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論文關(guān)鍵詞：開發(fā)商長期存在節(jié)約時間服務(wù)中心業(yè)主代表維權(quán)房地產(chǎn)招商引資法院商業(yè)社會

論文摘要：在商業(yè)社會里,只要有需求,就一定有滿足。并且,做任何事情都需要付出代價,為了節(jié)約時間和精力,付出一定的費用也是理所應(yīng)當?shù)摹Ｋ?在法制尚待進一步完善的我國,“有償維權(quán)”現(xiàn)象將會長期存在。

10月13日，位于兩廣大街的東華金座的業(yè)主們出資成立的京城第一個為業(yè)主維權(quán)的公司——“北京東華金座咨詢服務(wù)中心”宣告成立，這也是全國首家為業(yè)主維權(quán)而成立的公司。當天，還是該樓盤法院評估價、業(yè)主維權(quán)公司舉行招商引資會的日子。兩廣大街，由廣安門往東，兩邊的街景、來往的車輛和人流越來越熱鬧。也正是如此，過菜市口紅綠燈走輔路，當一層層的樓板突兀在外的兩座建到一半的塔樓中間連著已經(jīng)封頂?shù)粯記]有生機的板樓就是2000年開盤至今仍未竣工東華金座。

去年，30多名購房人聯(lián)名將東華金座前后兩任開發(fā)企業(yè)——北京房開置業(yè)股份有限公司和北京市中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同告上法庭，并打贏了官司，法院判決開發(fā)商繼續(xù)履行房屋合同，并賠償所有經(jīng)濟損失。但法院沒有找到“宣開”(原北京市宣武區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司)任何能變現(xiàn)的財產(chǎn)，判決書也就成了一紙空文，一直未能執(zhí)行。

因維權(quán)跨時之長，且北京住宅樓極少出現(xiàn)“爛尾”，東華金座被冠以了“京城第一爛尾住宅”的稱呼，而很多業(yè)主更直接將其稱為“京城第一爛尾樓”。

被逼出來的維權(quán)公司

據(jù)了解，8月11日東華金座業(yè)主成立了業(yè)主理事會，下面分法務(wù)組、財務(wù)組、后勤組等多個小組，詳細分工打理業(yè)主維權(quán)中的具體事宜。8月20日，業(yè)主們又自籌資金，向工商部門登記申請建立“東華金座業(yè)主咨詢服務(wù)中心”，這個按照企業(yè)模式建立的服務(wù)中心在全國尚屬首例。中心的主要作用是前期團結(jié)業(yè)主，理性維權(quán)；后期為業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)。目前已有58名業(yè)主自愿報名加入。“事實上，我們北京東華金座咨詢服務(wù)中心已在5天前，即10月8日拿到了營業(yè)執(zhí)照，今天是借著法院評估結(jié)果以及東華金座招商引資會，宣告公司正式開始營業(yè)。”服務(wù)中心董事長邢寶軍介紹道。

東華金座業(yè)主理事會會長、北京東華金座咨詢服務(wù)中心董事長邢寶軍還介紹說：“2005年以后，東華金座維權(quán)業(yè)主人數(shù)越來越多了。一部分業(yè)主已經(jīng)拿到了法院的判決，要求開發(fā)商或支付違約金或支付退房款，但都沒有執(zhí)行。許多業(yè)主工作都很忙，而且單個業(yè)主維權(quán)的力量太小。成立維權(quán)公司，可以集中解決這些問題。公司也可以代表業(yè)主活動，而且法律地位更明確。”

據(jù)介紹，資金問題是按照購房面積每平方米50元集資解決的，共籌集了將近30萬元，目前足夠組織訴訟。東華金座共預(yù)售給108戶業(yè)主144套房子，目前已經(jīng)聯(lián)系到的70人全部交了集資款加入公司，成為公司的股東和職工。公司就在售樓處辦公，聘用了兩名需付工資的專職秘書，其他崗位由業(yè)主無償擔任，大家輪流值班。“我們不是為了利益而成立這個公司，都是被逼出來的，無非是想通過理性維權(quán)和法律手段保障自己的權(quán)益。”邢寶軍說。據(jù)悉，法院已確認了東華金座144戶業(yè)主的購房事實，并表示會公正公開地用司法程序盡快實現(xiàn)東華金座所有業(yè)主的權(quán)益，使得業(yè)主們早日得到賠償并住進屬于自己的家園。

盡管如此，邢寶軍認為，擺在他們面前的問題是，現(xiàn)在那個區(qū)域二手房的價格都已經(jīng)漲到15000元/平方米左右了，那么法院究竟是給他們賠償還是給他們房子呢？如果用賠償?shù)姆绞剑瑑r格是按當時的購買價還是按現(xiàn)在的價格？目前已經(jīng)有部分業(yè)主表示愿意退房，其他的都表示還是要房子，也正是如此，“公司最大的近期目標是推進項目盡快完工，讓業(yè)主拿到房子。”邢寶軍表示。“東華金座2006年8月3日作價時的總價值為39823萬元。”邢寶軍平靜而又激動地宣讀著這個從宣武法院新得來的評估結(jié)果。

9月17日，北京鴻天涉外房地產(chǎn)估價有限責任公司受北京市宣武區(qū)人民法院委托，對該樓盤的現(xiàn)值進行評估。邢寶軍介紹，評估結(jié)果出來后，從宣武法院得來的消息是，已經(jīng)被查封的東華金座即將被拍賣。據(jù)稱，宣武區(qū)法院也已經(jīng)許諾，新的接盤開發(fā)企業(yè)必須保證交付給不退房的老業(yè)主房子，而且保證是以當年的價格（也就是說不用加錢），這條規(guī)定將被寫進拍賣的附加條件當中。

咨詢服務(wù)中心副主任李焰白介紹了接盤的開發(fā)商可能得到的收益：“這個項目的成本為兩部分，其一是拍賣成本：起拍3.9億，預(yù)計成交價為4.2億；其二是建筑成本和裝修等，估算為2億。合計是6.2億，而項目建成之后的利潤為10億左右。”“很多公司對接盤感興趣。”李焰白說，目前已有8家開發(fā)商和他們進行過接洽，“而聽說，和宣武法院聯(lián)系的有意向的開發(fā)商也有6家”。“實際上，加上已判決生效退房的商業(yè)和住宅合計約4000平方米——這部分面積估算目前已增值1600萬元，開發(fā)商的利潤在80%以上。而且我們是按照精裝修1萬元/平方米來計算的，這個地段現(xiàn)在肯定比這個價格高很多。”

當記者問道：“拍賣是法院的事情，北京東華金座咨詢服務(wù)中心沒有權(quán)利介入，緣何還要召開招商引資會？”邢寶軍的回答讓人深思：“維權(quán)4年，很多事情讓我們害怕了，所以希望今天這個會引起社會對拍賣的關(guān)注和監(jiān)督，以期保證拍賣過程的透明和公正。”

“有償維權(quán)”理應(yīng)一路走好

當某種服務(wù)從公益行為變成一種商業(yè)行為時，其合理性必然會在社會各界引發(fā)頗多爭議。這就是近日業(yè)主們街聞巷議的話題——有償維權(quán)。

有資料顯示，維權(quán)公司已早些時候在武漢等地誕生，其“有償維權(quán)”的業(yè)務(wù)在當?shù)匾卜浅＜t火。據(jù)當?shù)匾晃痪用窠榻B，他家的地板質(zhì)量問題已投訴了大半年，至今仍未得到解決！由于平時上班，沒時間投訴，所以有專門的維權(quán)公司消費者投訴，即使出錢，也愿意！此外，上海也是較早出現(xiàn)“有償維權(quán)”的城市之一。上海的很多居民也一致認為，在維權(quán)問題上不可能投入過多精力，但是又不得不維護必要的權(quán)益。因此，他們除了向上海消保委投訴和向法院提起訴訟外，還建議開辟維權(quán)的第三條道路，即催生大量維權(quán)公司，他們認為這是一個較為合理的發(fā)展方向。

而在北京，過去提起維權(quán)和社區(qū)服務(wù)，總是帶有公益的性質(zhì)，即使偶有付費的事例也多表現(xiàn)在幕后，而今，這一現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的變化。不僅表現(xiàn)為操作公開化，而且還出現(xiàn)了相應(yīng)的維權(quán)機構(gòu)。據(jù)維權(quán)專家舒可心介紹，該“有償維權(quán)”組織是以大海商務(wù)顧問有限公司的名義在運作，目前，該公司已具備相應(yīng)的合法手續(xù)。

那么，一個以營利為目的的企業(yè)有沒有權(quán)利消費者投訴，進行“有償維權(quán)”呢？《消費者權(quán)益保護法》中明確規(guī)定“：保護消費者的合法權(quán)益是全社會的共同責任。國家鼓勵、支持一切組織和個人對損害消費者合法權(quán)益的行為進行社會監(jiān)督。”中消協(xié)表示，投訴公司是經(jīng)過工商注冊的，是企業(yè)法人，它有沒有能力投訴、成功與否、收費多少等都要與消費者協(xié)商，其性質(zhì)與律師事務(wù)所相類似，消費者投訴收費作為企業(yè)勞務(wù)收入，是企業(yè)的正常經(jīng)營行為，既然市場有這個需求，投訴公司就有其存在的理由，這完全由市場選擇。

就此本刊記者還采訪了多位業(yè)主代表以及學術(shù)界和法律界專家。他們一致認為，由于目前我國法律制度的不甚完善導致了“有償維權(quán)”的誕生。

據(jù)中國人民大學陳幽泓教授介紹，在美國、中國香港以及中國臺灣等發(fā)達國家和地區(qū)，基本不存在“有償維權(quán)”現(xiàn)象，原因是他們的法制比較健全，業(yè)主在成立業(yè)委會以及簽訂合同過程當中不會遇到什么困難，很容易便可實現(xiàn)業(yè)主自治和完成合同的簽署。在國內(nèi)，由于法律制度尚處在發(fā)展階段，表現(xiàn)通常滯后，所以，“有償維權(quán)”機構(gòu)的出現(xiàn)也在情理之中。

某小區(qū)的一位業(yè)主代表認為，有些開發(fā)商因沒有很好地執(zhí)行現(xiàn)行法律法規(guī)以及欠缺誠信是造成“有償維權(quán)”出現(xiàn)的主要原因之一。另一業(yè)主代表則認為，有償維權(quán)之所以出現(xiàn)，是由于很多小區(qū)的業(yè)主信仰“外來的和尚會念經(jīng)”，可以靠其辦事能力、人際資源以及個人魅力幫助小區(qū)解決一些棘手的維權(quán)問題。

而著名房地產(chǎn)律師北京英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師從另一角度分析了“有償維權(quán)”出現(xiàn)的深層原因，他認為，“有償維權(quán)”之所以出現(xiàn)，主要基于以下三點原因，第一，某個公民可能基于長期的維權(quán)實踐與專業(yè)探討，對某個領(lǐng)域，如：房地產(chǎn)、消費領(lǐng)域等形成了一定的專長或成為該領(lǐng)域的“專家”；第二，該“專家”在一定程度上能反映或代表該領(lǐng)域弱勢群體的利益，而且可能得到該領(lǐng)域弱勢群體的心理認可，同時該“專家”在一定程度上能反映或代表該領(lǐng)域弱勢群體的呼聲；第三，該“專家”在一定程度上有時間參與維權(quán)，而且主觀上有維權(quán)的愿望與熱情。但是，由于經(jīng)濟上的原因“，無償維權(quán)”可能導致該“專家”處境尷尬，因此，在前述條件具備的情況下，就產(chǎn)生了“有償維權(quán)”的現(xiàn)象。

另據(jù)一位不愿透露姓名的維權(quán)代表介紹，造成有償維權(quán)的誕生以及公開化的直接原因在于業(yè)主有需求。在商業(yè)社會里，只要有需求，就一定有滿足。并且，做任何事情都需要付出代價，為了節(jié)約時間和精力，付出一定的費用也是理所應(yīng)當?shù)摹Ｋ裕诜ㄖ粕写M一步完善的我國“，有償維權(quán)”現(xiàn)象將會長期存在，并會一路走好。“爛”了四年的東華金座和維了四年權(quán)的數(shù)十位業(yè)主，他們的命運是否會因為“維權(quán)公司”而改寫，許多人都拭目以待。