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為進一步完善物業管理服務運行機制，營造“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧”的新型社區，推進*創建省級文明城市，根據《物權法》、《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，提出如下意見：

一、更新服務觀念，樹立行業良好形象，促進物業管理社會化進程

1、進一步加大物業管理輿論宣傳力度。各級物業管理行政主管部門要切實加強與新聞媒體的溝通和聯絡，主動邀請媒體深入到日常物業管理工作中進行采訪，建立定期宣傳交流機制，著力宣傳貫徹和落實物業管理法律法規政策，讓廣大市民能夠及時了解物業管理行業政策和動態，促進市民與企業的互動與互信。各物業服務企業要進一步加強自身宣傳，理順物業服務企業同業主之間的關系,形成行業輿論宣傳合力，構建和諧有序的物業管理服務環境。

2、進一步加大前期物業管理規范力度。切實規范開發建設單位市場行為，建設單位要按照規劃要求配置物業共用部位、共用設施設備，完善相應的物業管理用房及配套建設，及時向物業服務企業或業主委員會移交物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料；申請辦理房屋所有權初始登記時，對物業管理用房一并申請登記，房屋登記部門在房屋登記簿上對物業管理用房予以記載；《前期物業服務合同》和《臨時管理規約》須經物業買受人簽字確認，開發企業在銷售住宅前，按照規定選聘物業服務企業，制定《臨時管理規約》；銷售物業時，必須在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備進行公示，并向物業買受人提供書面公示材料。進一步完善物業承接查驗監督機制，將前期物業管理備案納入開發建設單位申請商品房預銷售許可要件。每年市物業行政主管部門對全市商品房銷售場所進行一次全面檢查，全面提高前期物業管理規范水平。

3、進一步加大業主大會和業主委員會運作指導力度。切實把好業主大會和業主委員會組織成立和選舉關，在縣（市）、區物業行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，由社區居委會組織業主做好業主大會、業主委員會組建、換屆改選等工作，并對其日常運作予以監管。各縣（市）、區物業行政主管部門和街道辦事處要督促符合成立業主大會和業主委員會的住宅小區及時成立業主委員會。2009年上半年將在*城區2-3個住宅小區推行試點工作，2009年底在*城區加快完成8-10個住宅小區業主委員會的組建工作。縣（市）、區物業行政主管部門要積極引導業主大會選聘物業服務企業，促進業主委員會工作進一步規范。

二、創新服務方式，規范行業運行機制，促進物業管理專業化進程

4、堅持物業管理從業人員持證上崗制度。對物業管理人員實行資格動態管理，自2009年起，所有物業服務企業負責人必須通過培訓取得崗位證書方可任職，從業人員必須接受培訓取得物業管理從業人員崗位證書方可上崗。新設立物業服務企業必須4人以上具有物業管理從業人員職業資格崗位證書方可申請資質證書。力爭2009年全市物業服務企業經理培訓率達100％，物業管理從業人員培訓率達95%以上，切實提高全市物業服務行業整體素質。

5、有序推進規范化服務試點小區實施工作。把開展物業管理優秀小區考評工作和*創建省級文明城市有機結合起來，2009年年底全市爭創2-4家省示范優秀住宅小區（大廈）、8-10家市優秀住宅小區（大廈），通過開展創優達標活動樹立一批物業管理示范小區，全面提高我市住宅小區物業管理整體水平。

6、健全完善企業誠信體系建設。建立物業企業動態管理機制，完善物業服務企業及從業人員信用檔案系統，充分利用網絡信息手段，將各物業服務企業及相關人員的基本情況、經營業績、經營中的違規違法劣跡以及受到的獎勵和處罰等記入企業和個人的信用檔案，對信用記錄不良的企業和個人及時披露，情節惡劣的依法退出物業服務市場，確保企業符合資質等級條件。

7、樹立品牌物業服務企業。加大市場整合力度，引導物業服務企業通過兼并、收購、聯合、改造、改組等方式進行企業重組，形成一批信譽好、專業化程度高、服務能力強的品牌物業服務企業，通過市場有序競爭，逐步淘汰一批服務質量差、規模小、群眾意見大、投訴多的物業服務企業，不斷提高物業服務行業總體質量和水平。

三、拓展服務領域，加強行業自律建設，促進物業管理市場化進程

8、加強物業服務企業資質管理。嚴格把好企業市場準入關，進一步規范新設立物業服務企業、申請核定資質等級審批及外埠入境的物業服務企業資質備案管理。啟動物業服務企業資質證書復核工作，有效遏制惡性競爭，促進行業健康發展。采集物業管理行業相關信息，促使企業建立完善內部規章制度。科學掌握物業管理行業從業人員崗位資格情況，加強行業培訓教育，對企業進行定期檢查，對無經營項目、不良經營企業依法予以注銷資質，促進企業服務進一步規范。

9、加快推進物業管理市場運作。鼓勵多種經濟成份融入物業企業管理，逐步實現民營化和市場化相結合的管理體制。推動房地產開發與物業管理相分離，根本改變房地產開發企業自建自管、建管不分的不良狀況。扶持一批實力強、機制新、規模大、成本低、質量高、信譽好的物業服務品牌企業進一步做大做強。

10、推行物業服務招投標管理制度。對國有資金投資的辦公、學校、醫院、工廠等物業項目，逐步實行公開招投標方式選聘物業服務企業實施物業管理。對住宅物業建設單位符合招投標條件而未通過公開招投標選聘的物業服務企業，責令其限期整改。鼓勵業主、業主大會通過招投標方式選聘物業服務企業實施管理服務。

11、加強協議方式選聘物業服務企業行政審批管理。投標人少于3個或者住宅物業面積在5萬平方米以下的，經縣（市）區物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行管理服務。嚴格企業招投標管理，企業要如實按照小區整體規劃總建筑面積，提交相關材料報物業行政主管部門申請審查批準，任何單位和個人不得將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標，切實提高行業管理規范度。

四、提高服務質量，加強行政監督管理，促進物業管理法制化進程

12、規范物業專項維修資金管理。加強資金監督和管理，建立物業專項維修資金個人帳戶查詢系統，進一步擴大資金歸集范圍，加大二手房維修資金交繳歸集力度，完善維修資金管理監督體系，規范資金報修、查勘、維修、檢查、回訪等工作程序，制定物業專項維修資金管理使用計劃，嚴格審查維修項目資料的完整性、申請范圍的可規性、計劃方案的可行性，確保資金安全、有效使用，充分發揮物業專項維修資金房屋“養老金”的功能和作用。

五、探索服務需求，建立綜合協調機制，促進物業管理規范化進程

13、強化物業服務企業內部管理。轉變物業服務企業服務觀念，嚴格履行服務合同，公開服務內容、服務項目、服務時限、收費標準、監督電話等，不斷提高業主滿意度。加強物業服務企業自身建設，建立企業合理用人制度和分配制度，嚴格履行勞動合同，推動企業開展多種形式的便民服務和經營活動，提升企業專業化程度和市場競爭力。

14、強化物業管理行業自律機制。充分發揮物業管理行業協會作用，加強行業自律，建立物業服務企業的誠信體系，定期向社會公布企業誠信情況，充分發揮社會公眾監督作用。建立物業管理服務考核評估體系，實施物業管理公眾滿意度季度測評制度。加強協會與法律服務機構的合作，密切物業服務企業、社區居委會與各部門之間的聯系和溝通，合理協調處理物業管理服務中的各類糾紛，切實發揮行業自律作用。

15、強化物業管理監督協調機制。建立物業管理綜合協調監督機制，引導業主通過多種方式化解自我管理中的矛盾。充分發揮街道辦事處、社區居委員會作用，形成物業管理與社區建設互動局面，增加溝通渠道和協調途徑，協商調解矛盾糾紛。加強區級物業管理部門建設，建立物業服務企業投訴受理制度，進一步完善物業管理監督協調工作體系。

16、堅決依法查處物業企業違法違規行為。依法取締物業管理活動中未取得資質證書的企業，查處企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員。嚴厲打擊符合招投標條件未公開實行招投標、擅自協議方式選聘物業服務企業、未申報登記進行裝飾裝修等違法違規行為。

六、優化服務環境，解決行業發展瓶徑，促進物業管理科學化進程

17、實施物業管理服務分等定級標準制度。對物業管理服務實行分等定級，實行綜合服務按等級收費，推廣“菜單式”物業服務模式，科學測算公布物業管理市場平均成本，會同物價部門定期制定并公布物業服務等級收費標準政府指導價，推動物業服務企業為業主提供質價相符、等級服務、等級收費的物業管理服務收費機制。

18、建立物業服務合同登記備案制度。物業服務企業要按照市物業行政主管部門的《物業服務合同(示范文本)》規定要求，與業主簽訂物業服務合同，合同要全面反映物業管理項目基本情況、服務事項、服務質量、服務費用、服務期限、當事人權利義務等情況，企業要在簽訂合同15日內將《物業服務合同》報縣(市)、區物業行政主管部門備案，合同登記備案情況將作為物業行政主管部門考核物業服務企業的重要依據。

19、健全物業管理信息統計和檔案管理制度。進一步完善物業管理服務信息統計工作網絡，規范物業服務企業檔案管理，建立健全物業承接驗收、設備管理、維修資料等各項檔案管理制度，探索完善切實可行的物業檔案管理運行程序和閉合循環機制，切實提高物業管理服務水平。