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房地產金融論文范文第1篇

關鍵詞:房地產;投資;風險識別

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售資金回收或報廢為止的整個過程這是一個動態的過程,一般可分為投資決策項目實施和房地產經營管理等階段不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業樓宇市場的繁榮政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業流動資金貸款個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響土地產權制度的變更不同的土地取得方式土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整交通的變化等來對房地產業帶來影響因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險市場供求風險是最直接的風險市場供應量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素所以說,風險與開發時機的選擇密切相關

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地籌措資金到設計施工等過程此階段將面臨具體的風險因素一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險

另一方面,時間質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險質量風險和成本風險

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費

2.項目質量風險

質量是企業的生命開發項目質量主要體現在項目的適用性可靠性經濟性美觀性與環境協調性五個方面消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用承包商施工技術水平落后偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小在規劃設計中,方案陳舊深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售出租或物業管理的經營管理階段該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一其中包括:營銷策劃風險物業管理風險和其他風險

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現在房地產營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍管理構架管理公約以及管理費用等

3.其他風險

房地產金融論文范文第2篇

[關鍵詞]房地產金融發展現狀存在問題解決方式

一、房地產金融基本狀況

房地產市場的發展發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融支持體系而言，自98年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為158萬人，僅占在崗職工總數的8.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。

二、我國房地產金融存在的問題

1.風險過于集中于商業銀行體系。由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2.人住房信貸的發展可能存在違約風險。自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3.房地產金融在創新中存在部分問題。我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產業的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

4.商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

三、對于目前所存在問題的解決方式

1.大力發展多層次、全方位的房地產金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務的一級市場，也要有分擔一級市場風險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產評估、房產中介、保險、擔保、貸款服務等金融市場支持服務體系。加快市場交易制度建設，促進市場交易環境不斷優化。

2.大力推進房地產金融產品創新，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務。要細分市場，開發服務于不同目的和人群的產品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產品等。推動房地產金融產品多元化，形成包括房地產信托、投資基金、企業債券和資產證券化等在內的房地產金融產品。

3.大力發展房地產投資基金。房地產投資基金作為一種專業從事房地產投資的基金，在國外已經得到迅速的發展，然而在我國的發展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施《產業基金法》是國內和國際產業基金可以在,房地產投資中有法可依，健康、持續地運行下去。另一方面，建立健全房地產投資基金推出機制和風險規避機制，降低其所承受的風險程度，鼓勵房地產投資基金迅速發展起來。

4.加快房地產金融產品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。優先發展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產信貸規模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產屬于各銀行的優質資產的組成部分。通過證券化可以將房地產金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉化，使得房地產金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產開發資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產金融市場健康地發展。

5.加強政策性房地產金融服務，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔保。同時，完善住房公積金制度。

6.加強對境外機構和個人進入境內房地產市場的管理。加大對境外機構和個人進入境內房地產市場的監控力度，進一步加強對跨境外匯資金流動的管理，完善境內外資開發、購房的統計、登記制度。加大對房地產項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機行為。

參考文獻：

[1]陳洪波等.我國房地產金融現狀及政策取向[J].財政金融.2006，02.

[2]李松青等.中國房地產金融現狀、問題及政策建議[J].陜西農業科，2005，01.

房地產金融論文范文第3篇

關鍵詞：房地產；金融危機

美國次貸危機已經演變成席卷幾乎所有發達國家的金融危機，使人們再度關注房地產市場與金融危機的關系。根據金德爾伯格的研究，從17世紀至20世紀90年代初期，在全球范圍內共爆發了42次比較重要的金融危機。其中有21次都與對不動產的投機有關（這里所指不動產范圍較廣，主要是包括城市房地產，但也包括農場、運河和鐵路）。本文試以此次金融危機為例，分析房地產市場與金融危機的關系，并提出一定對策建議。

一、房地產泡沫與金融危機發展歷程

（一）危機醞釀期：美國經濟面臨衰退威脅，聯儲實行寬松的貨幣政策，房地產市場活躍

21世紀初美國網絡泡沫破滅，2001年又發生了“9.11”事件，經濟增長明顯放緩。為了應對這種局面，美聯儲采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時間里，將聯邦基準利率降至1%的歷史低位。金融市場利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀90年代末以來，為鼓勵住房消費、擴大住房自有率，美國房產交易的稅收政策方面也較寬松，房地產市場進入新的繁榮周期。

（二）危機發展期：房地產市場過度升溫，房地產信貸衍生產品瘋狂發展

在金融、財政等各方面的大力支持下，房地產市場熱度不斷提高，呈現價升量增的景象。2005年，美國房價升至27年來的新高，2006年1季度，全美又有53個都市區的房價漲幅超過了20%。

與房地產相關的金融產品規模迅速擴大，尤其是衍生產品瘋狂發展。與我國不同，美國的房地產金融產品大大脫離了房地產信貸產品的范疇。金融產品房屋貸款機構在發放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購的住房抵押貸款或者MBS和ABS作為基礎資產，通過資產分層與重新組合、信用增強等一系列復雜的技術手段，包裝制造出新的不同風險等級的MBS、ABS和債務擔保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內的其他結構性衍生產品，然后再將上述產品出售給包括對沖基金、商業銀行、保險公司，甚至養老基金等機構投資者。據湯姆森路透統計，2006年全球債務擔保證券（CDO）共發行4788億美元，是2000年發行687億美元的近7倍。至此，房地產貸款已經被轉化成巨額的金融資產，而且與其本身日益脫離。

抵押貸款中貸款客戶信譽度較差的貸款被稱為次級貸款，這類貸款的風險明顯較高。在房地產市場趨熱時，此部分貸款及其衍生產品空前發展，風險也日益增加。據美聯儲統計，截至2006年末美國住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬億美元，比2000年末增長97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長了近8倍，增長速度遠高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產品的反復包裝、銷售，掩蓋了次貸中可能的風險，并將這一風險傳遞到全球金融領域的各個角落。

（三）危機爆發期：加息導致房地產市場破裂，次貸危機發生

自2004年6月起，美聯儲連續17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產信貸消費，加重了購房者的還貸壓力，擠壓了房地產開發商的利潤空間。根據美國商務部的數據顯示，美國2006年第3季度的新房開工持續下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來的最大降幅。房價下降引起了人們對市場進入衰退周期的普遍擔憂。此時，原來通過次級抵押貸款購買房屋的消費者，在房價下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無力償還貸款，違約率逐漸上升。

次貸違約率的上升，直接導致相關機構發生巨額虧損。以2007年4月2日美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀金融宣布申請破產保護、裁減54%的員工為標志，次貸危機全面爆發。

（四）危機全面爆發期：房地產市場進入低谷，金融危機發生

由于房地產衍生金融產品鏈條長，涉及機構多，規模大，危機逐漸向相關金融機構擴散。以2008年9月15日美國第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴重財務危機并宣布申請破產保護為標志，次貸危機逐漸擴散成為金融危機乃至金融海嘯。

此次危機中受影響最大的是美國的獨立投行，華爾街5大獨立投行中兩個破產，一個被收購，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉型為銀行控股公司。獨立投行受影響最大的原因在于與其從事的規模巨大的資產證券化業務相比，它們的自有資本規模往往偏低，因此通常依賴于從其他金融機構融資，從而導致其經營的杠桿倍數提高；另外，由于次貸相關證券及其衍生產品的設計復雜、且透明度較低，為增強購買其產品的機構投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關證券及其衍生產品，而一旦市場環境惡化，投行將被迫提高持有上述產品的比例，從而承受更大損失。金融危機并不局限于美國，而是向全球蔓延，德國、法國、日本乃至我國等都有機構宣布因為投資次貸相關產品而發生巨額虧損。金融危機日益嚴重的情況下，各國高調救市，大量流動性被注入，在來自機構、市場的壞消息與來自政府、監管機構利好消息的影響下，金融市場持續動蕩。

在房地產市場方面，由于金融危機對對消費、投資都產生負面影響，房地產市場復蘇難見曙光。以標準普爾/凱斯-席勒20大城市房價指數衡量，截至2008年7月底，全美房價水平同比下跌17%，創二戰以來同比跌幅之最。雖然房價持續下跌，空置房數量卻在繼續增加，已超過11個月供應量。

二、房地產市場與金融危機關系分析

現代經濟中，金融的力量滲透到各個方面，房地產尤其嚴重依賴金融。而房地產既是實體資產，在被炒作時又帶有一定的虛擬經濟的成分，容易成為金融危機的催生劑。

（一）金融是造成房地產泡沫的主要因素之一

這輪美國房地產泡沫的推動因素有很多，但是，利率、金融產品創新等金融因素是主要原因之一。

第一，利率水平下降時房地產市場繁榮，利率水平上升時房地產市場出現拐點。21世紀初美聯儲連續13次降低利率，到2003年6月聯邦基金利率降低到為1%，聯邦基金利率達到了46年以來的最低水平。由此帶動房地產抵押貸款利率也持續下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調到2003年的5.8%；1年可調息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購房者進入市場，抬高了房價。

第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產金融衍生產品推波助瀾。在房地產市場趨熱時，一方面抵押貸款證券化產品能使投資者獲得相對較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購進按揭貸款證券化的產品，為房地產信貸部門提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機構的貸款資產證券化后，風險轉移，相應的信貸標準降低，首付比率逐漸降低，甚至出現了零首付。這兩方面因素都促使房地產信貸部門大量地放貸，使房地產價格持續上升或保持在較高的水平上。

（二）房地產泡沫是金融危機的誘因之一

綜上所述，房地產價格泡沫在金融危機的形成中發揮了一定的作用。傳導渠道一是房地產價格上漲，市場成交活躍，相關的房地產信貸等金融產品迅速增加。除了金融機構發放貸款時不謹慎形成風險外，房價高企時發放的住房信貸在房價下跌時風險自然暴露。二是房地產價格上升，財富效應引致房產所有人在消費、投資時都會沒有節制，甚至會將房產抵押去消費或投資，而市場形勢轉變時，抵押物價值下降，風險暴露。

但房地產價格的上漲并不是金融危機最根本的原因。從某種意義上來說，房地產市場是被金融所挾持，并反過來危害金融安全的。金融危機的原因可以從多個角度來探詢。從宏觀層面方面看，近些年國際經濟金融失衡，美國產業發展缺乏新的支撐點迫使資金流入地產領域。從政策層面看，聯儲在促進經濟增長中，貨幣政策過于寬松，導致流動性過剩，為日后的危機埋下伏筆；從技術層面來看，金融機構違背審慎原則發放貸款，發行金融衍生產品時脫離實體經濟，人為制造了風險。

三、對策建議

目前由次貸危機演變而來的金融危機已經在全球造成了巨額損失，而美國房地產泡沫后房地產市場也一蹶不振。因此必須針對房地產市場與金融的密切關系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進的關系鏈，防止再次造成危害。

（一）中央銀行必須關注資產價格，并適時有所作為

關于中央銀行是否關注資產價格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點是資產價格何時形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對資產價格泡沫實施相關政策。但從21世紀以來美國的兩次資產泡沫演變來看，美聯儲都先是采取了放任的態度，但接下來在泡沫已經演變得比較嚴重的情況下采取加息等措施，造成金融市場與實體經濟的危機，網絡股泡沫破滅時表現是股票市場大幅下跌，實體經濟增長放緩；此次危機中的表現是房地產市場進入低谷，金融市場大幅動蕩，大型金融機構倒閉。美聯儲在危機發生前期加息上過于謹慎，應變遲緩，對于全球流動性過剩難辭其咎；后期又加息過度，造成市場劇烈動蕩。因此，貨幣當局必須正確判斷形勢并果斷采取措施。

我國證券市場與房地產市場都處在發展階段，對宏觀經濟的影響日益加深，由資產價格泡沫影響形成的金融危機也有發生的可能。中央銀行必須持續關注房地產、股票等資產價格，探索其對金融市場、消費、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進行積極預調。

（二）審慎監管、發展房地產金融

房地產市場與其他行業不同，是一個周期性很長的行業，與其相關的金融產品的風險也表現為一個較長的周期性與滯后性。只有在房地產市場發生根本性逆轉才能表現出來。我國還沒有經歷過全局性的房地產危機，無論是金融監管機構還是商業銀行、證券公司等金融機構都必須對此有足夠的警惕，審慎監管、開展房地產金融產品，具體有3層含義：

一是房地產金融產品創新必須謹慎。美國次貸危機的教訓就在于房地產信貸產品證券化鏈條過長，風險在層層包裝后被忽略。雖然發生了金融危機，但未來金融創新的步伐不能停止，關鍵是在風險可控的情況下開展創新，防止類似次貸危機的發生。

二是房地產信貸的管理必須嚴格。房地產信貸是我國房地產金融的主要組成部分，而房地產信貸已成為當前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監局的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》公布2007年，中資商業銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產業，至年末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32.2%。一旦房地產市場發生逆轉，將直接威脅商業銀行的資產質量。因此商業銀行必須嚴格執行人民銀行、銀監會關于房地產信貸的相關政策規定，嚴格放貸條件，切實防范房地產信貸中的風險，

三是嚴格管理以房產作為抵押的貸款。房地產作為不動產，是比較成熟的抵押產品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產價格的波動勢必將影響到銀行信貸資產安全。如果一旦房地產行業出現波動，勢必加大銀行的流動性風險。因此在銀行接受房地產作為抵押物時，應合理研判形勢，正確估算抵押房地產價值。

（三）防止新的泡沫生成

對目前國際社會來說，更現實的教訓是在網絡股泡沫破滅后，美聯儲通過超低利率拉動經濟，造成了全球性的流動性泛濫，吹大了房地產泡沫，為日后的金融危機埋下禍根。在當前金融危機的形勢下，各國政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動性過剩導致新的危機。最關鍵的是引導救市資金進入實體經濟領域，投入到擴大再生產中，防止其再次流入資本市場、房地產市場形成新的泡沫。

參考文獻：

1、金德爾伯格.瘋狂、驚恐和崩潰:金融危機史[M].中國金融出版社,2007.

房地產金融論文范文第4篇

關鍵詞：房地產 金融 風險 對策

現代房地產研究學家普遍認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，融資是房地產金融的其中組成部分，房地產的融資，包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等等房地產金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風險評估。論文以我國房地產金融業發展現狀、解決房地產金融業發展中的問題、對我國房地產金融風險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產金融業的風險，提供可行性建議。

一、 我國房地產金融業發展現狀

房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。

目前我國的房地產金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。

房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。

國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業的發展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。

房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、 解決房地產金融業發展中的問題

為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統一到房地產企業的管理中去。

對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發上對此作出充分的分析。

對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。

對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行要保障其自身安全，加強商業銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。

三、 我國房地產金融風險的思考

我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業的順利進行，對于房地產的開發和實現房地產業的資金合理流通，對房地產的開發事業具有極為重要的現實意義。

中國房地產行業競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業的健全和發展，因為有其發展實力和上升空間，在未來的金融行業中，消減其風險，是仍然可以作為企業和個人投資增加收益的有效途徑。

因為房地產金融業的高收益高風險性，使得房地產業的發展受金融業的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業稅收改革刺激房地產的不合理發展力度。

房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業迎來了新生，同時也為銀行金融業的發展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業的發展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。

四、總結

房地產金融業的發展，一方面為房地產開發經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業的發展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業的發展。對于房地產金融業的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。

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房地產金融論文范文第5篇

【論文摘要】資產證券化是一種適合我國房地產企業的融資模式，值得房地產業借鑒并逐步推廣。本文從資產證券化的理論框架介紹、可行性分析、融資模式分析、以及國外成 熟融資模式對我 國的啟示等四個方面探討我 國發展房地產資產證券化必然性和 可行性。

一、 資產證券化融資理論的介紹

1．資產證券化融資的基本概念

國內外專家學者對于資產證券化融資的定義都是基于兩點：一是證券化 資產必須能夠從原始持有 人的總資產池 中剝離出來，通過一些 運作安排實現證券化資產的風險和收益的獨立性：二是證 券化資產必須能夠產生未來可預測的收益。本文認 為資產證券化融資是指具有某種未來可預見 的資產或者資產組合匯集起來．通過結構性重組實現 與 原權益人的風險隔離，再輔 以獨特的信用增 級和信用評級，發行 基于資產價值和未來收益 的資產支持證券進行融資從信用關 系的角度分析，資產證 券化通常包括一級證券化融資和二級證券化融資；本文所指房地產行業的資產證 券化融資屬于“二級證券化”的范疇。

2．資產證券化融資的運作模式

資產證券化融資 的運作模式核心在于證券化資產的真實轉移 、風險隔離和信用增級 的操作；這個證券化的過程需要一個嚴謹而有效的交易結構來保證融 資的成功，其交易結構主要包括了以下幾個運行主體：融資發起機構 、特殊 目的載體、資產管理機構、資產托管機構、信用評級機構 、信用增級機構 、證券承銷機構等。

3．資產證券化融資的核心內容

一個完整的資產證券化融資運作過程，其核心內容主要包括：風險隔離、信用評級、信用增級三個部分。風險隔離是資產證券化融資成功運作的關鍵，它是通過證券化的“真實轉移”來實現的。信用級別是專業信用評級機構通 過一整套簡 單的符號。信用增級是指在資產證券化融資中被用來保護投資者利益的技術。

4．資產證券化的價值分析

(1)從 融資者的角度 ，其價值實 現主要體現在 以下幾 個方面 ：增 強資產流動性 ，降低融 資成本 ；分離信 用風險 ，拓寬融資渠 道 ；改善負債結構 ，提高資本效率 ：增加 企業收入 ，提高管理水平。

f2)從投資者的角度 ．是價值 實現主要體現在 以下 方面 ：獲得較 高的投資收益以及 較大的流動性 ：具有較低的投資風險 ：突破投資 限制，拓寬投資渠道 。

二、房地產資產證券化在我國發展 的可行性分析

我國改革開放 2O多年來 ．房地產 的迅速 崛起 與證券 市場的快速發展與繁榮 ，使得房地產資產證券化成 為可能 。

（一)實施房地產證券化 的宏觀環境 日趨成熟

1．宏觀經濟需要房地產有效投 資和有效需求進行拉動。房地產作為國民經濟新 的積極增長點 ，發展資產證券化 的融 資模式 有利于促進房地產市場和房地產業的發展：我們 在上海 、深圳 、北京等發達城市進行資產證券化領域 的初步嘗試 ，并取得 了一定成效 。

2．土地產權 和房地產權 改革為房地產資產證券化提供 了前提條件 。產權明晰是房地產證券化的必備條件 ；土地使 用制度改革為房地產權益 的分 割提供 了條件 ，為推廣房地 產資產證券化做 l『積極的準備 。

3．快速發展的房地產市場和金融市場是經濟基礎 。從整個 國家的宏觀經濟基礎看 ，我 國的金融體制改革不斷深化 ，經濟運行狀況 良好 ，發展勢頭強勁。

4．國家 針對房地產 金融領域 的違規操作 現象 ，自 2001年以來連續 出臺了一系列促進金融市場健康發展的房地產金融政策 ，繁榮 的房地產市場 和規范發展的金融 市場 為房地產資產證券化 提供了經濟基礎。

(二)初步具 備實施房地產證券化的微 觀基礎

1．房地產市場存在 巨大 的資金 缺口。只有推行房地產證券化 ，在金融市場上直接 向社會大眾融資 ，才能較好的解決房地產開發資金短缺的矛盾；龐大 的住房消費 市場的資金來源也不可能單純依靠國家財政或者銀行存款 ，住房 消費的直接融 資勢 在必行 ．推行 房地 產證券化成為一種必然

2．住房抵 押貸款證券化業務基本成熟。我 國隨著住房 貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來 ，住房抵押貸款不斷上升 已初步形 成規模

3．龐大的房地產證券化投資需求群體

4．日趨規范的資本 和證券市場 。以買賣發行各種債券和股票的資本市場在我國 已形成基本框架 ，資本市場 的發展不僅 為房地 產證券化提供 了市場規模 ，也因資本市場證券 品種豐 富而使房 地產融 資形 式有 多樣化的選擇 。

(三)政府的推動作用

證券化 是一種市場行 為．但 也離不開政府 的有力支持 ，特別是在制度 的改革和金融政策的推進方 面上 。 綜上所 述 ，房地產資產證券 化在我 國雖不 具備大規模推進 的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進發展是非常必要的。

三、房地產資產證券化融資模式的分析

(一)國外房地產資產證券化融資平臺的基本模式

在 國外 ，已逐漸形成 了兩種房地產資產 證券化的融資模 式 ；分別是以股份制項 目公 司為平 臺的公 司型模 式和以第三方信托 機構為平臺的信托型模式 。不 同平臺開展 的資產 證券化融資有不 同的核心運作，不同平 臺也會有不 同的優勢。房地產企業設立股份制項 目公司是為了使后者成為項 目資產的載體并充 當特殊 目的機構開 展資產證券化融資 ，是國外房地產 資產證券化融 資普 遍采用融資平 臺 ，適用于大型或者特大 型的長期房地產項 目融資。從制度功能上 講，信托具有 的財產隔離機制 能夠很方便實現資產證券化融資要求的風險隔離 ，因此它在國外房地產資產證券化融資實踐中使用得很普遍 。

(二 )對我國實行房地產資產證券化的難點分析

1．體制的制約

我國現行的房地產投資與金融體制正在進行重大改革 ．專業銀行商業化 、利率市場化、項 目業 主負責制等舉措都是改革 的重大步驟 ，但這些 目標的真正實現還要經歷一個相 當長 的過程。這也在一定程度 上制約 了我國房地產證 券化進程 。

2．資本市場的制約

（1)現 階段 ．國證券市場雖然發展迅速 ．但仍屬 于初級 階段 ，市場容量和市場規模十分有限 ：

(2)目前 我國證券市場很不規范 ，難以識別證券的優劣 ；

f3)房地產證券流通市場要承受證券市場和房地產市場的雙重風險 ：

f4)我國現階段還沒有真正權威性的評級機構 ；

(5)缺乏專 門的政府擔保機構和保險公司和推行房地產證券化所需 的專 門人才 ：

3．房地產法律及其監督的滯后性

我 國現行《證券化》的相關條款中 ，缺乏對資產證券化在房地產融資業務應用的規定，這勢必會增加住房貸款證券化的推薦難度。同時，建立風險隔離機制的相關法律有《破產法》和《信托法》，但因為在國內出現的時間還不長 ．實施過程 中難免存在種種困難 。

4．信用制約

現階段．我 國尚無完整 意義上的個人信用制 度 ，銀行很難對借款人的資信狀況做出準確判 斷，對信貸業務 的前 的貸前調查 和對 貸款風險的評價顯的困難重重。

5．房地產 金融市場一級市場欠發達

我 國長期實行 的福利 住房制度使房地產金融市場一直沒有 獲得真正 的發展 ．尤其是 國有 四大銀行在金融市場的壟斷地位 ，決定 了我國房地產金融市場 以非 專業性房地產金融機構的商業銀行為 主體。

四、國外房地產資產證券化融資模式對我國的啟示

（一）國外房地產資產證券化 的融資模式對我國房地產證券化的啟不

1．創造 良好的房地產 汪券化的制度環境

繼續深化房地產制 度 、金融制度和企業制度改革 ，規 范資本市場特別是證券交易市 場的運作 ，加快制定和健全相關法律 法規 ，為我 國房地產證券化創造一個 良好的外部環境 ．實現房地產權的獨立化 、法律化 和人格化

2．建立房地產金融體系特剮是抵押貸款及其擔保 體系 ，培育多元化的投資主體

建贏專 門的政 府擔 保機構 ；積極開展各種信托業 務 ；成立由國家控 股或政 府擔保 的抵押 證券公 司，收購各商業銀行 的抵 押貸 款 ，并 以此 為基礎 發行抵 押貸款 證券。

3．創造適宜的房地產資產證券化需要 的環境

加快商 業銀行 的轉 制步伐 ；組建全 國性的住房銀行 ；完善一級市場 的風險控制機制：規范發展我國的資產評估業和資信評級業 。

4．構建房地產信托投資資金

借鑒美國模式 ，由金融機構組織發起 ，具體資產 管理 由專業的投資顧問操作。

（二）我國房地產資產證券化融資模式的選擇

不同的房地產證券化模式 ，其運行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的國家或地 區。這種不同會更加明顯 。在我 國還是半空 白的情況下運作 ．可以嘗試從 以下幾個方面來探索房地產資產證券化的道路 ：

1．確定證券化資產 ，組成資產池。原始權益人在分析 自身融資需求的基礎上，確定需要證券化的資產，然后進行清理、估算和考核，最后將這些資產分類匯集形成一個資產池。基礎 的資產的選擇直接關系到以后證券化 的成功與否。

2．資產轉移 ：這是證券 化過程中非常重 要的一個環節 ，在典型的資產證券化模式 中，會通過一個 專門的中介機構 ，也稱特殊 目的機構(SPV)，通過對原始資產的“真實轉移”，實現基礎資產和原始權益人之間風險隔離和破產隔離。

3．信用增級和信用評級 ；為了吸引投 資者 ，改善發行條件 ，必須對資產支持證券進行信用增級 ，以提高所發行的證券的信用級別。

4．發行證券及支付價款 ；專門機構將經過評級的證券交給具有承銷資格的證券商去承銷，可以采取公募或私募的方式來進行。一旦發行成功 ，專門機構就將從證券承銷商那里獲得的發行 收人按事 先約定的價格支付給原始 的權益人。

5．資產的管理與證券的清償；資產池的管理必須由專業的服務商來進行 ，這個服務商可以外請，也可以由原始權益人來擔 任 ，因為原始權益人已經比較熟悉基礎資產的情況 ，一般也具備管理基礎資產 的專門技術和充足人力 。至此 ，整個 資產證券化過程告結束。

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