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本文作者：高強作者單位：中國建設銀行沈陽審計分部

房地產業是我國國民經濟的支柱行業，自身具有兩大特點，一是與宏觀經濟政策緊密聯系，具有明顯的周期性；二是屬于資金密集型行業，與金融體系關系密切。近十幾年，在房地產行業迅猛發展的同時，商業銀行房地產信貸規模也不斷攀升。綜觀全國，當前房地產處于復雜的宏觀調控期，在房地產調控不放松的情況下，房價回調預期愈加增強，房地產信貸風險外溢正在加快，未來商業銀行房地產信貸業務面臨較大風險。

一、商業銀行房地產開發貸款的含義及投放情況

房地產開發貸款，是指運用信貸資金向房地產開發企業發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。按貸款用途，分為住房開發貸款、經濟適用住房（安居工程）開發貸款（含科教文衛單位經濟適用住房建設貸款）、商業用房開發貸款、高等院校學生公寓建設貸款及其他房地產開發貸款等。按照中國人民銀行的數據，2011年，全國房地產開發貸款全年總計新增約3313億元。這一數字較2010年、2009年減少了四成。2010年，全國房地產開發貸款總計新增5916億元。2009年，全國房地產開發貸款累計新增也高達5764億元。可以看出，房地產開發貸款投放受到來自監管方面的壓力，銀行對房地產開發貸款持審慎態度，投速降低，房地產開發企業資金壓力、財務壓力上升；與此同時，銀行房地產信貸風險——政策性風險、流動性風險和系統性風險逐步顯現。商業銀行如何把握政策導向，積極應對房地產開發貸款風險，成為銀行審計人員關注的重點。

二、房地產開發貸款的風險點和審計要點

房地產金融中的風險，主要包括信用風險、市場風險、產權風險、制度風險等。在房地產貸款審計中既要關注宏觀層面又要關注微觀操作層面。這里只側重關注與操作風險相關的合規審計內容。表1中所列基本涵蓋了房地產開發貸款業務內部控制各環節及風險點。

（一）貸款審批發放流程中的審計要點

1．貸款時項目的立項手續、土地使用證等“四證一書”手續是否齊備。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證等四證的項目，不得發放任何形式的貸款。

2．貸款時項目資本金是否足額到位。根據固定資產投資項目資本金的有關規定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%，在審計中應關注貸款時項目資本金是否及時足額到位，是否存在對自有資金嚴重不足的開發企業發放貸款。可以通過審查企業在銀行開立的賬戶以及當地建設主管部門批復同意的資本金到位情況等證明材料，并與該項目在發改委備案登記的項目投資進行比對判斷項目的資本金是否及時足額到位。

3．開發企業是否利用已完工項目重復申請貸款，或利用同一項目在多家商業銀行重復申請貸款導致貸款金額超過項目投資額。比如，審計中曾發現某大型房地產開發企業為開發某項目，分別向當地兩家商業銀行申請貸款6.5億元（該項目備案投資10億元），先后獲得兩家銀行授信并簽訂貸款合同。

4．開發商是否存在向銀行多報投資額，超比例獲取貸款。通過比較開發商備案登記的項目總投資與向銀行申請貸款時的項目總投資，關注開發企業在申請貸款時是否存在通過提供虛假可研報告等資料，虛增項目投資額套取銀行貸款等。

5．核實抵押情況是否真實有效。通過實地考察當地房價情況，并根據《土地項目評估報告》估算出項目貸款的資金擔保比例，審查土地價值是否被高估或評估報告是否虛假不真實。

（二）貸款資金回款路徑封閉式管理的審計要點

對房地產開發貸款進行封閉管理，在開發階段，可以保證貸款資金用于項目開發；在銷售階段，通過封閉管理歸集銷售資金，保證銷售資金優先用于還貸。否則，一旦貸款資金被挪用，有可能造成項目不能按期完成甚至爛尾，而項目銷售資金被挪用，就有可能喪失還款資金來源，貸款存在違約風險，甚至造成貸款損失，所以貸款資金回款路徑的封閉管理是確保貸款安全性的重點。加強封閉管理賬戶的監管，對項目結算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用。禁止從銷售回籠專戶直接對外支付項目建設資金。因房屋銷售提取抵押權證的，需先收回不低于權利價值的開發貸款。項目銷售進度達到審批書要求的起還點時，銷售回籠資金應全部用于歸還開發貸款。

（三）貸款抵押物審計要點

房地產開發貸款發放時，一般以土地使用權抵押。隨著工程的進展，在開發項目具備辦理在建工程抵押條件時，應及時轉為在建工程抵押。由于部分房地產開發項目已經達到現房，仍然沒有辦理在建工程抵押，銀行信貸資產風險加大。如果借款人惡意不辦在建工程抵押，或為了獲取更多的資金而將在建工程抵押給其他金融機構或私營貸款公司，銀行的土地抵押物處置難度和信貸資產損失風險也將繼續加大。