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1財務(wù)報表分析相關(guān)概述

（一）重要性

企業(yè)的財務(wù)報表可以及時且充分的反映出企業(yè)實際的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果以及現(xiàn)金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財務(wù)報表的表面數(shù)據(jù)來知悉企業(yè)的財務(wù)狀況的話，那將會造成一定的局限性，因為企業(yè)的財務(wù)報表無法全面反映出企業(yè)的經(jīng)營水平與經(jīng)營成果。這就需要我們對企業(yè)的財務(wù)報表進行分析。一旦能夠采取科學(xué)合理的財務(wù)報表分析方法，將可以準確且全面的反映出企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，還可以揭示出企業(yè)面臨的各種潛在風(fēng)險，并對企業(yè)的預(yù)算完成情況進行細致的核實，并對企業(yè)經(jīng)營管理人員進行一定的考核，盡可能的構(gòu)建起一套完善高效的激勵機制。

（二）基本內(nèi)容

企業(yè)的財務(wù)報表分析工作是由不同的使用者具體執(zhí)行的，他們實際分析的核心與側(cè)重點各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業(yè)的財務(wù)報表分析主要包含了三個方面的基本內(nèi)容，即對企業(yè)的實際償債能力、企業(yè)權(quán)益的結(jié)構(gòu)進行詳細分析，估量對債務(wù)資金的利用程度。這三項內(nèi)容之間是相互聯(lián)系，并有著互補作用的，可以為企業(yè)的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么，在財務(wù)報表分析中，能夠促使企業(yè)順利實現(xiàn)財務(wù)目標的核心部分就是其償債能力，企業(yè)的營運能力則是一種物質(zhì)保障，盈利能力是償債能力與營運能力同時作用的結(jié)果。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限之處

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款增加

影響了財務(wù)報表使用者對于企業(yè)償債能力的判斷。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及的面很廣，并有一種特殊的預(yù)售制度，因此，它的項目預(yù)售到收入確定，需要經(jīng)歷一個較為漫長的過程。一般來說，最少要花費幾個月的時間，有時甚至?xí)枰獛啄甑臅r間。那么，應(yīng)收賬款就是一個較大的問題，它不僅會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的短期負債，同時還會大大削弱所有者的正當(dāng)權(quán)益。而企業(yè)的財務(wù)報表則無法準確反映出企業(yè)實際的盈利數(shù)據(jù)，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析結(jié)果。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的一些期間費用會計入當(dāng)期損益

從而導(dǎo)致報表使用者無法準確判斷出企業(yè)的實際經(jīng)營成果。根據(jù)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用都應(yīng)該計入到期間費用當(dāng)中去，并直接劃入當(dāng)期損益。這就會導(dǎo)致企業(yè)在工程竣工前發(fā)生嚴重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實的反映出來。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的科學(xué)方法

（1）我們應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的收款方式來重新分析其應(yīng)收賬款

并確認實際收入情況。房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有自身的特殊性，不僅生產(chǎn)周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數(shù)。那么，針對一次性付款方式，我們就應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)進行收入確認時，把收款項全部作為的核算數(shù)據(jù)，它可以明確表明房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險得到了有效轉(zhuǎn)移。如果按照分期付款的方式進行銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認就應(yīng)該根據(jù)合同中約定的收款日期來進行確認，一旦出現(xiàn)了買方到了合同約定時間還存在費用欠賬情況，財務(wù)報表分析者就應(yīng)該把買方的資信能力與實際欠付金額進行詳細且及時的分析。如果出現(xiàn)了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%，就不可以確認收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項全部到齊為核心標準來確認最終收入。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的所有預(yù)收賬款都應(yīng)該進行相應(yīng)的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并進行銷售稅金的計提。

（2）我們應(yīng)該根據(jù)收入與費用配比原則來合理整改房地產(chǎn)

企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費用。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)強化財務(wù)報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標準，還需要對金融市場與價值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因為在全球經(jīng)濟一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識顯然已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時做好相關(guān)的資本市場與財務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財務(wù)報表分析工作做到位，最大程度的保護好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。

（3）我們還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成進行科學(xué)合理的分析與研究

以讓房地產(chǎn)企業(yè)的成本得到有效的確認。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)工作較為特殊，它需要購置一個并沒有經(jīng)過開發(fā)的土地，然后再根據(jù)周邊的土地價格進行細致比較后開展相關(guān)的評估工作。在評估過后，對于一些已經(jīng)剔除到資金成本后的財務(wù)數(shù)據(jù)可以確認為土地增值額。對于一些本來應(yīng)該入賬而并沒有實際入賬的工程款項，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該通過預(yù)算或估算的方式來進行入賬，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入與費用配比較為合理可行，并對收入結(jié)轉(zhuǎn)前產(chǎn)生的各項期間費用進行合理且適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

4房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析的特殊性要求

（1）充分利用財務(wù)報表外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)據(jù)有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業(yè)的真實財務(wù)狀況與經(jīng)營狀況。因此，我們就應(yīng)該對財務(wù)報表的大量表外信息進行合理的分析與運用，并選擇合適的會計分析方法，讓其為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)分析提供更為可靠的依據(jù)。

（2）重視對現(xiàn)金流量表的分析工作

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是以收付實現(xiàn)制來編制的，因此，它的數(shù)據(jù)更為客觀真實。因此，我們就應(yīng)該對其進行相應(yīng)的分析，讓其對企業(yè)的相對利潤指標發(fā)揮出切實的指導(dǎo)性作用，并對財務(wù)報表的項目進行具體分析和做出一定的調(diào)整，從而更好的應(yīng)對財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)受到會計準則的約束而造成的不良影響。這樣，財務(wù)報表分析則可以準確的判斷出房地產(chǎn)企業(yè)實際的償債能力。

5結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集型生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，它的財務(wù)管理工作有著更為關(guān)鍵的地位與作用。其中，財務(wù)報表分析工作更是重中之重。它主要是指在財務(wù)報表內(nèi)容的基礎(chǔ)上，采取一定的財務(wù)報表分析方法來確保企業(yè)的財務(wù)報表信息的真實可靠性。如果我們采取了合適的財務(wù)報表分析方法，則可以更好的滿足企業(yè)與一些利益集團的決策需求，而且還可以有效滿足企業(yè)內(nèi)部的管理決策需求。因此，我們說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報表分析工作最為根本的任務(wù)就是要把實際產(chǎn)生的報表數(shù)據(jù)合理轉(zhuǎn)化成有利于推動特定決策發(fā)展的信息，確保房地產(chǎn)企業(yè)的價值不斷增加。

作者：程紅單位：新京集團重慶置業(yè)有限公司