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房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第1篇

一、當(dāng)前樓市形勢(shì)

今年以來，我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化較大，供給側(cè)改革加快，經(jīng)濟(jì)增長超預(yù)期，房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用較大。從房地產(chǎn)形勢(shì)看，1-8月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆，商品房銷售面積增長25.5%，但二季度以來開始出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整，投資與銷售增幅均有所放緩。

從整體形勢(shì)看，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售規(guī)模快速上漲，二季度以來持續(xù)出現(xiàn)增幅回落。1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.2%，1-8月回落到5.4% （見圖1）；1-4月，商品房銷售面積同比增長36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房銷售額同比增長55.9%，1-8月回落38.7%。總體來看，開發(fā)投資與銷售規(guī)模仍保持快速增長，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度減緩（見圖2）。

從不同區(qū)域看，1-8月不同城市市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍比較嚴(yán)重，位于我國華東、華南、中部的一線、二線熱點(diǎn)城市銷售量、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并帶動(dòng)了周邊中小城市量?jī)r(jià)齊漲；位于西部、東北的二線城市“量雖增、價(jià)不漲”，而大多數(shù)三四線城市繼續(xù)在高庫存狀態(tài)掙扎。

從熱點(diǎn)城市看，一線城市中深圳、北京供求關(guān)系最為緊張，新建住宅銷售增幅在全國35個(gè)重點(diǎn)觀察城市中排倒數(shù)第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅銷量是新建住宅的2―3倍，前8個(gè)月新房銷售均價(jià)漲幅也位列全國第1、第3。上海、廣州供應(yīng)情況好于深圳、北京，前8個(gè)月新房銷售量漲幅在20%以上，但上海房?jī)r(jià)上漲較快（漲幅17%，位于第9），廣州房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)（漲幅6%）。

二線城市今年熱點(diǎn)頻出、異常火爆，自年初出現(xiàn)廈門、南京、蘇州、合肥四個(gè)熱點(diǎn)城市外，年中期又出現(xiàn)武漢、鄭州、杭州、天津、濟(jì)南、福州、長沙、青島等新熱點(diǎn)城市。年初四個(gè)熱點(diǎn)城市中，南京今年前8個(gè)月銷售量增幅全國第1、價(jià)格漲幅全國第6，廈門、蘇州、合肥前8個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅位于全國第4、第5、第10；年中期新熱點(diǎn)城市中，鄭州、天津、武漢、杭州前8個(gè)月銷售量增幅位于全國第3、第4、第5、第9，鄭州8月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅全國第1，目前樓市均處于熱銷狀態(tài)。

三四線城市目前熱銷的城市基本是一線和二線熱點(diǎn)城市的周邊城市，如東莞前8個(gè)月均價(jià)漲幅位于全國第2 （35%），惠州銷量增幅全國第6、價(jià)格增幅全國第7，南通、溫州、寧波、無錫8月份均價(jià)同比漲幅分別位居全國第11、第13、第14、第15 （見表1）。

二、本輪房?jī)r(jià)上漲的原因

一是政策導(dǎo)向。自2014年9?30政策出臺(tái)后，國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策開始全面寬松；2015年3?30的降首付、“稅收5改2”政策，持續(xù)多輪的降息降準(zhǔn)，核心是圍繞中央五大工作任務(wù)中的“去庫存”，進(jìn)而在全國范圍內(nèi)改變了市場(chǎng)預(yù)期，刺激了各類需求入市；而部分城市因長期供求關(guān)系緊張（如北京、上海、深圳、廈門），或短期開發(fā)進(jìn)度滯后（如合肥、東莞、惠州），均造成房?jī)r(jià)在短期大幅上漲。

二是貨幣寬松。目前全國本外幣存款余額已達(dá)到151萬億，今年全年商品房銷售金額預(yù)計(jì)8萬億左右，相對(duì)商品房供應(yīng)，全國貨幣供應(yīng)更為充足。自2014年以來，在貨幣供應(yīng)增長快、貨幣政策寬松背景下，我國開放度高、經(jīng)濟(jì)活躍的東南部城市和中部城市貨幣資金流入速度加快；到今年6月底，兩年半的時(shí)間內(nèi)深圳本外幣存款余額增長81.7% （全國增速第1），鄭州、合肥、南京、上海、武漢、北京、廈門本外幣存款余額增速在40%-60%之間，增速分別位列全國第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于這些城市貨幣資金在近兩年的快速流入，導(dǎo)致其樓市在全國率先量?jī)r(jià)齊升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余額的快速上升（漲幅59.5%、41.3%），導(dǎo)致其下半年房?jī)r(jià)在全國大幅領(lǐng)漲，并推動(dòng)全國樓市發(fā)展預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

三是宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的結(jié)構(gòu)性矛盾。在中央去年提出的加強(qiáng)供給側(cè)改革“五大工作任務(wù)”中，“去產(chǎn)能”因傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難、新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)有待培育，目前社會(huì)資金不愿投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)（社會(huì)資本投資增幅僅2%），在人民幣匯率持續(xù)下跌、股市持續(xù)低迷等背景下，資金為保值增值，持續(xù)流入熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)，不僅擴(kuò)大了地產(chǎn)泡沫，對(duì)“去產(chǎn)能”的開展也帶來困擾。從“去杠桿”看，原本是防止資金杠桿率過高導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，但由于樓市政策的寬松（尤其是利率低、首付門檻低），加上P2P、消費(fèi)貸、信用貸等各種金融創(chuàng)新，各類資金除了房貸還通過影子銀行進(jìn)入樓市，樓市杠桿率越來越高，“去杠桿”實(shí)際落空。從“去庫存”看，近兩年由于國家棚改政策的實(shí)施，加上樓市刺激政策的作用，全國增加了1000萬套被動(dòng)住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改貨幣化政策的實(shí)施，居民購房能力大大增強(qiáng)，但出于保值增值和生活品質(zhì)提高（如子女上學(xué)就業(yè)等）的目的，城鎮(zhèn)居民購房?jī)?yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、公共配套設(shè)施較好的省會(huì)城市和其他大城市，很多省會(huì)城市的住房銷售量目前基本占全省一半以上，進(jìn)而導(dǎo)致很多二線城市出現(xiàn)“一市獨(dú)大”，而三四線城市去庫存更加困難。

綜上分析，目前五大工作任務(wù)中的“三去”客觀上變成了“一去”，不僅沒有形成宏觀經(jīng)濟(jì)的有序轉(zhuǎn)型，反而造成房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大。其中的原因值得深思，宏觀經(jīng)濟(jì)政策也應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整。

房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；GARCH；杠桿效應(yīng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):1003－9031(2011)04－0020－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.04.04

一、引言及相關(guān)文獻(xiàn)

隨著世界經(jīng)濟(jì)和金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界各國的金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益和風(fēng)險(xiǎn)的變化不僅影響著金融市場(chǎng)的變化，同時(shí)影響著經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。從近幾年的走勢(shì)來看，我國的房地產(chǎn)價(jià)格處于單邊上漲的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷的加大。因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)進(jìn)行分析，是十分必要的。Bollerslev（1986）年提出了廣義自回歸條件異方差GARCH模型,它是一種非常重要的波動(dòng)性估計(jì)方法[1]。由于Bollerslev提出的GARCH模型在估計(jì)金融變量回報(bào)時(shí)的良好特性,即時(shí)變的方差和處理厚尾的能力，使其在金融領(lǐng)域中已經(jīng)獲得了非常廣泛的應(yīng)用。因此，鑒于GARCH模型對(duì)金融數(shù)據(jù)的優(yōu)良處理能力，本文通過建立GARCH模型，將房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品的研究的角度，并采用中美兩個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比的方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行了分析。

目前，GARCH模型在我國的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度量和市場(chǎng)預(yù)測(cè)中得到了廣泛的應(yīng)用。在資本市場(chǎng)方面，陳浪南、黃杰鯤（2002）的研究具有代表性，他們運(yùn)用GARC

H-M模型對(duì)我國股票市場(chǎng)的非對(duì)稱性波動(dòng)進(jìn)行了研究并取得了不錯(cuò)的效果。他們認(rèn)為我國股票市場(chǎng)一定程度上存在著“杠桿效應(yīng)”，“利好消息”要比“利空消息”對(duì)市場(chǎng)帶來的沖擊要大[2]。宋逢明、江婕（2003）將我國的股市運(yùn)行分成了三個(gè)階段，并運(yùn)用GARCH模型進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)分析。他們認(rèn)為我國的股票市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)所占的比重要大于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)所占的比重，穩(wěn)定我國股票市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)才是發(fā)展我國股票市場(chǎng)的根本之道[3]。在匯率市場(chǎng)研究方面，惠曉峰等（2003）運(yùn)用了GARCH（1,1）模型對(duì)我國匯改之后的人民幣/ 美元匯率進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，并證明了人民幣匯率存在著明顯的自相關(guān)性和異方差性[4]。同時(shí)，GARCH效應(yīng)還被引入到了期貨市場(chǎng)的研究方面。遲國泰等（2006）以單個(gè)期貨合約每一交易日漲跌率反映期貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),借助VaR風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值法,運(yùn)用廣義自回歸條件異方差GARCH模型,建立了VaR-GARCH單個(gè)期貨合約市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型,解決了單個(gè)期貨合約每一交易日最大損失的確定問題[5]。在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，運(yùn)用GARCH模型進(jìn)行分析的研究目前還比較少，主要集中于對(duì)個(gè)別城市的分析，較典型的有楊楠（2006）對(duì)上海市二手房市場(chǎng)的收益進(jìn)行了VAR分析。他通過分析表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GARCH模型也存在較強(qiáng)的適用性[6]。屠佳華和張杰（2005）采用VAR模型對(duì)樣本期為2000年7月至2004年3月的上海房?jī)r(jià)進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)空置率、房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的比例、房?jī)r(jià)的歷史信息等是影響房?jī)r(jià)的主要因素[7]。黃忠華等（2008）在他們的研究中運(yùn)用了GARCH模型簇對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)做了分析，計(jì)量結(jié)果表明房?jī)r(jià)歷史信息能部分解釋當(dāng)期房?jī)r(jià)的變化；利率對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)影響；匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正；房?jī)r(jià)變化存在不對(duì)稱效應(yīng),降息對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊大于加息引起的沖擊[8]。

與以往的分析相比較，本文試圖通過我國房地產(chǎn)價(jià)格和美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)，運(yùn)用相對(duì)較長的樣本期，建立GARCH（1,1）、EGARCH和TARCH等3個(gè)模型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益波動(dòng)進(jìn)行分析。通過兩個(gè)市場(chǎng)的收益波動(dòng)對(duì)比，更客觀地描述我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益的風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)大小。

二、模型概述

1.GARCH模型

GARCH模型稱為廣義ARCH模型,是ARCH模型的拓展,即為ARCH模型的一種特例。GARCH模型除了考慮擾動(dòng)項(xiàng)的滯后期之外，同時(shí)也加入了擾動(dòng)項(xiàng)條件方差的滯后期。從本質(zhì)上講,它允許時(shí)間序列的分布出現(xiàn)高峰特征，從而能更好地描述數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分布。GARCH(p,q)表示如下：

但無論是ARCH還是GARCH,只能反映金融時(shí)間序列的高峰厚尾和波動(dòng)聚集現(xiàn)象,不能反映非對(duì)稱性。

2.EGARCH模型

GARCH模型能夠反映波動(dòng)率的聚集現(xiàn)象，但是它不能反映波動(dòng)率的非對(duì)稱性，不能解釋收益的杠桿效應(yīng)。一個(gè)時(shí)期的波動(dòng)不論正負(fù)都會(huì)增加接下來一個(gè)時(shí)期的條件方差，因此會(huì)忽略波動(dòng)中周期性或非周期性的因素。為了克服GARCH模型的這些缺點(diǎn)，Nelson(1991)提出了EGARCH模型。為了允許在模型中體現(xiàn)正負(fù)資產(chǎn)收益率的非對(duì)稱效應(yīng)，考慮加權(quán)因素，EGARCH(1,1)的條件方差可以表示為：

其中?啄表示杠杠效應(yīng)，如果?啄為正數(shù)則代表不存在杠桿效應(yīng)，若其為負(fù)數(shù)即為存在杠桿效應(yīng)。

3.TGARCH模型

TARCH模型是另一個(gè)可以反映出時(shí)間序列的非對(duì)稱性的模型，它由Zakoian(1996)和Glosten Jagannathan，Runkle(1993)分別提出，條件方差表達(dá)式如下：

其中，不對(duì)稱性是由參數(shù)γ反映的。當(dāng)γ為正時(shí)，負(fù)外部沖擊會(huì)比正外部沖擊帶來更大的波動(dòng)，稱市場(chǎng)波動(dòng)存在杠桿效應(yīng)。

三、實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)來源

在數(shù)據(jù)選取方面，本文選取了我國的商品房平均銷售價(jià)格分類指數(shù)和美國的S&P Case-Shiller房屋銷售價(jià)格指數(shù)1991年1月至2010年9月共237個(gè)月度數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。其中，我國的數(shù)據(jù)來自數(shù)據(jù)中華細(xì)分行業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)（data.省略），美國的數(shù)據(jù)來自美國標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)網(wǎng)站（省略）。

本文之所以這樣選取數(shù)據(jù)是基于以下兩點(diǎn)來考慮的：第一，兩者的時(shí)間序列較長便于分析，并更能說明問題；第二，兩者的數(shù)據(jù)都具有一定的代表性，可以基本代表兩個(gè)國家的房地產(chǎn)價(jià)格變化走勢(shì)。但是這樣做同樣會(huì)出現(xiàn)一些問題，如我國的房地產(chǎn)價(jià)格銷售指數(shù)在以前的編制并不規(guī)范，可能會(huì)造成一定的信息遺漏，但這并不會(huì)對(duì)實(shí)證的結(jié)果造成很大影響。同時(shí)為保證模型的效果，本文將用兩者月收益率的對(duì)數(shù)進(jìn)行實(shí)證分析。其中r=lnpt-lnpt-1。

2.arch效應(yīng)檢驗(yàn)

Engel(1982)提出了用拉格朗日乘子法(LM test)來檢驗(yàn)序列是否存在ARCH效應(yīng),其零假設(shè)是不存在ARCH效應(yīng)[9]。從表1可看出，兩國樣本的F-statistic和Obs*R-squared都在1%的水平下顯著，即明顯存在arch效應(yīng)。而兩者的Kurtosis都大于3，且Jarque-Bera值均在1%的水平下顯著，即拒絕“本序列服從正態(tài)分布”的原假設(shè)，其樣本具有高峰厚尾的特征，因此兩者適合進(jìn)行GARCH分析。

以上數(shù)據(jù)均在1%的檢驗(yàn)水平下顯著,[]內(nèi)為p值。

從表2可看出，對(duì)兩國房地產(chǎn)收益率序列，在1%的顯著水平下，α和β的檢驗(yàn)結(jié)果是顯著的，而且這些是系數(shù)都大于零，從而保證了條件方差非負(fù)的要求，符合GARCH模型的要求。ARCH項(xiàng)和GARCH項(xiàng)之和α+β均小于1，滿足GARCH模型參數(shù)約束條件，并且系數(shù)之和非常接近于1，從而說明前期的沖擊對(duì)后面的條件方差的影響是持久的，即以前的沖擊影響對(duì)未來的條件方差的預(yù)測(cè)有著重要的作用。兩者收益率序列的AIC值和SC值都小于-5，對(duì)數(shù)似然函數(shù)值很大，表明GARCH（1，1）模型有較好的精確度。對(duì)殘差進(jìn)行ARCH（1）效應(yīng)檢驗(yàn)，結(jié)果表明GARCH（1，1）模型消除了ARCH效應(yīng)。綜上所述，GARCH（1，1）模型適用于分析兩國的房地產(chǎn)收益，即兩國的房地產(chǎn)收益存在GARCH效應(yīng)。

首先，EGARCH(1,1)模型中對(duì)兩國房地產(chǎn)收益率序列的檢驗(yàn)結(jié)果，在5%檢驗(yàn)的水平下全都顯著，兩者收益率序列的AIC、SC和對(duì)數(shù)似然函數(shù)都很顯著。因此，其回歸結(jié)果應(yīng)該是有效的。其次，EGARCH(1,1)模型中非對(duì)稱性是由加權(quán)新息來反映的，即由系數(shù)δ來決定的。從表3可以看出，兩國房地產(chǎn)市場(chǎng)收益率的EGARCH(1,1)模型中的δ值在1%的水平下是顯著，美國的房地產(chǎn)收益δ系數(shù)為負(fù)，說明其存在杠桿效應(yīng)。我國的房地產(chǎn)收益δ系數(shù)為證，說明了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益的波動(dòng)不存在杠桿效應(yīng)。

從上述模型分析結(jié)果來看，TARCH模型能大體描述兩國房地產(chǎn)市場(chǎng)收益序列。各項(xiàng)檢驗(yàn)值在10%的檢驗(yàn)水平下顯著。在γ方面，美國的房地產(chǎn)收益序列在5%的檢驗(yàn)水平下通過了檢驗(yàn)，說明其序列具有杠桿效應(yīng)。中國的房地產(chǎn)收益序列的γ系數(shù)并不顯著，因此可進(jìn)一步判定中國的房地產(chǎn)收益序列的杠桿效應(yīng)并不明顯。

4.實(shí)證結(jié)果分析

（1）從GARCH（1,1）的分析結(jié)果來看，中美兩國的房地產(chǎn)收益序列存在著一些相同的特點(diǎn)。一是兩國的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益都可以通過GARCH（1,1）模型來描述，這就證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益與資本市場(chǎng)其他金融產(chǎn)品收益具有相同的波動(dòng)特點(diǎn)，即存在著高峰厚尾和波動(dòng)聚集現(xiàn)象的特點(diǎn)。二是兩個(gè)市場(chǎng)的α與β系數(shù)之和接近于1，分別為0.9718和0.9618，這證明了房地產(chǎn)市場(chǎng)收益的方差穩(wěn)定性較差，即房地產(chǎn)收益波動(dòng)具有持續(xù)性，影響兩國房地產(chǎn)收益的因素均比較復(fù)雜。

（2）從EGARCH模型和TARCH模型的分析結(jié)果來看，兩國的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益序列存在著明顯的差異。這主要表現(xiàn)在兩個(gè)市場(chǎng)有無杠桿效應(yīng)的問題上。美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有杠桿效應(yīng)，而中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)收益并不具有杠桿效應(yīng)。這就意味著有效信息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正沖擊和負(fù)沖擊對(duì)房地產(chǎn)收益的影響是一樣的，也就是可以預(yù)期好消息和壞消息對(duì)交易量波動(dòng)性的影響是沒有差別的。這說明現(xiàn)階段我國投資者的交易行為確實(shí)存在著“羊群效應(yīng)”現(xiàn)象，即往往采取順勢(shì)而為的交易策略。這與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不成熟性以及投資理念不成熟是密切相關(guān)的。目前我國全民投資房地產(chǎn)業(yè)的熱情高漲，跟風(fēng)思想嚴(yán)重，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格虛高，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與發(fā)達(dá)國家成熟的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)特性存在差異。

四、結(jié)論

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“波動(dòng)聚集性”。美國和中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)不能完全通過ARMA效應(yīng)來反應(yīng)，且兩國的房地產(chǎn)收益序列具有arch效應(yīng)。因此，本文認(rèn)為房地產(chǎn)與其它金融商品具有某些相同的特征，即表現(xiàn)為“波動(dòng)聚集性”。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)收益的方差具有較差的穩(wěn)定性。造成這種情況的因素是比較復(fù)雜的，但其中重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)并不僅僅具有金融商品的屬性，它同時(shí)還具有普通消費(fèi)品的屬性，這就決定了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)不僅與投資需求本身有關(guān)，還與巨大的消費(fèi)需求有關(guān)，而其他金融產(chǎn)品則不具備這樣的特性。

3.與美國相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏杠桿效應(yīng)。一方面，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制還并不成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者所做出的投資策略并不是基于有效信息來進(jìn)行的；另一方面，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制還不健全，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的金融產(chǎn)品還不夠豐富有關(guān)，房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門檻很高。

4.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏杠桿效應(yīng)效的研究結(jié)果與黃忠華等（2008）所得出的結(jié)論恰好相反。本文認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿效應(yīng)可能存在于短時(shí)期的個(gè)別地區(qū)上。從長期看，在全國的范圍內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)要做到有效率還尚需時(shí)日。全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)政策還不能對(duì)宏觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)造成的影響并不能產(chǎn)生杠桿效應(yīng)。

從以上結(jié)論可看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)充滿了風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)。因此，完善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、控制我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是目前我國規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。與發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革與發(fā)展還有很長的路要走。

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房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；剛性需求；有效化條件；市場(chǎng)主體

中圖分類號(hào)：F2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2013）16000901

1引言

2012年以來，“剛需”這個(gè)詞一直緊密牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、重慶、成都全國十大重點(diǎn)城市新房成交量（包含保障房）為56513套，比4月同期上漲226%。與今年的年初房地產(chǎn)市場(chǎng)上低迷的不景氣相比，由于剛性需求的進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了回暖的跡象。各地方政府也出臺(tái)了各種微調(diào)政策，促進(jìn)剛性需求積極的入市，剛性需求成了目前主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的中堅(jiān)力量。

在5月23號(hào)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，溫總理強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)增長放更重要位置”、“要著力擴(kuò)大內(nèi)需”，要根據(jù)形勢(shì)變化加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度。與4月13日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出的“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”略有不同。首先可以看出，國家提出改變的方向仍是要“穩(wěn)”增長，而不是激進(jìn)的大力發(fā)展，對(duì)于仍處在調(diào)控中的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，還不可能一下放寬政策，讓大量投資性需求進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)大幅度增長，由此釋放剛性需求，將剛性需求有效化仍是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。其次堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的不動(dòng)搖基礎(chǔ)上，根據(jù)形勢(shì)的變化進(jìn)行微調(diào)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。表明了中央允許調(diào)整的力度并不大，之前被叫停的幾個(gè)地方微調(diào)政策也說明中央宏觀調(diào)控的底線限是并沒有放松的。現(xiàn)在重點(diǎn)鼓勵(lì)的仍是剛性需求。

這一輪被稱為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控中，盡管各地采取了微調(diào)樓市的政策，首套房利率恢復(fù)，公積金放寬等政策紛紛出臺(tái)，但類似上海放寬限制人群、佛山上調(diào)限價(jià)等政策被叫停說明地方政策微調(diào)絕不能越過限購及抑制房?jī)r(jià)上漲的界限，這表示政府調(diào)控的主要方向并未發(fā)生改變。所以未來的一段時(shí)間內(nèi)，釋放剛需還是房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目標(biāo)，潛在的剛性需求轉(zhuǎn)化成有效的剛性需求的條件分析成了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起來的重要思考。

2剛性需求向有效需求轉(zhuǎn)化需要一定條件

對(duì)于投機(jī)需求來說，投資性需求有效化需要更多的條件，首先在宏觀層面，政府的調(diào)控政策還對(duì)二套房是很嚴(yán)厲，限購令仍未解除，購房條件苛刻，差別性信貸政策讓投資成本更高，而且在微觀層面，具備投資需求或有投資能力的潛在需求只是部分的中高收入層次群體，是有一定的財(cái)富積累或具有投資觀念人群，而且一般都基本已有一套自住住房，購房意愿不如剛性需求迫切。而剛性需求要解決自住問題，購房意愿強(qiáng)烈，環(huán)境影響因素不大，政府大力鼓勵(lì)，購房貸款優(yōu)惠幅度大，潛在的剛醒需求更容易向有效需求轉(zhuǎn)化。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖表明，釋放剛性需求，將潛在的剛性需求轉(zhuǎn)化成有效需求仍是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。但是剛性需求有效化仍需要一定的條件。潛在的剛性需求只具備購房意愿或者購房能力之一，有購房能力的因?yàn)闆]有合適的樓盤沒有購房，有購房意愿的積累資金不夠或者收入不高都限制了剛性需求的有效化，為了剛性需求從潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化，促進(jìn)剛需購房有效完成，要從各方面對(duì)剛性需求有效化條件進(jìn)行分析，規(guī)范剛需購房?jī)?yōu)惠制度，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求有效化條件分析

3.1從房地產(chǎn)運(yùn)行過程分析剛性需求有效化條件

使剛性需求向有效化轉(zhuǎn)變，一方面增加剛性需求購房者的現(xiàn)金購房能力，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，同時(shí)另一方面也要提高剛性購房者的購買意愿，開發(fā)商制定合理進(jìn)行市場(chǎng)定位和開發(fā)計(jì)劃。從各個(gè)環(huán)節(jié)促進(jìn)剛需的有效化。

土地成本是房?jī)r(jià)的重要部分，在土地出讓時(shí)，政府實(shí)行土地優(yōu)惠政策，可以降低土地成本，并對(duì)土地規(guī)劃進(jìn)行確定，提供限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)適用房，降低房?jī)r(jià)，使更多剛性需求的購買者能夠購買。而為了提高購房者的意愿，出讓區(qū)位較好的土地可以使樓盤更吸引剛性購房者消費(fèi)，規(guī)定容積率以及配套設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，提高居住環(huán)境質(zhì)量，提供合理的樓盤產(chǎn)品，可以讓剛性需求者將購買想法付諸行動(dòng)。

在設(shè)計(jì)建造房屋時(shí)，合理的戶型設(shè)計(jì)能大大增強(qiáng)剛性需求的購買欲望，雖然剛性需求在資金積累上相對(duì)于投資需求比較不足，但是開發(fā)商為了降低成本采取差劣戶型的設(shè)計(jì)或者降低建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的做法會(huì)使更多剛性消費(fèi)者轉(zhuǎn)變購房意愿，對(duì)于首次置業(yè)的購房者一些中小戶型設(shè)計(jì)更受青睞。開發(fā)商在為剛性需求提品時(shí)還要做好市場(chǎng)定位，避免不必要高端建設(shè)，減少成本浪費(fèi)，減輕購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

在房屋的購買流通環(huán)節(jié)，各地方嚴(yán)格執(zhí)行限購令限制投資性需求可以抑制房?jī)r(jià)的飛漲，實(shí)行差別性利率、首套房的利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，都大大降低了剛性需求購房的門檻，放寬首套房公積金貸款政策，提供住房補(bǔ)貼等其他政策直接提高了剛性需求的購買能力，在近期進(jìn)行微調(diào)的各個(gè)城市中，經(jīng)過中央同意的微調(diào)政策全部基本是在這個(gè)環(huán)節(jié)的針對(duì)剛性需求的實(shí)行優(yōu)惠的，這些措施都很大程度上將潛在的剛性需求轉(zhuǎn)換成了有效需求。

3.2從房地產(chǎn)市場(chǎng)主體分析剛性需求有效化條件

政府無疑是推進(jìn)將剛性需求向有效化發(fā)展的主導(dǎo)力

量。參與了各個(gè)環(huán)節(jié)的調(diào)控。中央設(shè)立大方向的宏觀政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)調(diào)控，監(jiān)督地方政府開展實(shí)施，地方政府采取限購令、差別性利率、首套房的利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)方向，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)有序運(yùn)行，改變房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，利用剛性需求實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長是政府目前明確的方向，剛性需求有效化的條件很大部分是由政府主導(dǎo)設(shè)定的。

房地產(chǎn)開發(fā)商是剛性需求有效化的實(shí)現(xiàn)條件，只有房地產(chǎn)商合理定位開發(fā)，提供適合剛性需求的產(chǎn)品，合理規(guī)劃用地，做好配套設(shè)施建設(shè)和選取合適戶型設(shè)計(jì)，制定合理銷售計(jì)劃，推出優(yōu)質(zhì)的樓盤，廣大的剛性消費(fèi)的群體購房意愿大大提高，就會(huì)很快的實(shí)行購房行動(dòng)，也可以吸引更多的人進(jìn)入潛在需求的隊(duì)伍。

對(duì)于剛性需求購房者本身來說，購房資金需要一定的積累，在這基礎(chǔ)之上，使用住房公積金，申請(qǐng)首套住房貸款，獲取住房補(bǔ)貼都是提高購房能力的重要途徑。申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房也是實(shí)現(xiàn)購房的有效方式。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)剛回暖的背景下，剛性需求購房者如看好房?jī)r(jià)的走勢(shì)，購房意愿會(huì)有所增加

4政策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求有效化需要一定的條件，同時(shí)也需要一定的政策規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求有效化。

規(guī)范剛性需求優(yōu)惠制度。保障剛性需求是解決我國民生問題的重要舉措，是滿足居民的住房要求，緩解居民購房壓力而實(shí)行的一系列調(diào)控政策，明確促進(jìn)剛性需求購房的目標(biāo)下，30多個(gè)城市實(shí)行的微調(diào)政策已經(jīng)初見成效，銷售面積恢復(fù)性上漲，但是各地情況和對(duì)微調(diào)的認(rèn)識(shí)不同，推出的微調(diào)政策也不盡相同，甚至上海、成都五個(gè)城市推出的政策被中央叫停，放寬限制人群，調(diào)高限價(jià)這樣突破調(diào)控底線的政策不被中央認(rèn)同，規(guī)范保障剛性需求的微調(diào)政策，嚴(yán)格控制投資需求，是剛性需求有效化持續(xù)發(fā)展的主要推動(dòng)力量。

政府嚴(yán)格把握宏觀調(diào)控。目前由剛性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的回暖表明，實(shí)行宏觀調(diào)控的政策已經(jīng)取得了一定成效，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與之前繁榮相比比較緩慢，相對(duì)于發(fā)達(dá)國家的城市化過程還有很大發(fā)展空間，長期來看房地產(chǎn)市場(chǎng)必然是繼續(xù)向前發(fā)展，堅(jiān)持調(diào)控的方向，穩(wěn)定健康的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證剛性需求能有效的實(shí)現(xiàn)購房，中央改變調(diào)控方向或保障政策會(huì)引起剛性需求恐慌、投資需求涌入市場(chǎng)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，政府穩(wěn)定宏觀調(diào)控政策是剛性需求有效化的有力保證。

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房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；狀態(tài)形勢(shì)；理論分析

Abstract: at present, the Chinese real estate industry up to an unprecedented scale of development, but quickly growth as home prices and the residents of consumption level is out, the phenomenon of the real estate bubble is very serious, to the people and society have brought some hidden trouble, because of this country take a series of adjustment and control policies, such as "national nine" "currency rate" policy to the development of the curb property too quickly. At present, especially from since the second half of 2011 downturn in the housing market, the overall situation recession. This paper mainly through the current real estate price mechanism and bubble situation theory analysis, reveals the objective existing problems and puts forward related Suggestions of rationality.

Keywords: real estate; State situation; Theory analysis

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1前言

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的問題，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題還相當(dāng)嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在當(dāng)前我國房?jī)r(jià)已經(jīng)超過正常水平，房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的可能性越來越明顯。因此對(duì)房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來負(fù)面影響應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。

2房地產(chǎn)價(jià)格理論與泡沫研究的重要性

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它既是一項(xiàng)耐用消費(fèi)品，又是一項(xiàng)資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)同股票等資本市場(chǎng)一樣，容易被人們抄作，并產(chǎn)生泡沫。而房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，將對(duì)一個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)生活的各個(gè)方面造成極其嚴(yán)重的后果。特別是房?jī)r(jià)的波動(dòng)已經(jīng)日益成為一國宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指示器，房?jī)r(jià)的大幅度上漲可能意味著未來物價(jià)與產(chǎn)出水平的高漲，而房?jī)r(jià)的大幅度下跌則可能預(yù)示著未來宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮甚至衰退[1]。

3.房地產(chǎn)價(jià)格與泡沫的理論分析

3.1城市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

經(jīng)過國內(nèi)外學(xué)者多年來的研究，已經(jīng)明確房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間存在著顯著的相關(guān)性。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的理論的定性研究已經(jīng)很多了，本文首先簡(jiǎn)單概述了主要的影響因素，著重研究在不同城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口、收入等宏觀經(jīng)濟(jì)基本面下，不同經(jīng)濟(jì)因素對(duì)不同城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

3.2城市房地產(chǎn)泡沫

主要介紹了房地產(chǎn)泡沫的形成原因和測(cè)度指標(biāo)。并根據(jù)主要城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)建立模型，用以說明不同城市是否存在房地產(chǎn)泡沫。

3.3城市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策

主要根據(jù)實(shí)證研究的結(jié)果來分析穩(wěn)定不同城市房地產(chǎn)價(jià)格以及引導(dǎo)房地產(chǎn)投資流向應(yīng)采用何種宏觀調(diào)控政策最為有效。

4房地產(chǎn)價(jià)格理論

我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征是：土地供應(yīng)由政府控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)則由市場(chǎng)調(diào)節(jié)；農(nóng)村城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。房地產(chǎn)價(jià)格被房地產(chǎn)需求和供給決定。市場(chǎng)供求是房地產(chǎn)價(jià)格形成的最直接原因。其他影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都是通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起作用。因此， “供求價(jià)格機(jī)制論”成為研究房地產(chǎn)價(jià)格的主流理論，國家制定的各種宏觀調(diào)控政策也基本是從這一理論出發(fā)。個(gè)別地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本，而“供求價(jià)格機(jī)制論”則能很好地解釋這種現(xiàn)象。

5房地產(chǎn)泡沫研究

5.1房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)動(dòng)是非常復(fù)雜的現(xiàn)象。它在物業(yè)市場(chǎng)上的價(jià)格隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系的變化而變化，同時(shí)還受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。由于房地產(chǎn)的耐久性、稀缺性等特點(diǎn)，它還會(huì)成為資本市場(chǎng)的投資商品，這時(shí)它的基礎(chǔ)價(jià)格就具有了虛擬資產(chǎn)定價(jià)的特點(diǎn)。是由未來收益的折現(xiàn)來定價(jià)的。而對(duì)未來收益的預(yù)期是否偏離其實(shí)際情況就成了房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫的肇始。研究房地產(chǎn)價(jià)格理論，不得不考慮到房地產(chǎn)價(jià)格泡沫對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

5.2房地產(chǎn)泡沫的含義與成因

一旦市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格上升，而不管一般均衡價(jià)格是否上升，就可能會(huì)出現(xiàn)“自我實(shí)現(xiàn)預(yù)期”的正反饋過程使得市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離一般均衡解。也就是說，由于投機(jī)性資產(chǎn)的加入，一般均衡解在一定條件下具有一種不穩(wěn)定性。從理論上講，房地產(chǎn)的價(jià)格 應(yīng)取決于房地產(chǎn)的收益與效用。可是，當(dāng)價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，泡沫也就不可避免地產(chǎn)生了。房?jī)r(jià)之所以偏離其基礎(chǔ)價(jià)值，受多種因素的共同影響，如房地產(chǎn)供給缺乏彈性、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期、寬松的金融環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱以及房地產(chǎn)開發(fā)政策的引導(dǎo)失誤等等[2]。

1）房地產(chǎn)供給缺乏彈性

土地資源的稀缺性決定了土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn);當(dāng)土地需求增加時(shí)土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性特點(diǎn)，市場(chǎng)無法在短期內(nèi)擴(kuò)大土地的供給量，這將導(dǎo)致需求與供給間的進(jìn)一步脫節(jié)，需求與供給的差距使得土地的價(jià)格進(jìn)一步上漲，促使房地產(chǎn)商品的價(jià)格上漲，同時(shí)在實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)行過程中，就又可能參雜太多的偏離價(jià)值的投機(jī)活動(dòng)，最終形成房地產(chǎn)的泡沫。

2）房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期

房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 保障性住房建設(shè)　民生工　住房需求

一、引言

“十二五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)如何透視現(xiàn)狀、錨定未來，戰(zhàn)略前瞻、科學(xué)規(guī)劃，尋求突破，為引領(lǐng)下一輪發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)呢？

在商品住房市場(chǎng)日益膨脹的背景下，財(cái)政政策主要表現(xiàn)在中央、地方財(cái)政支出對(duì)保障住房的投資力度加大來擴(kuò)大保障房建設(shè)，解決商品住房市場(chǎng)與保障性住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡這一現(xiàn)象。

本文收集了保障性住房和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過一些統(tǒng)計(jì)的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

二、保障性住房的背景

1.保障性住房的概念

所謂保障性住房，指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，目前我國的保障性住房大致可以分為以下五種：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房、棚戶區(qū)，它是關(guān)系民生的重要環(huán)節(jié)。

2.保障性住房政策出臺(tái)背景

商品房?jī)r(jià)格的一路高歌猛進(jìn)，普通居民已經(jīng)無力承受高房?jī)r(jià)的壓力，從而需要保障的人群也越來越廣。隨著收入差距的進(jìn)一步拉大，社會(huì)矛盾的進(jìn)一步激化，問題也越來越突出。在此背景下，中央出臺(tái)一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范圍越來越大，同時(shí)政策制定的強(qiáng)度也越來越大。

1998年國務(wù)院出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系基本建立。

3.面臨的問題

自1998年住房制度全面改革以來，我國城鎮(zhèn)居民住房狀況有了較大的改變，但問題同樣存在。當(dāng)前，我國住房體制改革進(jìn)入到了一個(gè)新的發(fā)展階段。如何在推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，切實(shí)保障廣大中低收入居民的居住權(quán)益，這是我國住房保障體制改革目前面臨的一個(gè)重大問題。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在GDP中占據(jù)較大比重，帶動(dòng)了大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民居住水平的提高做出了巨大的貢獻(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，我們應(yīng)十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，注意控制其投資規(guī)模和發(fā)展速度。

為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)和實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、保障和改善民生，房地產(chǎn)業(yè)面臨著調(diào)整的壓力。

（2）宏觀政策

近些年，國務(wù)院及各部委、各地陸續(xù)出臺(tái)有關(guān)政策，從“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，再到“限購令”，每個(gè)相關(guān)文件中的每條無不滲透著：政府監(jiān)管、金融政策、土地政策、稅收政策等方面，直接的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求方面進(jìn)行調(diào)控。近些年政府通過提高與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，如對(duì)房產(chǎn)稅的調(diào)整降低也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大影響。

房地產(chǎn)開發(fā)商根本目的在于追逐利潤最大化，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能完全寄希望于市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，必須采取市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)與國家宏觀調(diào)控相結(jié)合的方法。

除了通過財(cái)政政策和貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還有土地等政策通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投入成本間接進(jìn)行調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（3）現(xiàn)狀分析

根據(jù)圖1、圖2均可明顯看出，從1998年至2010年商品房屋的平均銷售價(jià)格和銷售面積，一直在飛速增長，只有在2008年時(shí)，出現(xiàn)了回落現(xiàn)象，但09年、10年又強(qiáng)勢(shì)回歸上升趨勢(shì)。

（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問題

從 1998 年結(jié)束福利分房到開啟住房產(chǎn)業(yè)化，我國住房制度改革為解決人民群眾的住房問題做出了一定的貢獻(xiàn)。但是卻將住房政策與房地產(chǎn)政策相混淆，把解決居民住房問題幾乎完全寄希望于房產(chǎn)市場(chǎng)，民眾不通過市場(chǎng)買房就無法擁有住房。在這樣的供給格局下，需求大于供給，房?jī)r(jià)自然上漲、民怨載道，造成了人民收入與房?jī)r(jià)之間的巨大差異，房?jī)r(jià)成了各種社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。為緩解此問題，黨的十七大報(bào)告中第一次專門提及住房保障制度，明確提出政府有責(zé)任、也有義務(wù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。

四、保障房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證分析——對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

1.變量的選取與數(shù)據(jù)的收集

根據(jù)研究目的，采用的分析方法是：在控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地購置費(fèi)用、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入以及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的情況下，研究保障性住房對(duì)商品房的價(jià)格的影響。本文選取商品房平均銷售價(jià)格Y作為因變量，自變量取經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積X1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地購置費(fèi)用X2、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X4。本文選擇經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積而不是經(jīng)濟(jì)適用房投資額作為保障性住房建設(shè)的變量，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房投資形成市場(chǎng)的有效供給有一個(gè)時(shí)滯，而這個(gè)時(shí)滯在計(jì)量模型設(shè)定中很難確定滯后的期限。并選擇商品房?jī)r(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的變量。樣本為1998-2010年，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2010》。

2.模型建立及模型的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的檢驗(yàn)

設(shè)保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響函數(shù)為：

（1）

用OLS得出的回歸結(jié)果為：

（2）

（1.44） （-1.88） （-0.13） （5.06） （-1.00）

R2=0.985200　R2=0.977799　F=133.1308　D.W.=2.293422

由于R2較大且接近于1，而且