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摘要：房地產向金融行業借貸可以建造更多的住宅為企業帶來一定的經濟效益，金融行業向房地產企業放貸也是一種為銀行創造利潤的手段，但現階段我國房地產市場異常，很多城市房價偏離正常價格，房地產信貸隨之迅速擴張，使房地產面臨極大風險，部分金融企業為將風險降到最低，已經停止向房地產企業放貸，使我國房地產面臨一定風險。

關鍵詞：房地產　金融　風險

隨著國民經濟增長，人們生活水平日益提高，對于住房的要求也逐漸提高。拉動我國國民經濟增長的重要產業應屬房地產業，房地產業被譽為國民經濟發展的先導。房地產業屬于資金密集型產業，具有投資周期長、規模大，商品價值高的特點，因其具有這樣的特點也就決定了房地產行業的發展需要有金融行業為其提供資金支持。

一、概述我國房地產金融現狀

1.資金的來源。

據國家統計局統計，現階段我國房地產企業的資金來源主要有銀行信貸、自籌資金以及其他資金。其中銀行信貸貫穿于房地產開發的始終。在房地產企業取得一定手續以后，就可以向商業銀行提出貸款申請，在商品房建設期間，施工單位要先將施工工資墊付或繳納一定的工程抵押金，銀行貸款才能通過施工單位間接的進入商品房開發，在商品房正式建成，房地產企業又獲得商品房銷售權益以后，房地產企業才能對商品房開展預售，房地產企業在商品房中所帶獲得的收益基本來自于購房者的銀行貸款。房地產企業與銀行在貸款上存在著資金循環關系，房地產企業得到銀行貸款許可以后，企業就具備了購買土地的能力，同時也使銀行具備了回收土地儲備中心的土地開發貸款創造了條件。房地產企業建設商品房需要施工單位參與建設，施工單位也需要向銀行貸款，銀行要向施工單位放貸，就要等到將房地產企業的發放貸款回收。如果房地產行業需要銀行再次放貸，就要等銀行將售房款收回才能進行。由此可見，銀行在房地產行業中占據著重要地位。

2.融資的方式。

房地產企業要建設商品房除了向銀行貸款以外，還可以通過融資方式獲得資金支持，如股權融資、信托融資以及債券融資。股權融資始于1994年，是國家為抑制房地產開發而出臺的政策。1995年，證監會指出，對于用于高檔別墅、寫字樓或四星級以上賓館飯店等建設的募集資金行為不給予批準。一直到2006年，房地產企業的上市公司在股權融資上主要是通過增發、發行債券展開融資活動。由于信托資金投向的不同，房地產信托主要有信托貸款類、股權投資類以及混合類。房地產信托計劃中的信托貸款的主要用途是為房地產項目提供貸款，股權投資主要用途是為房地產提供股票及權益投資，混合類募集資金主要是為以上兩者提供資金支持。在我國，房地產所需要的信托業務要通過信托投資公司辦理。為規范信托投資公司，國家也出臺了一系列管理辦法，如《信托法》等，使我國房地產行業的信托業務得到了保障。

3.房地產信托業務的廣泛開展。

2002年下半年起，我國信托公司開始按照國家出臺的政策開始房地產信托業務。2003年我國推出商業房地產投資信托計劃，這一計劃的推出地點位于北京，它是中國房地產信托基金的開始。有統計數據顯示，2012年與2011年的房地產在資金信托上的余額基本持平。近年來，房地產信托規模在逐年增長，但要向滿足整個房地產行業的融資需求，目前來看還有一定難度。到2012年年底來看，房地產行業的信托越占總信托資金的9.85%。究其原因，主要是由于2010年和2011年的房地產信托發展較為迅猛，使2012年和2013年的房地產信托開始了新的發展高潮，這種高潮通常被稱為兌付高潮，如華奧信托所發生的“實德事件”，這是房地產風險事件的典型事件，但從全局來看，房地產信托兌付情況還是十分平穩的。

4.私募房地產投資基金的出現。

自從銀行逐漸減少了房地產行業放貸，房地產企業為了謀求生存，不得不開辟新的融資渠道，私募房地產投資基金就是在這種情況下出現的?，F階段私募房地產投資基金在我國正處于初級發展階段，政府對其監管較少，因此，私募投資的募集和投資方式都很靈活。根據《中國房地產金融報告》顯示，在2010年時，房地產基金就已經進入蓬勃發展期，募集基金數量已達41支，隨著近些年的發展，截至到2012年為止，我國房地產基金的募集數量已經上升到94支。隨著我國房地產事業的發展，我國房地產業也推出了新的金融產品，如證券化抵押貸款、房地產產業基金等，但到現在為止，這些產品都處于試點研發階段，要促使其進一步發展，還需要進一步研究。

二、我國房地產金融風險存在的問題

1.貸款集中。

房地產行業對于銀行發展來說有較大的吸引，主要是由于房地產本身所具有的回報率較高，銀行本身也需要發展，這樣一來就使銀行愿意向房地產企業放貸。房地產企業從商品房的開發到銷售耗時較長，整個過程都需要銀行給企業提供必要的信貸支持，由此可見，房地產向銀行借貸是與房地產市場發展步調是一致的，兩者是此增彼漲的關系。在銀行貸款的眾多企業中，按照行業屬性劃分，房地產行業所占貸款比例最高。但由于我國央行對信貸制約方式較少，對于房地產信貸市場也沒有進行科學有效性的指導和監管，這樣一來，就使房地產信貸在市場虛熱的影響下呈現出非理性增長，由此也使房地產泡沫逐漸膨脹，同樣也加劇了房地產行業風險。現階段，在銀行眾多貸款中，房地產開發所產生的貸款以及個人住房所產生的住房貸款所占比重在20%以上，與美國相比還有較大差距。但美國的抵押二級市場較為發達，其銀行可以借助二級市場出售房地產住房抵押貸款，將銀行所承擔的信貸風險分散開。房地產行業的風險主要集中在銀行方面，其所具有的金融風險也在于銀行方面。房地產貸款時間周期長，屬于銀行貸款中比重最高的行業，這樣一來就使銀行所需流動資金減少，在銀行負債業務中，如果活期業務占有較大比重，這時銀行又缺乏一定的融入現金方式或渠道，當客戶要提取現金時，不能滿足客戶需求，就會出現流動資金不足，以致于出現流動性風險。

2.房地產的不良貨款引發資產質量風險。

如果將投資性購房資金套牢，就會對房地產信貸安全帶來一定威脅，并為房地產貸款留下不良貸款隱患。不良貸款會給銀行帶來壞賬的危險，會影響到銀行作為金融機構的整體質量，不僅增加了金融機構因壞賬帶來的經濟損失，還使金融機構由于優良資產的匱乏以致于不能獲得經濟效益，從而不能滿足客戶的提款需求，并不能按期償還企業債務，最終導致金融機構存在一定的經營風險。據相關統計數據顯示，2012年年底我國房地產行業所產生的不良貸款余額在279億人民幣，即便是這樣巨額的數字，與年初相比下降了至少74億元，按概率算，不良概率下降了0.71個百分點，因此，房地產貸款風險依然是現階段關注重點。2011年，我國政府對樓市進行了升級調控，政府相關監管部門也要求以銀行為首的金融機構要嚴防房地產貸款風險。由此可見，房地產不良貸款率依然是不能忽視的重點。有關國際經驗認為，風險暴露期通常是在貸款放出后的兩年到三年內發生，并由于中小銀行為了自身發展，經常會對房地產企業開展集中放貸活動，這樣一來使本身就存在的房地產不良貸款風險又上升到新的高度。

3.房地產開發貸款風險愈演愈烈。

截至到2013年，我國房地產企業所具有的資產負債率一直保持在70%左右，并處于居高不下的狀態。從國際方面看，國際公認的企業資產負債率要控制在50%以下，但我國房地產企業所具有的資產負債率卻遠遠高于現階段的發展水平，如果出現風險就會給我國企業和銀行造成巨大經濟損失，因此，我國房地產企業所建設的商品房質量十分令人擔心。這種現象的存在引起了國家的高度重視，因此，我國政府逐漸加大對房地產企業的監管調控力度，逐漸提升了房地產開發貸款門檻，這樣的舉措卻使很多房地產企業陷入高難度運營，企業信用風險也日益暴露出來。近年來，越來越多的銀行考慮到房地產企業存在風險較大，對于房地產貸款審批程序日趨嚴格，并將原有的優惠房貸利率取消掉。此外，部分銀行已經停止向房地產企業放貸，如興業銀行就是典型代表，國有銀行幾乎也停止了房地產企業房貸業務。現階段很多銀行表示對于房地產企業供應資金已經產生一定難度，不排除會與房地產企業斷裂資金供應。綜合種種原因，銀行對于房地產開發商的要求逐漸提升，同時也提升了貸款機率，放貸比原來更加謹慎。

三、針對風險的應對之策

1.穩定房價。

現階段，投資性需求是導致我國房地產市場供大于求的重要原因。為解決這一問題，我國政府可以通過稅收政策以及信貸政策抑制投資行為的發生，從而將我國房價從偏高水平拉倒正常水平。

1.1積極調整房地產信貸政策。

首先，在房地產信貸政策上，對那些已經擁有兩套住房的，有要購買第三套住房的消費者，要通過提升貸款利率、降低抵押貸款成數等方式限制消費者購房。對于已在市區購買住房的非城市常住人口，在其購買第二、三套住房時，要求本地銀行不對其放貸，以此來遏制投機炒房行為。

1.2優化稅收政策。

在稅收政策上，如果發現有人在短時間頻繁倒賣房屋，就要提升倒房者的個人所得稅以及營業稅。此外，對于空置的房屋，國家可以征收房屋空置費。以上辦法不僅能提升投機者的購房成本和持有房屋成本，還能有效更好的滿足真正購房者的購房需求，逐漸平穩我國房價。另外，導致我國房價居高不下的另一重要原因就是地價較高，針對這種情況，最有效措施就是完善土地儲備制度。這就要求政府建立土地儲備庫，根據實際需求進行土地規劃，根據市場實際需求決定土地供應數量，減少政府壟斷土地情況。

2.穩妥處理不良資產。

落實存款保險制度是現階段穩妥處理不良資產的主要方式。存款保險資金主要來自金融機構在投保時所繳納的費用。舉例說明，一家商業銀行在運營中因風險控制不到位導致銀行運營出現問題，只要該銀行參與了投保存款保險，即便該銀行出現支付困難，那么該銀行的存款客戶的利益也能受到保護。存款保險能夠將風險完全控制在商業銀行中，不僅能有效抑制房地產金融風險擴散，還能使整個金融體系處于平穩發展狀態。針對銀行所產生的不良資產，國家將四大銀行處理不良資產的方法作為榜樣，成立金融資產管理公司，以此來將各銀行中的不良資產分離出來，確保銀行健康發展。

3.強化銀行對信用風險的力度。

首先，完善個人征信機制。要完成個人信息調查工作，要將政府作為先導，其余相關部門進行配合，并利用銀行聯網系統，調查個人信用體系。銀行還可以與個人信用評估公司構建聯系，根據個人各種消費信息對消費者展開信用評估。在保證消費者權益不受侵害的同時，最好建立全國聯網式的個人信用檔案，方便消費者在全國范圍內辦理各種業務。同時，政府還應加快相關法律法規建設，使我國人民的信譽也會受到法律保護。其次，建立健全房地產開發企業的征信機制。對于需要貸款的房地產企業，銀行要根據房地產開發商的信用開放貸款，對于信用度較好的企業可以適當給予優惠，對于信用度較差的企業要停止放貸，對于信用度極差的企業，銀行要將其拉近銀行貸款黑名單，不再為該企業提過貸款服務。最后，嚴格管控抵押物機制缺口?？蛻粼阢y行辦理房地產貸款時，會被要求將其房屋進行抵押，并根據所提供房屋在市場上的價格提供抵押物的參考價值。在這期間經常會發現客戶提供的抵押物降價幅度較大，常常不能滿足擔保需求，這時，可以要求客戶提供追加抵押物或進行貸款擔保以此來彌補抵押物價值缺口，或銀行可以提前收回貸款，以便降低風險。

4.實現多方面融資渠道，完善法律法規。

4.1構建多層次融資渠道。

要減弱企業風險存在可以通過自主融資創新，為企業提供多種融資渠道，如作為中小型房地產企業可以通過與資金雄厚的集團合作，壯大企業發展。很多城市要開發的土地基本都歸中小房地產所有，大集團要擴大自身經驗范圍就要進行多元化經營，以此將風險分散掉。這樣不能解決房地產企業的資金短缺問題，還能使大集團發展實現多元化經營，并創設出新的贏利點。由于我國房地產市場受到金融市場的限制，門檻準入條件較高，很多房地產市場的融資還是要依靠銀行信貸，解除房地產金融風險的最有效方式就是轉變單一銀行融資方式，實現多種融資方式并行。此外，還要擴大住房公積金貸款額度，促進房地產信托和基金業務的發展，使我國住房資產逐漸實現證券化。同時，還要放寬其他日融資機構在我國進行房地產融資業務的限制條件，讓更多資金通過合法形式進入我國房地產企業。

4.2完善相關法律制度。

由于我國在房地產金融市場方面的法律法規還不夠完善，就要求我國政府積極建立健全金融法律體系，防范金融風險出現。首先，建立房地產金融市場法制體系，進一步完善政府監管模式。要做好這一工作就要求我國政府相關部門出臺一系列與個人信用、住房儲蓄、房地產金融市場運營等領域相關的法律法規，使我國房地長市場逐漸呈現規范化，確保房地產金融市場參與者的合法權益不受侵犯。其次，強化風險控制體系建設，以便完成對房地產市場的監管，并時刻了解市場需求及其市場結構變化。同時，還要建立房地產風險預警機制，根據市場變化調整貸款投向。

四、結語

近年來房地產發展較為迅猛，已經成為我國國民經濟重要增長點和人民消費熱點。但繁榮的背后總會帶有風險，這樣就使房地產市場面臨一定風險，一旦這些風險得不到有效處理就會給國家經濟發展帶來嚴重影響，甚至引發經濟危機。因此，提高警惕，提升防范風險意識，采取適當措施將風險規避掉，才能使國家經濟不受破壞。本文通過研究我國房地產現狀，并分析了我國房地產金融情況，提出了解決房地產風險的建議，但由于本人學識有限，還有很多地方不夠完善，希望有關專家及導師多給予指點。

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作者：王淵 單位：渤海大學金融與商貿學院