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編者按：本論文主要從我國房地產融資存在的主要問題；防范房地產融資風險的宏觀對策；防范房地產融資風險的微觀對策等進行講述，包括了融資結構單一，直接融資比重較小，開發資金仍以銀行貸款為主、上市融資的難度大、法律法規不健全，影響融資渠道的拓展、積極創造有利于房地產企業融資的制度環境、政府應加強對中介機構的監督等，具體資料請見：

摘要：隨著我國經濟的發展和房地產行業的不斷活躍，防范房地產業的融資風險尤為重要。本文在分析我國房地產融資存在的主要問題基礎上，從宏觀和微觀方面提出了防范房地產融資風險的對策。希望本文的研究能夠對我國房地產業的健康做有益的探討。

關鍵詞：房地產業;融資風險;對策

一、我國房地產融資存在的主要問題

現階段，我國房地產企業也從過去主要依靠銀行貸款，逐漸轉向房地產信托、上市、海外融資、企業債券、股權融資等多種途徑。然而，對于為數眾多的中小房地產開發企業而言，因為其在資產規模、企業形象、信用等級、經營業績、償債能力等方面普遍存在一定的缺陷，銀行考慮貸款的安全性等因素通常難以通過對中小房地產開發企業的貸款評審，而上市融資也非中小企業可以奢求，對于其他融資方式也面臨類似情況。目前，我國房地產企業融資存在的主要問題如下：

1.融資結構單一，直接融資比重較小，開發資金仍以銀行貸款為主

目前，來源于銀行的資金往往占房地產企業資金的60%以上，有些企業甚至達到80%。中國房地產開發企業的資金除了少量自有資金，絕大部分都來自于銀行貸款。單一的銀行體系支撐著整個房地產金融，結果使金融政策只能在勉強支撐和減負之間搖擺，政策的收緊往往給房地產金融和房地產市場帶來強烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。

2.上市融資的難度大

股權融資的問題在于房地產開發企業不易達到上市的標準。一般開發商是不太愿意別的投資者控制企業的，對于股權融資都愿意上市融資，這樣企業和項目的控制權會控制在自己手里，但是上市的條件又比較高，一般公司很難達到條件，這也是房地產公司上市較少的原因之一。

3.法律法規不健全，影響融資渠道的拓展

相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。

二、防范房地產融資風險的宏觀對策（政府方面）

1.積極創造有利于房地產企業融資的制度環境

(1)加快完善房地產金融立法。我們都知道，相關法律、法規制度的不完善及空位，是我國房地產企業融資受阻的主要原因，房地產業缺少一個穩定、規范的融資市場，因此，房地產金融立法應從兩方面入手：一是修改完善現有的法律、法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

(2)建立健全政府支持體系。房地產金融是一個具有極大風險的金融領域，必須設定一種有效的機制和相應的制度安排，政府支持體系至關重要。要促進房地產業健康發展，避免融資風險，離不開一個健全的政府支持體系。美國房地產證券市場發達的原因之一是存在一個強有力的政府支持體系，一方面兩家政府擔保機構，共同支持抵押市場活動；另一方面優惠的稅收政策，特別是房地產投資信托法人稅的豁免，極大的激發了投資者的積極性。法律法規的大力支持為REITs發展提供了良好的外部環境，每當REITs面臨重大困境時，美國政府都會通過出臺新的稅收改革法案來幫助REITs健康發展。

2.政府應加強對中介機構的監督

美國的信用危機告誡我們，信用中介機構必須堅持獨立、客觀、公正的基本原則，保證中介機構的獨立性，對整個信用行業乃至整個市場經濟的健康發展都是至關重要的。同樣，在我國也有一部分經營效益差的房地產企業為了籌得足夠的資金，和信用機構聯合起來，制造虛假的財務數據，來獲得貸款。因此，在建立我國信用體系中，要加強政府對信用中介服務機構的監督和管理，從法制上加大對中介違規的處罰力度，同時加強對中介機構的社會輿論監督，建立中介機構的信用記錄檔案，定期公布，從而保證中介機構的公正性和獨立性，這樣才能更好的避免房地產企業融資風險地出現。

三、防范房地產融資風險的微觀對策（房地產企業方面）

1.要理性融資，確定合理的融資規模

企業融資規模要量力而行，由于企業融資要付出成本的，是要償還的，資金的使用是有風險的，違規的代價更是慘痛的，因此企業在籌集資金時，首先要確定企業的融資規模。籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本；或者可能導致企業負債過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而如果企業籌資不足，則又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常開展。因此，企業在進行融資決策之初，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。

房地產企業還要考慮選擇最佳融資機會、最低融資成本、最佳融資期限，同時，應盡可能在保持企業的控制權同時，尋求最佳融資結構，只有這樣，才可能真正地防范融資風險、控制融資風險，企業才能最終走向健康發展之路。

2.拓寬融資渠道，實現企業融資方式多元化

針對房地產融資的種種問題，筆者以為我國的房地產企業應當積極拓寬融資渠道，走融資方式多樣化的道路。

從國外實踐看，發達國家的房地產金融市場十分發達，房地產企業融資方式大致可分為：銀行貸款融資、上市融資、抵押融資、債券融資、房地產產業基金融資、房地產信托融資等。從世界范圍看融資方式都經歷了財政、信貸、證券三種基本融資方式的演變過程，第一種是低效率的財政融資；第二種是中效率的信貸融資，這是目前中國房地產企業的主要融資方式；第三種是高效率的證券融資方式，進行資本運作。世界金融業中融資方式同樣也經歷了由間接融資向直接融資發展，直到現在融資渠道多樣化的過程。

我國企業現有的融資渠道是屬于以中效率信貸融資，銀行間接融資方式為主，并高度依賴銀行。目前我國的融資渠道正處于由間接融資向直接融資的轉變時期，即由銀行信貸融資向信托融資、基金融資、上市融資、債券融資等多種融資渠道過渡時期。中共十六大三中全會報告中，第一次把銀行、證券、保險和信托作為金融四大支柱產業一并提出，這為我國房地產企業走融資渠道多樣化之路提供了政策上的可行性，同時“121號”文件出臺也使房地產企業面臨嚴峻的融資現實，因此，對房地產企業來說，實現融資渠道多樣化是非常必要的。房地產企業應抓準時機結合實際情況，大膽尋求融資方式上的突破，只有努力拓寬房地產融資渠道，盡可能實現融資渠道多樣化，為企業的發展壯大找到強有力的資金支持，才有可能在競爭激烈的市場環境中立于不敗之地。

3.房地產企業要提高自身的競爭力

對于房地產企業而言，要實現融資方式多元化并不是一蹴而就的事情，需要房地產企業、政府、和金融機構的共同努力，因此，這就要求房地產開發商應該提高綜合實力，規范運作的房地產項目，采取科學的融資策略，并適時把握戰略性的資本運作。因此，對于房地產企業來說，首先練好內功是關鍵，在新的形勢下，房地產企業應提高綜合實力，誠信經營，畢竟，要融資，必須首先具備融資的實力。在未來的時期，房地產市場的競爭將是實力的競爭，房地產企業若想在競爭中生存和發展，就應該迎接市場的變化，力爭將企業做大做強，提高綜合實力，逐步走上規模化、專業化、品牌化之路。同樣，企業的規模化進而會帶來運營成本的下降，獲取土地和市場份額的提高等優勢。任何資金都講究效益原則，競爭力強的房地產企業和運作規范、市場前景看好的項目永遠是各類金融機構競相追逐的對象。總之，房地產企業要想籌得資金，要想融資創新，就要在行業中提高綜合實力，具有競爭力。

4.中小房地產企業融資的方法

相對于大型房地產企業而言，中小房地產企業面臨的資金壓力更緊迫，為了解決和緩解資金壓力，除了銀行貸款外，更要積極采取容易實現的融資方法，主要包括以下兩種：

(1)尋求與大公司合作。這種方法，既能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難;又可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。因此，只要合作能夠成功，對中小企業來講是條比較好的融資捷徑。

(2)尋求民間資金。目前有相當一部分民營企業手中掌握著較多的資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業的投資回報率相對較高，民營企業家們希望介入房地產領域，但是因為專業知識和經驗不足，畏縮不前。因此，這也是中小房地產企業籌措資金的良好途徑。