們可以結合失地農民的不同需求，采取實物補償或貨幣補償方式。

完善農民社會保障體系。當今我國農村社會保障制度缺失，大量失地農民正當的社會權益無法得到有效保障。鑒于此，我們可以著重從以下方面考慮：首先，基于農村社會保障制度尚未立法，我們必須盡快將失地農民納入城鎮社會保障體系，保障失地農民在醫療、養老、住房和生活方面的權益；其次，現行《土地管理法》修訂過程中應明確規定失地農民社會保障制度，從法律上保障失地農民社會保障權益；第三，明確政府在失地農民社會保障中承擔的綜合責任，主要包括宏觀調控責任、一部分財政責任以及監管和實施責任等；⑦最后，建立失地農民社會保障基金。實踐中可由政府、征地主體、農村集體和失地農民個人按比例合理分擔，共同出資。

綜上所述，當前形勢下失地農民權益保障有迫切的需要，我國應立足國情，充分借鑒世界發達國家和地區的先進立法經驗，不斷明確我國的土地征用制度、明晰土地產權制度、完善土地征用程序、建立合理的土地補償機制、健全失地農民的社會保障體系，切實保障失地農民的合法權益。

【作者單位：河南師范大學法學院】

【注釋】

①陳垚：“失地農民權益保障問題研究”，《湖北社會科學》，2011年第4期。

②⑥李韶杰，鐘筱紅：“失地農民權益保護對策與構想”，《人民論壇》，2011年第9期。

③賴武梨：《城市化進程中失地農民權益保障問題研究》，西南政法大學2008年碩士論文。

④徐素芹：“城市化進程中失地農民權益保護問題研究”，《社科縱橫》，2010年第8期。

土地管理法論文范文第5篇

論文關鍵詞 宅基地使用權 抵押 抵押登記 農村金融服務體系

在農村社會管理創新的金融改革的大背景下，2012年7月25日，中國人民銀行、國家發改委等八部委聯合印發《廣東省建設珠三角金融改革創新綜合實驗區總體方案》，該方案決定在廣東省梅州市進行農村金融改革創新綜合實驗?！斗桨浮诽岢鲆嘤晟频霓r村金融要素市場，推進農村宅基地和土地承包經營權抵押貸款試點工作。這是在農村進行金融改革的創新型試驗，也是對宅基地使用權抵押制度的一項建設性試點工作。本文就以宅基地使用權抵押問題為基點對農村金融改革創新提出一些適應性建議。

一、我國宅基地使用權抵押的基礎理論

（一）宅基地使用權抵押的界定

我國《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。因此，宅基地使用權是指農村居民及少數城鎮居民在集體所有的土地上建造住宅及附屬設施的用益物權。

宅基地是宅基地使用權的物質載體，要深刻了解宅基地使用權的內涵就必須清楚宅基地的所承載的功能。從社會發展方面看，宅基地承載著社會發展和保障的功能。作為一個傳統的農業大國，農村宅基地具有居住的最基本的社會保障功能。因此，對純農業經營的農民來說，對其土地權益的保護則能更大程度的提高土地的社會保障能力。當然，宅基地的社會保障功能不僅表現在實物保障，有時還表現為心理安慰保障。這種保障具有明顯的社會福利性質。從經濟發展方面看，宅基地具有財產和金融載體功能。農村的金融要素貧乏，土地作為農村具有金融要素功能的資源之一，具有很大的市場需求?！吨腥A人民共和國土地管理法》第62條和《土地管理法實施條例》第6條的規定進一步表明，農村宅基地不能夠單獨流轉，但是可以根據房地一體原則而隨房流轉。

可見，現行的宅基地使用權是一種受限制的用益物權，基于其社會保障性功能的考量，現行制度忽視了其財產金融功能，未將其作為純粹的物權來安排。

（二）宅基地使用權抵押的理論基礎

1.資源配置優化論

這是宅基地使用權抵押的經濟學基礎。根據新制度經濟學的研究，可轉讓性是產權的一種本質屬性，它涉及所有權通過出售或捐贈等方式的變化。不可轉讓的產權本質上違背了資源最優配置的基本原則。從經濟學來看，土地的利用應該要理解為一個動態的過程。而土地的動態利用，事實上反映的就是要求土地產權要具有可轉讓性。宅基地使用權抵押在堅持宅基地使用權歸農戶所有的前提下，進行抵押流轉，使得農村的生產要素處于一個動態的利用狀態。

2.權利配置正義論

這是宅基地使用權抵押的法學基礎。利益的正當性評價結果在法律上表現為權利。對于權力配置正義論，羅爾斯提出了著名的正義兩原則：第一，最大權利公平原則；第二，差異原則。筆者以為，權利配置正義的兩個原則，實際上是反映了現實權利配置中可能出現的兩個環節：一是權利設定環節；二是權利限制環節。在權利設定環節，必須遵循最大化權利公平原則；而對權利進行限制時，則應當考慮到現實中的一些問題遵循差異原則?！稉７ā芬幎ㄕ厥褂脵鄬儆诮沟盅旱挠靡嫖餀唷Ｈ绻x予宅基地完整的用益物權，那么其從法律上就符合流轉的條件。

二、我國宅基地使用權抵押的立法現狀及現實問題

（一）立法現狀

從現有法律、政策的規定來看，法律嚴格禁止宅基地使用權的直接抵押。此外，我國法律雖未禁止農村房屋的轉讓，但農村住宅的流轉卻有嚴格限制。2007年《物權法》第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。將宅基地使用權流轉的問題引致到《土地管理法》以及國務院的若干規定。同時《物權法》184條對禁止抵押財產的范圍做了同《擔保法》第37條基本相同的規定，將宅基地使用權明確排除在抵押財產之外。2012年7月25日，中國人民銀行、國家發改委等八部委聯合印發的《廣東省建設珠三角金融改革創新綜合實驗區總體方案》，提出發展以土地金融為核心的農村金融要素市場，把農村宅基地使用權和土地承包經營權的抵押貸款作為改革創新重要突破口。

（二）現實問題

1.宅基地使用權抵押無法可依，閑置嚴重

在國家城市化進程的背景下，統籌城鄉發展，農村集體組織成員對于城鄉各種要素的自由流動的要求越來越迫切，而目前我國法律關于宅基地制度設計，注重農民房屋的靜態保有，禁止將農村宅基地及其房屋進行抵押，忽視了農村房屋應有的財產屬性。這不僅大大減少了農民生產融資的渠道，也嚴重制約了金融機構在農村范圍內業務的擴大和發展。而農村居民經常因為農房繼承等事實行為而占有多處宅基地。法律禁止宅基地使用權流轉，宅基地及其房屋又沒有相應的回收機制，這些多余的宅基地及其房屋也只能被迫閑置起來。

2.宅基地使用權隱形交易屢禁不止，風險大

在農村最重要、價值最高的財產莫過于房屋，在農民亟需資金的時候往往是將房屋進行抵押流轉，而根據“地隨房走”的理念，宅基地隱形抵押流轉很普遍。但在這些隱形交易中，由于缺乏法律規范，無法可依，雙方的利益都得不到法律的保障，因此產生很多法律糾紛。而農民知識能力專業水平低，農業保險業務尚未全面展開。一旦遇到較大的自然災害或市場因素改變，就會直接影響土地流轉或地上附著物的價值，這給農民及金融機構都帶來不可預知的風險。

三、完善我國宅基地使用權抵押制度的若干法律建議

（一）明確宅基地使用權抵押范圍

通過修訂地方法規盡快破除宅基地使用權抵押法律障礙，將農民宅基地使用權益具體化、法制化，賦予農民更加充分、完整且有保障的宅基地使用權。允許土地承包經營權宅基地使用權用作抵押，完善宅基地使用權登記制度，以登記的方式公示，把這項權利真正落實到農戶、落實到地塊，提高其公信力，以奠定農地金融制度創新及農地金融業務開展的產權基礎。

（二）明確宅基地使用權抵押期限及登記部門

1.限制宅基地使用權抵押期限

因為宅基地使用權是一種特殊的用益物權，現行法律沒有限制宅基地使用權期限，故應在立法層面上進一步探討，建議立法規定實現抵押權時抵押權人對抵押物的占有和使用最長的期限。參照我國《物權法》第126條規定耕地的土地承包經營期限為三十年，這樣抵押人不會永遠失去宅基地。同時滿足債權人的合法權益，加寬了農民融資渠道。

2.設立宅基地使用權抵押的登記部門

根據農民的實物財產和收益權，建立適合農村土地的抵押登記管理辦法。在福建溫州試點工作中就規定將試點區的縣農業局設立為宅基地使用權抵押的登記部門。鑒于農村宅基地使用權管理由縣農業局管理，那么可以借鑒福建溫州等地的做法，將縣農業局設立為抵押登記機關，既有利于宅基地管理，也有利于保障農戶利益。

（三）創新宅基地使用權抵押服務體系

農村金融創新改革的的步伐不會太快，而應在穩健的前提下進行，并完善相關服務體系。

1.健全評估專業機構

建立專業評估機制、設立專業評估機構，出臺評估管理、技術規范等有關法律和業務準則，為金融機構開展宅基地使用權抵押貸款提供完善的評估服務。土地管理部門或農業行政管理部門也可組建獨立的土地流轉評估和登記中心，自主經營，自負盈虧，培養專業資質評估人員，規范宅基地使用權價值的評估，出具真正具有法律效力的他項權利證書，為金融機構開展農村宅基地使用權抵押貸款創造有利條件。陜西楊凌、廣東梅州、福建的試驗區都將評估機構的報告作為確定抵押物價值的標準。

2.披露宅基地使用權抵押價值等信息

陽光是最好的消毒劑，應當將宅基地使用權抵押價值信息公開。而農業信息是特殊的商品，相關信息應當加以披露并進行規制。為了改變并解決信息不對稱的局面，可以在土地流評估機構中建立農村信息服務站，并專門建立宅基地使用權抵押評估程序、評估價格披露公示欄及相關網站，及時更新，以實現宅基地使用權抵押信息在區域之間互通有無。