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1、政府對房地產管理的不當之處
1.1單純追求經濟效益
GDP日益成為評定地方政府政績的一個決定性指標,使得多數地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績,而忽視了政府的主要職責——提供公共產品。而據有關專家的研究成果顯示,在我國某些地區,當建設用地增加1%時,當地固定資產投資就增加4.1%,但是在城鎮居民的固定投資中,還是有大量的資金流入了房地產市場,針對這種情況,政府加強了對房地產業的控制,這樣反而造成違法用地情況的增加。
1.2沒有很好的配合中央政府的政策執行
房地產行業與其他行業不同,有著明顯的區域性特性,因此在政府管理過程中必須給地方政府一定的自由決定權。中央所設定的調控目標能否實現,在很大程度上取決于地方政府對政策的落實。但是地方政府和中央政府也存在了目標差異,這種差異就形成了兩者的非合作博弈,弱化了調控效果。
1.3越位行為多,過分干預房地產市場
在我國市場經濟體制下,政府對市場的調控能夠彌補市場漏洞,促進社會公平,但是政府也要遵守發展規律,不能強行干預市場正常運作,通過市場的調節機制,房地產市場為了供需平衡而降價。但是某些地方政府的一些政策會導致房價的上漲,因此盡管政府不斷的調節房價,但是房價依然居高不下。
1.4保障性住房管理缺位
住宅用房具有準公共品性質,需要政府為中低收入階層提供住房保障。盡管我國在近幾年加大了對于經適房和廉租房的支持力度,但是從執行的效果方面看,房價還存在過高問題,能夠適合中等收入家庭的住房還很少,仍然不能解決住房問題。這些問題的出現主要是政府在保障性住房的監管上出現了缺位現象。
1.5法律制度體系不健全
對于發達國家來說,房地產管理市場已經十分成熟,健全的法律法規也促進了房地產市場的良好發展。在我國,房地產方面的法律法規嚴重缺失,我國法律只對建設過程中的問題進行了規定,沒有做好后期管理的法律保障。所以,國家調控在房地產行業中始終處于滯后的境地,有的法律法規甚至不符合市場調節的規律,導致房地產管理不規范。
政府要不斷加強對房地產市場的管理和監督,保證房地產市場的正常運行、健康發展。這就要求政府從實際出發,根據自身的職能,采取合理、有效、科學、務實的政策措施,對房地產市場進行管理調節。
2.1加強對房地產行業的市場管理
政府要加強對開發商資質的審核管理,保證房地產廣告的真實性,讓房地產市場中的產品從質量上得到保證,更要從物業管理方面提高服務質量,讓人們真正的感受到良好的環境,為消費者的需求著想,提供更準確的信息。
2.2完善法律法規體制,增強執法科學性
社會主義市場經濟實質上就是法制經濟,在維護良好的市場秩序和發揮市場資源配置作用上法律起到關鍵作用。第一,用法律來制約政府的經濟管理作用的發揮,弱化因政府過分干預造成的負面影響。第二,繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》,細化其他相關實施細則,推進《房地產法》的出臺,使得房地產行業從開發建設到交易,再到中介服務和相關的后期服務等各個方面的管理完全納入法律規范體系。只有這樣,才可以使房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
2.3強化政府對房地產市場的稅收監管
針對市場中對房地產進行炒作的行為進行制約。炒房已經成為我國房地產行業健康發展的最大障礙。國家稅務部門需要用調控手段降低房產利潤,抑制炒房。
2.4加強對土地市場的管理
政府過度干預導致我國的土地市場十分混亂,而這種混亂讓我國土地的市場化運作程度大大降低。所以在土地管理中應該將政府調控與市場調節結合在一起,強化土地管理的計劃管理,對用地的總量都進行控制,通過年度用地計劃進行規范化管理。
2.5完善住房保障制度
首先,要保證保障性住房的供應。一方面必須完善公租房、廉租房和經濟適用房制度;另一方面對資金使用效率要不斷提高,在資金數量有限的情況下,通過解決中低收入者的住房問題,來抑制房價的過快上漲,將工作的重心轉入公租房以及廉租房上。其次,擴大住房保障對象的范圍。真正能夠支付經濟適用房的群體,大多是中等收入或以上的人,而低收入者在購買者中占非常小的比例。所以,在制定住房保障政策時應當更多的考慮其他弱勢群體的住房需求,擴大保障對象。再次,要保證住房保障制度的公平合理。其中廉租房以及經濟適用房的價格應該大幅低于商品房,政府必須做好對住房審批的管理,通過完善法律法規的途徑防止房地產行業的腐敗現象。
3、結語
目前,我國的經濟發展十分迅猛,房地產市場過度膨脹,政府要從主導型政府向服務型政府轉變。在轉變的過程中,將逐漸形成以市場為導向,注重公共服務型的政府房地產企業管理模式,政府過度干預的局面將會逐漸消失。盡管我國政府在房地產發展管理中的政策不斷調整,但很多問題仍然沒有解決。因此,在房地產管理中,我國政府必須積極向西方發達國家學習房地產管理中的經驗和教訓,對先進的管理模式加以引進,從而加速我國政府轉型的速度,提高政府科學管理房地產行業的腳步,讓我國的經濟、社會協調發展,讓房地產行業發展趨于健康穩定。
作者:丁鑫單位:海南師范大學