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本輪需求調(diào)控政策的主要效果及深層次影響

需求調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的影響

1.從需求看，住宅投資投機(jī)需求被擠出，部分投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，取代住宅成為投資新熱點(diǎn)。限購(gòu)和限貸政策是本輪投資性需求被擠出的主要原因，其中，限購(gòu)導(dǎo)致投資投機(jī)者沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)住房，限貸政策降低了投資購(gòu)房的杠桿作用，兩者結(jié)合較好地實(shí)現(xiàn)了“住宅去投資化”的目標(biāo)。從市場(chǎng)反應(yīng)看，需求調(diào)控政策的效果體現(xiàn)在：一是住房首次置業(yè)占比提高；二是用于滿足自住需求的中小戶型住宅熱銷；三是部分房地產(chǎn)投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)需求增加和新增供給相對(duì)不足，多個(gè)大城市的寫(xiě)字樓和商鋪等商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)租金上漲和空置率下降的局面。2.從供應(yīng)看，需求變化引導(dǎo)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從住宅部分轉(zhuǎn)向包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。一是住宅投資占比下降，商業(yè)地產(chǎn)投資增速加快。2012年1-11月，住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.9%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例從之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反應(yīng)供應(yīng)指標(biāo)的房屋施工面積、新開(kāi)工面積上，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速均大大高于住宅（見(jiàn)表1）。3.商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫帶來(lái)局部過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前成都已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，未來(lái)5年還將入市1000萬(wàn)平方米左右；沈陽(yáng)市中心區(qū)域在建綜合體項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)；天津目前約有16個(gè)在建的購(gòu)物中心項(xiàng)目，面積總和達(dá)245萬(wàn)平方米；昆明未來(lái)5年僅商鋪就將新增298.5萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海。由于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)專業(yè)性和運(yùn)營(yíng)能力要求比住宅更高，對(duì)于計(jì)劃進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，要有一定的資本沉淀和后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理能力。況且商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要3～5年培育期，資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都比住宅大，因此針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫更加難以消化，危害性也更強(qiáng)。

需求調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資流向區(qū)域的影響

1.由一、二線城市流向三、四線城市由于發(fā)展滯后性，三、四線城市調(diào)控前房?jī)r(jià)相對(duì)較低，投資空間相對(duì)較大，因此36個(gè)大中城市實(shí)施限購(gòu)措施之后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)向三、四線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，特別是在2011年下半年，三、四線城市房地產(chǎn)投資和價(jià)格增速較快。另一方面，三、四線城市由于人口規(guī)模較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，流動(dòng)人口和外來(lái)人口住房需求小，而本地居民收入水平相對(duì)一、二線城市低，住房消費(fèi)能力相對(duì)較弱，結(jié)果出現(xiàn)“本地人買(mǎi)不起、外地人不來(lái)買(mǎi)”的現(xiàn)象。目前存在的主要問(wèn)題是，相當(dāng)一部分三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，潛藏較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)將出現(xiàn)進(jìn)一步分化。2.部分民間資本投資流向境外房地產(chǎn)從整體上看，我國(guó)逐步從境外資本單向流入階段轉(zhuǎn)向境外資本流入和境內(nèi)資本流出并行階段，境內(nèi)企業(yè)和個(gè)人“資產(chǎn)外幣化、負(fù)債本幣化”的傾向日益明顯。境外房地產(chǎn)價(jià)格在世界金融危機(jī)后陷于低谷，對(duì)國(guó)內(nèi)資本吸引力增大，吸引部分民間投資流向境外房地產(chǎn)。在這種情況下，需高度注意投資境外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，包括當(dāng)?shù)氐亩愂照摺⒎績(jī)r(jià)下跌、匯率變動(dòng)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。此外，對(duì)于境外置業(yè)宣傳中移民、就業(yè)、上學(xué)等方面的承諾也要仔細(xì)甄別。

需求調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)投資方式、形式的影響

1.從投資方式看，部分由買(mǎi)房轉(zhuǎn)為直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購(gòu)買(mǎi)已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫(xiě)字樓和商鋪等。房地產(chǎn)調(diào)控之后，伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式也呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資買(mǎi)地、直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供過(guò)橋貸款、開(kāi)展股權(quán)合作等。2.從投資形式看，部分由投資實(shí)物轉(zhuǎn)為投資房地產(chǎn)金融產(chǎn)品即以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、REITs等金融方式參與房地產(chǎn)業(yè)。隨著國(guó)家調(diào)控政策的延續(xù)，住宅去投資化為證券化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品提供了發(fā)展機(jī)遇。在資本市場(chǎng)直接融資（房地產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資）以及銀行信貸被限制的情況下，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等新型金融業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。同時(shí)，以基金和信托為代表的新型金融業(yè)態(tài)投資形式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點(diǎn)。

未來(lái)繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)需求調(diào)控的原因

住房發(fā)展不平衡狀況決定了需求調(diào)控的必要性

未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)上的主要矛盾將由過(guò)去總量不足轉(zhuǎn)為住房資源占有的不平衡。具體表現(xiàn)如下。一是人均住房水平不平衡。根據(jù)六普人口數(shù)據(jù)，2010年與2000年相比，人均住房建筑面積50平方米以上的家庭戶增長(zhǎng)了252%，占比從8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮(zhèn)家庭還有29%。二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海這樣的特大城市和大城市。三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情況改善更快，占有住房資源更多。由于房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，住房資源占有的不平衡導(dǎo)致貧富差距拉大問(wèn)題更加嚴(yán)重。因此，在住房供應(yīng)量一定的前提下，如果不采取有效的需求調(diào)控措施，高收入者將中低收入者擠出市場(chǎng)，這種不平衡問(wèn)題會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

需求調(diào)控與供應(yīng)調(diào)控相比有見(jiàn)效快、效果好的優(yōu)勢(shì)

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性，從土地供應(yīng)到最終形成商品房供應(yīng)往往需要2～3年時(shí)間，中間易受各種不確定性因素影響，因此房地產(chǎn)供應(yīng)調(diào)控往往具有滯后性、不確定性的特征。當(dāng)期的供應(yīng)調(diào)控只能影響未來(lái)供應(yīng)量或預(yù)期，卻難以解決當(dāng)期的供需矛盾。與此比較，需求調(diào)控能夠立即對(duì)當(dāng)期需求發(fā)生作用，在較短時(shí)間內(nèi)改變供需關(guān)系，具有見(jiàn)效快、效果好的特點(diǎn)。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)需求調(diào)控政策的建議

一是，在一定時(shí)期內(nèi)應(yīng)繼續(xù)在部分住房供求矛盾突出的城市堅(jiān)持限購(gòu)政策。目前對(duì)限購(gòu)政策爭(zhēng)議較大，反對(duì)的主要理由是限購(gòu)政策是行政措施。實(shí)際上，行政手段和經(jīng)濟(jì)手段都是調(diào)控工具。即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，也不排除在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)采取行政措施，如法國(guó)政府2012年頒布政令，禁止房東在租戶更迭或與租戶續(xù)簽租房合同時(shí)隨意抬高房租，并規(guī)定了房租提價(jià)上限。另一方面，選擇經(jīng)濟(jì)手段還是行政手段，關(guān)鍵在于政策本身如何在公平和效率之間取得平衡。在供求矛盾突出的城市實(shí)行限購(gòu)政策，有可能會(huì)影響市場(chǎng)效率，但卻能更好地保證公平：被限購(gòu)的家庭已經(jīng)占有了兩套以上的住房資源，而且同時(shí)往往也有能力占有更多住房資源，不對(duì)他們進(jìn)行限購(gòu)，住房占有不平衡問(wèn)題只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。因此，在沒(méi)有足夠經(jīng)濟(jì)手段取代限購(gòu)政策時(shí)，仍然需要堅(jiān)持。二是，堅(jiān)持并完善差別化信貸政策。現(xiàn)有差別化信貸政策在抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求和支持住房剛性需求方面已經(jīng)得到體現(xiàn)，但在支持合理改善性需求方面還存在一定空白之處。建議研究支持合理的換房需求，即對(duì)購(gòu)房者在賣出已有住宅的前提下?lián)Q購(gòu)較大面積的普通住宅給予金融支持。三是，繼續(xù)推動(dòng)房產(chǎn)稅改革，發(fā)揮稅收工具對(duì)房地產(chǎn)需求的引導(dǎo)和調(diào)控作用。一方面，在持有環(huán)節(jié)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅。從國(guó)外看，房地產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)貧富差距的重要稅種之一。從國(guó)內(nèi)看，房地產(chǎn)稅有利于提高持有成本，抑制投資投機(jī)購(gòu)房行為，改善供求關(guān)系，也有利于調(diào)節(jié)住房資源配置不平衡帶來(lái)的貧富差距。另一方面，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，建議對(duì)不同住房需求實(shí)行差別化稅收政策。對(duì)自住性住房需求，建議減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的交易稅負(fù)；對(duì)投資投機(jī)性需求，建議提高流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的交易稅負(fù)。

本文作者：周江作者單位：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心