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本文作者：武筵茸作者單位：長(zhǎng)慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部

房地產(chǎn)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，事關(guān)千家萬(wàn)戶的切身利益，受到各級(jí)政府的高度重視。房地產(chǎn)業(yè)是為工業(yè)化、城市化提供空間場(chǎng)所的部門(mén)，是為安居提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)，并且與上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)。中國(guó)是一個(gè)高儲(chǔ)蓄率的國(guó)家，高儲(chǔ)蓄率將來(lái)可能產(chǎn)生高投資率，房地產(chǎn)業(yè)作為保值增值的一種手段受到越來(lái)越多人的追捧。現(xiàn)階段的高房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利成為了爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，一方面，社會(huì)公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)商定價(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利；另一方面，房地產(chǎn)商認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)成本很高，高房?jī)r(jià)在很大程度上是為了抵消成本。那么，為調(diào)解這兩方面的矛盾，國(guó)家出臺(tái)了一些相關(guān)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對(duì)新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對(duì)房地產(chǎn)公司成本的控制管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速發(fā)展的市場(chǎng)需求。

一、房地產(chǎn)成本管理控制的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對(duì)不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意地降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。房地產(chǎn)成本所涉及的基本內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：

1.土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的80%，而土地的費(fèi)用是開(kāi)發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時(shí)土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。建筑安裝、設(shè)備成本是三線及以下城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中最大的部分，約占開(kāi)發(fā)樓盤(pán)成本的60%，在保證產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量的前提下，降低成本就是重中之重的任務(wù)。

2.廣告營(yíng)銷(xiāo)成本。當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開(kāi)廣告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期就是廣告營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等費(fèi)用；網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的銷(xiāo)售和推廣以及電視廣告的投放費(fèi)用等，這些費(fèi)用的支出就構(gòu)成了廣告營(yíng)銷(xiāo)成本，廣告費(fèi)用的支出在當(dāng)今社會(huì)有著日益增加的趨勢(shì)，在未來(lái)的時(shí)間里，廣告效益的高低也將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益順利實(shí)現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將更加激烈。

3.管理成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。

4.其他不可預(yù)見(jiàn)財(cái)務(wù)成本。根據(jù)對(duì)一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開(kāi)始階段可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營(yíng)銷(xiāo)成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見(jiàn)成本不會(huì)占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。而工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、施工運(yùn)行成本以及銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)成本的可控制性占有相當(dāng)大的比例，所以這部分成本是房地產(chǎn)業(yè)管理控制的重點(diǎn)部分。

二、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)控制中的存在問(wèn)題

中國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)期存在著決算超過(guò)預(yù)算的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的建設(shè)以及行規(guī)的確立，損害了整個(gè)行業(yè)的信譽(yù)。本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段分析工程造價(jià)控制中的存在問(wèn)題。

1．投資決策階段。在項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)階段，對(duì)工程做得估價(jià)一經(jīng)審批就會(huì)最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價(jià)準(zhǔn)確性不高。主要表現(xiàn)在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)判斷工程量，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有一次性、獨(dú)特性的特點(diǎn)，即工程之間的工程量由于功能、設(shè)計(jì)的不同也會(huì)有所區(qū)別。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般都是招投標(biāo)方式選擇建設(shè)方或者供應(yīng)方，尤其是國(guó)有企業(yè)中鐵、中鐵建等這些大型建設(shè)企業(yè)，也是通過(guò)投標(biāo)方式爭(zhēng)取合同的。建設(shè)方為了中標(biāo)，就會(huì)在合同中模糊自己的責(zé)任，從而降低標(biāo)價(jià)又不引起對(duì)方的懷疑。一旦中標(biāo)，在具體的活動(dòng)中就會(huì)由于合同中不明確的事項(xiàng)要求投資方提高投資額，整體下來(lái)業(yè)主就會(huì)發(fā)現(xiàn)成本比招投標(biāo)的時(shí)候高了很多。

2．設(shè)計(jì)階段。這個(gè)階段是工程造價(jià)最薄弱的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)控制最重要的階段。該階段造價(jià)失控的因素主要有以下幾點(diǎn)。（1）設(shè)計(jì)方案不合理。一般是由于設(shè)計(jì)之初沒(méi)有充分考慮或者錯(cuò)誤認(rèn)為目的地的地質(zhì)。有些項(xiàng)目在勘查時(shí)候發(fā)現(xiàn)土質(zhì)不符合已有的設(shè)計(jì)方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設(shè)計(jì)方案甚至重新設(shè)計(jì)，這些都大大浪費(fèi)了時(shí)間和資金。（2）設(shè)計(jì)方案不是最優(yōu)的。設(shè)計(jì)方案直接決定了人員數(shù)目、材料規(guī)格和數(shù)量，這些都直接和造價(jià)相關(guān)聯(lián)。設(shè)計(jì)人員的主要關(guān)注點(diǎn)在于建設(shè)本身，而與經(jīng)濟(jì)性關(guān)聯(lián)不大。有些設(shè)計(jì)人員由于專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)或者經(jīng)驗(yàn)不足會(huì)出現(xiàn)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高、設(shè)計(jì)過(guò)于保守、設(shè)計(jì)出現(xiàn)缺項(xiàng)漏項(xiàng)等情況的發(fā)生。（3）沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事。沒(méi)有完全按照“邊勘查，邊設(shè)計(jì)，邊建設(shè)”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財(cái)力的不必要的損失。

3．基建階段。基建施工階段是對(duì)設(shè)計(jì)方案的執(zhí)行，如果方案設(shè)計(jì)非常完美，那么施工階段出現(xiàn)造價(jià)失控的可能性就較小。但是沒(méi)有一個(gè)設(shè)計(jì)是完美無(wú)缺的，由于設(shè)計(jì)人員的主觀問(wèn)題、施工階段沒(méi)有預(yù)測(cè)到的事情，這些都使得原來(lái)的設(shè)計(jì)沒(méi)有辦法準(zhǔn)確的實(shí)施。應(yīng)付不可測(cè)事件或其他非程序性事件都會(huì)使成本大大的上升。另外，建設(shè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理的地方，如果不及時(shí)更改，勢(shì)必會(huì)造成更多錯(cuò)誤的發(fā)生。

4．竣工結(jié)算階段。這是建設(shè)方、業(yè)主最后的資金核算階段。有些施工方會(huì)利用這個(gè)機(jī)會(huì)在竣工圖守上標(biāo)注改進(jìn)的材料、設(shè)計(jì)來(lái)增加結(jié)算造價(jià)，對(duì)于自己不利的地方則不標(biāo)注。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)控制的對(duì)策建議

1．投資決策階段。投資決策階段是產(chǎn)生工程造價(jià)的源頭，在此階段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造價(jià)進(jìn)行控制是資源優(yōu)化最直接、最重要的階段。（1）做好市場(chǎng)調(diào)查工作。市場(chǎng)調(diào)查是任何經(jīng)濟(jì)行為的第一步。只有充分了解市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求，才能增加銷(xiāo)售量，獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。調(diào)查就是深入基層，深入市場(chǎng)，針對(duì)自己特定的問(wèn)題搜集數(shù)據(jù)和信息，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)和信息的篩選、分類(lèi)、整理和分析，得出結(jié)論。（2）做好財(cái)務(wù)分析工作。請(qǐng)資深的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)或者本部門(mén)的專(zhuān)業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，從整體上和經(jīng)濟(jì)的角度評(píng)價(jià)該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否可行。贏利能力說(shuō)明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報(bào)率高的項(xiàng)目；資金回收期也是評(píng)價(jià)資金活動(dòng)的一個(gè)重要指標(biāo)，它直接影響了資金流向另一個(gè)項(xiàng)目的可能性，有時(shí)資金回收不回來(lái)，企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金不足失去投資的大好機(jī)會(huì)；企業(yè)也要做好自我信譽(yù)和能力的評(píng)價(jià)，這也是向銀行貸款時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)常見(jiàn)的籌資方式。

2．設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是除決策之外對(duì)業(yè)主投資額度影響最大的一個(gè)階段。設(shè)計(jì)階段的主要工作就是提供一張?jiān)诤侠眍A(yù)算內(nèi)、符合功能要求的建設(shè)圖紙。這是施工階段的依據(jù)，涉及方案的優(yōu)劣直接關(guān)系到成本的多少。一方面，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)方式。招投標(biāo)方式的優(yōu)勢(shì)在于能囿集所有專(zhuān)業(yè)人士在一起，比較各個(gè)方案，選擇規(guī)定功能下的低價(jià)標(biāo)。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)節(jié)約了成本，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)可以加強(qiáng)企業(yè)間的良性競(jìng)爭(zhēng)和合作，有利于促進(jìn)技術(shù)共享以及場(chǎng)機(jī)制的建設(shè)。招投標(biāo)方式也有其缺點(diǎn)就是費(fèi)用高，成功組織一次招投標(biāo)并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標(biāo)方式的確定以及召開(kāi)都是耗時(shí)耗力的。但其回報(bào)也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問(wèn)題不如提前優(yōu)中選優(yōu)，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設(shè)計(jì)。解決此問(wèn)題的方法就是讓設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)之初就有一個(gè)大概的費(fèi)用概念，在一定的約束條件下利用自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)設(shè)計(jì)圖紙，而不是任憑自己的經(jīng)驗(yàn)不考慮經(jīng)濟(jì)因素。

3．基建階段。（1）盡量減少設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更在房地產(chǎn)行業(yè)是不可避免的，施工方應(yīng)該對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理和監(jiān)督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來(lái)的費(fèi)用的增加，要確定變更的界限，規(guī)范變更的程序。（2）加強(qiáng)施工隊(duì)的管理。一般的現(xiàn)場(chǎng)施工人員文化素質(zhì)比較低，自我約束能力較差，項(xiàng)目經(jīng)理要加強(qiáng)對(duì)這些工人的管理。管理內(nèi)容包括：合理調(diào)度工種人員、科學(xué)安排機(jī)械設(shè)備的進(jìn)出、加強(qiáng)施工人員的成本意識(shí)等。這些可以讓員工最大條件的利用各項(xiàng)資源，節(jié)約材料以及現(xiàn)場(chǎng)安全管理。這樣就能減少浪費(fèi)，同時(shí)預(yù)防危險(xiǎn)事故的發(fā)生。（3）加強(qiáng)施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)管理。運(yùn)用項(xiàng)目管理的工具和知識(shí)充分掌握項(xiàng)目的進(jìn)展、時(shí)間進(jìn)度、費(fèi)用使用情況，這樣能讓項(xiàng)目經(jīng)理清楚項(xiàng)目進(jìn)行到什么程度，進(jìn)展如何，為經(jīng)理安排下一步工作提供信息。

4．竣工結(jié)算階段。業(yè)主應(yīng)認(rèn)真核對(duì)合同條款，查看建設(shè)項(xiàng)目是否完整竣工，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同條款。以及檢查在費(fèi)用核算中是否出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，材料的價(jià)格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗(yàn)收記錄，隱蔽工程要經(jīng)過(guò)監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)才算合格，才能進(jìn)行結(jié)算。