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近年來，隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，北京市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速。截至2006年6月30日，北京市共有2841家物業(yè)管理企業(yè)取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。其中，一級資質(zhì)企業(yè)51家，二級資質(zhì)企業(yè)141家，三級資質(zhì)企業(yè)2649家。物業(yè)管理從業(yè)人員約20萬人。管理項目4564個，總建筑面積3.2億平方米。其中住宅3126個，建筑面積2.56億平方米。目前，全市保持市優(yōu)稱號的物業(yè)管理項目389個，國優(yōu)項目109個。

五大問題突出

物業(yè)管理迅速發(fā)展的同時，也暴露出不少問題。北京市建委主任隋振江在北京市物業(yè)管理工作會議上指出，問題主要表現(xiàn)在以下五個方面：

物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，整體水平不高。部分物業(yè)管理企業(yè)還沒有從根本上樹立“為居民服務(wù)”、“為業(yè)主服務(wù)”的觀念，基至顛倒了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，“態(tài)度蠻橫、行為粗劣”現(xiàn)象屢見不鮮，保安與業(yè)主發(fā)生沖突的事件時有發(fā)生；其次，物業(yè)服務(wù)不到位，出現(xiàn)緊急情況不能做到快速反應(yīng)、及時處理，不能保證群眾正常生活的需要；第三，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)透明度不高，個別企業(yè)仍然存在多收費、亂收費的情況。

開發(fā)遺留問題引發(fā)矛盾突出。北京市政協(xié)曾對北京市物業(yè)管理進行了專題調(diào)研，調(diào)研報告指出：現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)與業(yè)主的糾紛中，相當(dāng)數(shù)量的矛盾起源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損，也有開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)配套設(shè)施。二是房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差，水電等配套項目得不到落實，缺項甩項多等。三是建筑權(quán)屬不清。由于《物權(quán)法》尚未出臺，居住小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑，如地下車庫、物業(yè)管理用房的權(quán)屬問題往往引起業(yè)主與開發(fā)商的爭議。

業(yè)主大會成立緩慢。到目前，北京市按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定成立業(yè)主大會的只有511個，比例很低。業(yè)主大會不成立，物業(yè)市場就不完善，業(yè)主的權(quán)利很難得到集體支持，維修資金的使用等涉及業(yè)主共同權(quán)益的問題也無法得到根本解決。問題主要表現(xiàn)為：部分開發(fā)建設(shè)單位不積極、不配合、不支持，導(dǎo)致成立籌備組困難；二是在政策宣傳、引導(dǎo)上力度不大，許多小區(qū)的業(yè)主在成立業(yè)主大會之初，不了解國家和本市的相關(guān)規(guī)定，往往是事倍功半；三是指導(dǎo)方式、方法和力度上還存在一定問題，與街道辦事處、社區(qū)居委會的協(xié)同配合還不夠，離開社區(qū)居委會的牽頭組織、協(xié)調(diào)和制定相應(yīng)的工作規(guī)則，組織工作容易陷入混亂、無序狀態(tài)。四是按照法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會的成立需要達到一定的比例條件，一些小區(qū)業(yè)主參與意識不強，投票比例不高，導(dǎo)致業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約無法通過，業(yè)主大會難以成立。

業(yè)主自律機制不完善，對業(yè)主委員會缺乏有效的監(jiān)督、管理。在實踐中發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主大會成立后，作為執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會有權(quán)無責(zé)，缺乏監(jiān)督和約束；業(yè)主委員會往往超越職權(quán)開展活動，個別小區(qū)業(yè)主委員會成員濫用權(quán)利，以權(quán)謀私，損害多數(shù)業(yè)主利益，引起業(yè)主之間意見不一致，影響居民生活的安定。

老舊居住小區(qū)的長效管理機制沒有建立。老舊小區(qū)由于建設(shè)年代久，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，房屋及設(shè)施設(shè)備失修失養(yǎng)嚴(yán)重。由于居民認(rèn)識不統(tǒng)一、交費狀況不理想等因素，改造后的小區(qū)良好狀況難以得到長期維持。

對癥下藥建和諧

之所以存在以上問題，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出原因有以下幾點：

物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，相關(guān)的法規(guī)體系、管理體制和工作機制尚不健全。

物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜，涉及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主個人、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等多個法律主體。既有開發(fā)遺留問題、建管銜接等前期物業(yè)管理問題，又有共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利權(quán)屬、處分及收益，以及物業(yè)服務(wù)合同問題。

配套政策不完善。雖然《物業(yè)管理條例》已頒布實施，并出臺了一些配套政策文件，但全面貫徹實施條例的物業(yè)管理辦法還沒有出臺，對日新月異變化的市場缺少快速應(yīng)對機制，對規(guī)定、辦法的實施缺乏操作性研究。

對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督不力，主要表現(xiàn)為對物業(yè)管理企業(yè)違法行為的監(jiān)督檢查和處罰力度不夠?？陀^上，存在各區(qū)縣人員編制少、執(zhí)法力量薄弱等因素，但主觀上，受到“企業(yè)受處罰就會甩手不干”的影響，在處罰時畏手畏腳。關(guān)于物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的結(jié)合的精神落實不到位，與街道、居委會的協(xié)調(diào)配合還不夠，還不能及時、有效、完全地化解矛盾和糾紛。

隋振江指出，物業(yè)管理涉及面廣，社會影響大。作為城市管理的一個組成部分，物業(yè)管理，尤其是居住區(qū)物業(yè)管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，關(guān)系到人民群眾合法權(quán)益的發(fā)展和保障。針對存在的問題，北京市將從以下個方面開展工作：

首先，完善業(yè)主自律機制，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理體制。物業(yè)管理如果不能與社區(qū)建設(shè)有機地結(jié)合起來，很容易造成管理體制上的不順，矛盾解決渠道的不通暢，容易削弱政府部門的管理和監(jiān)控力度，降低工作效率，并有可能引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。為此，北京市建委正在研究制定業(yè)主大會成立指導(dǎo)規(guī)則等政策文件，充分發(fā)揮街道、社區(qū)的作用，將業(yè)主組織有效納入到社區(qū)民主自治的范疇，加強對成立業(yè)主大會的組織、指導(dǎo)，加強對業(yè)主委員會活動的指導(dǎo)、監(jiān)督，確保物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的有機結(jié)合。

其次，強化市場監(jiān)管，整頓和規(guī)范市場秩序。針對比較突出的問題，定期開展物業(yè)服務(wù)專項整治。圍繞物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員素質(zhì)、物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范等內(nèi)容制定具體行政管理制度和措施，強化對物業(yè)管理企業(yè)的日常管理。建立物業(yè)管理企業(yè)信用評價機制，物業(yè)管理的基本情況、管理項目、管理業(yè)績、不良行為記錄及處理等均要記錄在案，形成統(tǒng)計、查詢、警示、處理功能的綜合數(shù)據(jù)，實現(xiàn)動態(tài)管理。根據(jù)物業(yè)服務(wù)與收費關(guān)系，研究制定科學(xué)、公開、透明的基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和分級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促進質(zhì)價相符機制的形成，便于業(yè)主選擇物業(yè)企業(yè)或協(xié)商服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費水平，同時也有利于政府主管部門的監(jiān)督、考核和全社會的監(jiān)督。

同時，北京還將加強執(zhí)法，快速調(diào)處矛盾糾紛。在進一步加強市區(qū)兩級建委執(zhí)法體系建設(shè)的基礎(chǔ)上，形成聯(lián)動機制和重大矛盾定期上報并跟蹤處理制度。在《北京市專項維修資金使用管理辦法》實施的基礎(chǔ)上，將研究制定具體的實施細則，對專項維修資金使用的方法、程序和條件做進一步規(guī)范，保障維修資金安全、合理使用，保障物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備得到及時維修。2006年9月25日《中國建設(shè)報》