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房地產金融市場風險范文第1篇

論文關鍵詞:次貸危機;房地產市場;金融風險;風險防范

1 美國次貸危機

2001年9?11事件后,美國網絡經濟泡沫破滅,美國經濟衰退,為了防止經濟過度下滑,美聯儲實施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續13次降息,1%的低利率持續到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資,使得房地產市場迅速繁榮,房地產價格連續上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下,大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款,但是當利率上升時,他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入,商業銀行更為了適應競爭,不斷降低貸款標準,使得風險加大。為了分散風險,商業銀行將其賣給投行,經過投資銀行的包裝,實現資產證券化,最后賣給投資者。在該過程中,評級機構的見利忘險和監管不力更加促成危機的爆發。美國國內的經常項目赤字,而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備,再加上石油輸出國大量的美元儲備,都通過購買美國債券,使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性,面對有限的需求,金融機構加劇了競爭,不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人,在出現利率上升和房價下跌時,導致違約率上升,爆發次貸危機。正如Robin Blackburn所說:“次貸危機是一個金融化的危機,它是杠桿、放松監管和金融創新共同締造的杰作”。

2 中國房地產金融市場的風險

我國自1998年進行住房體系改革,取消福利分房以來,房地產業逐漸成為國民經濟的支柱產業。當然房地產業的迅猛發展離不開金融業的支持,經過多年的發展,基本形成了以銀行信貸為主,同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業的發展迅速,我們不得忽視其存在的風險。

2.1 高房價的市場風險

近年來,我國房地產價格上漲過快,并且還有繼續上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值,產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅,作為抵押品的房地產價值就會下降,造成銀行信貸質量下降,給銀行帶來巨大損失,并且持續上漲的房價,會促使投機的產生并擠占人民消費支出,這些都不利于國民經濟的發展。

2.2 央行不斷加息,房地產業面臨利率風險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI,還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障,但是個人按揭貸款利率上升,也會在一定程度上造成惡化信貸質量。

2.3 房地產開發商負債經營的財務風險

我國房地產開發商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開發資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調,截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%,這就預示信貸額度會進一步收緊,這樣就會使貸款門檻提高,一旦房地產商借不到錢,資金鏈條斷裂,風險就會暴露。

2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險

銀行職員的風險意識不強,為了完成放貸任務免于受罰,在審貸過程中流于形式,對存在疑點的資料不進行深入調查,審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力,會造成銀行不良貸款率上升。

由于商業銀行競爭激烈,為了搶占市場份額,一些商業銀行降低審查標準,認為有房屋作抵押不用擔心還款,但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國法律規定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設,即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現。

通過剖析美國次貸危機的成因,分析我國房地產金融市場存在的風險,我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景,如經濟高速增長、房價虛高,逐步形成泡沫;居民購房熱情高漲,個人按揭貸款增速加快;房地產業貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標準下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

3 防范房地產金融風險的對策建議

美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用,針對當前房地產市場所存在的潛在風險,應采取多種措施穩>！

3.1 加快資產證券化的進程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風險

當前我國房地產企業融資渠道單一,資金多來源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險,一旦房市出現問題,銀行的不良貸款會增加,影響到銀行的經營。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。

雖然說,住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上,增加銀行資產的流動性,但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看,由于市場規模小,無法滿足市場需求,收效甚微,企業仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來多次上調準備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面,盡管面對利潤的誘惑,很多企業紛紛進入房地產市場,但是真正滿足上市條件的企業并不多,在股市融資數量有限,因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題,結合國情有步驟、有計劃地推進,并且國家也要制定相關法律法規以利于證券化的實施,銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業貸款都證券化。此外,發展房地產投資基金,引進外資等都可以達到拓展融資渠道,分散銀行風險的目的。

住房貸款證券化 可以分散銀行風險,但是這種金融創新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創新剛起步,但是我們應該打好基礎,使用優質資金進行創新,并且增加風險透明度,以此來防范風險。

3.2 完善個人和房地產企業的信用制度

由于信息不對稱等原因的存在,商業銀行不能夠完全了解個人和企業的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫,里面也涵蓋了大量的個人和企業的信貸信息,但是也存在不少問題,比如有關信用參數未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機制等,這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系,通過完善信用體系,可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷,有效防范道德風險,進而提高貸款質量。

3.3 銀行提高風險防范能力,加強管理

房地產貸款以房屋作為抵押,商業銀行一旦無法收回,就將房產拍賣,但這是消極的回避風險的方法。其實商業銀行不能將事后補救作為防范風險措施,應當注重事前的審查,銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴格遵循銀監會關于發放房地產信貸的標準,及時了解房地產市場的變化情況,保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業道德,也可以對其經手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。

房地產金融市場風險范文第2篇

關鍵詞:房地產市場;房地產信貸;金融風險

中圖分類號:F832.35 文獻標識碼:A 文章編號:1003-9031(2010)08-0031-04

DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06

一、2009年以來江西省房地產市場運行情況

2009年以來,江西省房地產市場主要運行特點表現在投資增速逐月回升,供給面積低位增長,銷售規模大幅上升,成交均價一路走高。2009年江西省房地產開發投資增速逐月回升,并呈快速增長態勢。2009全年房地產開發投資634.52億元,比上年增長15.9%,全年呈現逐月回升走勢;2010年一季度,房地產開發投資延續回升勢頭,比上年同期增長22.4%,增幅上升21.6個百分點。

2009年,江西省商品房施工面積6755.60萬平方米,比上年增長6.5%;商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%。進入2010年,江西省商品房供應量大幅提高,一季度施工面積完成5072.58萬平方米,比上年同期增長37.1%。新開工面積增速由負轉正,一季度新開工面積完成604.37萬平方米,比上年同期增長7.4%。

2009年,尤其是二季度開始,江西省房地產市場需求呈現出明顯的反彈跡象,銷售面積和銷售額規模與增速均創歷史新高。2009年全省商品房銷售面積達到2280.91萬平方米,比上年增長32.0%;商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。2010年一季度,商品房銷售繼續保持大幅增長趨勢。商品房銷售面積396.5萬平方米,增長56.2%,同比提高59.7個百分點;銷售額104.9億元,增長79.9%,同比提高66.7個百分點。

在成交量不斷放大的同時,房價也持續上漲,同比漲幅由負轉正,環比連續增長。以江西省南昌市商品房成交均價為例,2009年一到四季度,南昌市區商品房均價一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由負轉正,為0.32%,四季度同比上漲6.40%;季度環比于第二季度由負轉正,為7.38%;第三季度環比漲幅達到年內最高,達12.38%②。

二、影響房地產市場價格的長短期因素分析

影響房價的因素有很多,住房和城鄉建設部政策研究中心副研究員周江(2010)認為按作用時間的長短可以歸納為長期因素和短期因素兩大類[1]。

所謂長期因素是指在較長時間段作用于房價的因素;短期因素是指在短期(通常1―2年)內作用于房價的因素。周江認為長期因素包括城鎮化、土地資源稀缺、國民經濟增長和財富積累、居民消費和投資結構轉變等。除此之外,筆者認為,1994年分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財政收入與地區經濟增長的壓力和激勵也是導致我國房價上漲的重要長期因素之一。由于地方政府事權與財權不對等,而在現行稅收體制下,由城市擴張、土地出讓以及房地產開發帶來的稅收全部歸地方所有,因此,城市擴張帶來的房地產業發展成為地方財政預算內重要收入來源,也為地方投資和建設提供了資金來源,成為地區經濟增長的重要動因。

除了以上影響房價的長期因素外,筆者認為,市場需求集中釋放導致的房屋供給關系失調、適度寬松貨幣政策導致的市場需求流動性充裕等因素是影響2009年以來房價快速上漲的主要短期因素,具體分析如下。

(一)市場需求的集中釋放導致成交均價一路走高

2009年,在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優惠、大規模舊城拆遷等多重因素的刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制的剛性需求開始集中釋放,投資性需求同時也大幅增長。江西省商品房銷售面積和銷售額大幅上漲,規模與增速均創下歷史新高。2009年,全省商品房銷售面積達2280.91萬平方米,比上年增長32.0%,全省商品房銷售額602.80億元,比上年增長63.4%。與此同時,同期市場新增供給與2008年相比還有所下降。2009年,全省商品房新開工面積完成2300.96萬平方米,比上年下降9.0%,可售房源持續減少,導致房市成交均價一路走高。

(二)政策拉動效果顯現導致樓市回升勢頭強勁

房地產業作為促進市場穩定并帶動經濟增長的重要杠桿,至2008年11月政府就采取了積極政策來促進市場需求,包括房貸利率下調、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產交易稅等等。從市場交易角度看,營業稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場需求,當然也為投機行為創造了條件。從開發商角度看,金融機構大量放貸使得開發商原本緊繃的資金鏈大大緩解,而降低資本金更是對開發商的大力支持,加上市場銷售顯著回升,開發商把握了市場主動權,毫無疑問會提高商品房銷售價格。

(三)市場流動性充裕導致的投機性需求回升

金融危機爆發后,為應對金融危機,世界主要經濟體普遍實行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開始,基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔憂,加上國內外經濟觸底回升勢頭好于預期,市場主體對未來通貨膨脹的預期不斷增強,尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經濟不景氣、國內金融投資渠道有限的情況下,投資購房成為我國高收入者實現資產保值增值的首選方式,而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾,導致住房等資產價格的進一步上漲。

三、房地產市場發展與金融支持關系的實證分析

以往的研究發現,大多數資產價格波動都是和銀行信貸緊密聯系的,兩者相互支撐,相互推動,呈螺旋式上升或下降,這是資產價格波動最重要的特征事實[2]。本文以2006年以來的季度和月度數據為例,考察房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關系,以期對房地產市場發展與金融支持之間的關系做進一步的驗證。在以下分析中,FDCDK表示房地產開發貸款,FDCTZ表示房地產開發投資,GFDK表示購房貸款,XSE表示商品房銷售額。

(一)指標相關性分析

首先,筆者對房地產開發貸款與房地產開發投資、購房貸款與商品房銷售額季度數據之間的相關性進行分析,如表1、2所示。房地產開發貸款與當期房地產開發投資的相關性不強,甚至為負相關,但房地產開發貸款與滯后一期的房地產開發投資的相關系數則大幅上升至0.52,這說明房地產開發貸款增長對下一季的房地產開發投資有一定的促進作用,而購房貸款與當季商品房銷售額的相關系數為0.61。由此可見,房地產開發與銷售的上升基本上是與金融支持是相關的,其中用于房地產開發的信貸供給對下一季度的房地產開發投資有一定的促進作用。在同一時期,用于購房貸款的信貸供給與商品房銷售之間存在正相關的即時影響。

(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗

為驗證房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間是否存在因果檢驗,本文對2006年以來的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數據進行格蘭杰因果檢驗。

1.數據平穩性檢驗。對四組時序數據使用單位根檢驗方法進行平穩性檢驗,結果如表3所示:

平穩性檢驗結果表示:FDCDK和FDCTZ數據序列在99%的置信水平平穩;GFDK數據序列在90%的置信水平平穩,XSE數據序列在99%的置信水平平穩。

2.格蘭杰因果檢驗。為驗證房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間的因果關系,我們對其進行格蘭杰因果檢驗,結果如表4所示。

檢驗結果表示,房地產開發貸款和房地產開發投資、購房貸款和商品房銷售額之間存在雙向格蘭杰因果關系。通過以上對房地產開發投資、商品房銷售與金融支持的實證研究可看出,房地產開發投資、商品房銷售額與房地產信貸供給具有相互促進、互為因果的密切關系,信貸供應的增加會推進房地產市場發展,從而成為促使房地產價格上漲的金融條件;反過來,房地產市場快速發展,房地產價格的上漲,使房地產市場投機因素增強,又推進金融資產的繼續膨脹。

四、房地產金融風險分析

如前文分析,房地產市場的發展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關系,而這其中隱含的金融風險已經引起人們越來越多的重視。房地產業自身的特性及其與金融業的密切關系,使得房地產金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,進一步加深金融系統的脆弱性,可能導致房地產企業資金鏈條的斷裂,危害銀行資金安全,從而可能引發系統性金融風險。

(一)資金來源渠道單一導致房地產信貸風險過度集中

目前我國房地產開發融資渠道單一,股權融資有限,基本只有銀行信貸一條路,開發信貸資金依賴銀行,購房的消費信貸依賴銀行,建筑企業墊付的工程資金還是依賴銀行。在房地產市場資金鏈中,商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程,是房地產市場各參與主體的主要資金提供者,承受伴隨著各個環節的市場風險。據統計數據顯示,2009年江西省房地產投資資金來源中,國內貸款和個人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產開發國內貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個百分點;個人按揭貸款增速達75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個百分點。在現有的房地產金融體系中,商業銀行與信用擔保、信用保險、評估機構和房屋中介等的合作缺乏有效的社會監督和法律約束,使得房地產信貸的系統風險不能得到有效的分散,房地產融資風險過度集中于商業銀行。

(二)房地產信貸和房地產價格的自我循環模式推動房地產金融風險的加速集聚

目前,房地產市場成為提升銀行貸款質量、保證收益率、優化貸款結構的重要領域。比如,金融機構普遍認為面向個人的長期住房按揭貸款的違約風險較小,是銀行樂意持有的一種優質資產形式。銀行持有大量以房地產為抵押品的資產,房地產價格的上漲將擴大銀行資本的規模,提高銀行的資本充足率,改善資產質量和盈利狀況。在這種情況下,銀行愿意擴大對房地產業的信貸供給,這又進一步提高了房地產價格。這一過程循環往復,形成“房地產價格上漲-信貸投放-房地房價格加速上漲”的自我循環,使房地產價格日益偏離實際均衡水平,從而進一步導致房地產泡沫的膨脹,同時也導致房地產金融風險不斷積累。一旦房地產價格下跌,便將直接降低銀行擁有的房地產資產價值,使銀行資產縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影響金融穩定。

(三)宏觀調控政策收緊可能引起的房地產行業資金鏈緊張的風險

房地產行業屬于典型的資金密集型產業,充足的資金保障是房地產市場生存發展的基礎,而房地產資金相當一部分來源于銀行信貸,這使得房地產行業對國家宏觀調控政策有很強的敏感性。正如2008年國家實施從緊的貨幣政策時,銀行嚴格對房地產企業信貸投放,一些資金實力相對較弱、對銀行貸款依賴性較強、自身抗風險能力較差的房地產開發企業,由于銀行信貸資金不能及時足額到位,資金鏈隨時出現斷裂可能,進而會引發銀行信貸風險已經得到大家的共識。2009年,在全球經濟形勢不確定、我國經濟好轉基礎不牢固的大背景下,房地產業作為支撐經濟增長、帶動市場活躍的重要產業對保增長、促民生具有重要意義。正是如此,在適度寬松貨幣政策影響下,2009年房地產市場出現購銷兩旺的局面。進入2010年,“擴內需、調結構、控通脹”成為貨幣政策宏觀調控的主題。房地產價格上漲會影響市場通脹預期,并通過需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價格體系傳導;房地產價格過快上漲吸納了過多的銀行信貸資金,對實體經濟產生“擠出效應”。可見,房地產價格的過快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無疑問,2010年貨幣政策的基調將延伸到房地產市場,目前,宏觀調控政策已經對銀行資金進入房地產市場給出了明確的抑制信號,房地產行業資金鏈緊張的風險值得引起關注。

五、政策建議

(一)建立多元化房地產金融體系

房地產業是一個資金密集型行業,它的持續發展需成熟的房地產金融市場作為支撐。要建立多元化的房地產金融體系,通過多渠道融資方式來滿足房地產開發對資金的需求。一是發展市場化的直接融資。鼓勵符合條件的大型房地產企業通過股權融資、公開上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產債券市場,鼓勵房地產公司發行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券,吸收社會分散的剩余資金進入房地產業。二是通過多元化融資分散風險。讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資,將集中在銀行系統的風險分散給投資者共同承擔。三是要大力發展房地產金融市場中介。與建立完整的房地產金融市場體系相對應,鼓勵房地產信托、房地產基金等其他房地產金融機構的發展和完善,建立以住房抵押貸款保險為主的房地產保險體系。

(二)提高房地產信貸管理水平

商業銀行應進一步加強房貸管理,促進合規經營。要強化風險意識和執行意識,嚴格按照國家宏觀調控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度的落實,進一步提高房地產信貸管理水平。一是要重視防范房地產信貸風險。對房地產開發貸款應擇優支持信用評級高、資產負債合理的房地產開發企業,并確保開發貸款項目資本金及時足額到位;防范個人按揭貸款風險,嚴格執行二套房政策,對住房按揭貸款申請者的個人情況要嚴格審查。二是要加強內控機制建設。強化貸款管理制度,實行審貸分離,前中后臺分離,建立健全具有獨立性和權威性的內部稽核審計機構,充分發揮其再監督作用,有效地防范金融風險。三是要加強信貸風險量化模型研究。建立房地產市場風險預警機制,這對提前判斷市場、分辨風險,從而減輕市場波動給自身帶來的損失有重要意義。目前,信貸風險量化研究逐漸受到關注,房地產信貸風險的度量由傳統的定性估量轉為定量計量,對房地產信貸管理由粗放管理真正轉化為精細管理,實現信貸風險的控制。

(三)調整房地產市場供需結構

從目前房地產市場發展趨勢來看,供小于求的基本格局仍存在,要促進房地產市場健康持續發展,需要在土地供應制度、住房制度、房地產金融制度進行改革,需要財政、稅收、貨幣政策多管齊下。對于貨幣政策而言,調控的重點是促進居民合理需求、調整住房供應結構、抑制價格過快上漲。一是要實行差別化的金融調控政策,鼓勵合理住房消費。增強貨幣金融政策的針對性,科學區分自住型需求和投機性需求,并給予差別化的信貸支持,如對利率實行差異化定價,鼓勵合理住房消費,滿足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機性需求,抑制房地產等資產價格過快上漲。2009年房地產價格上漲有一部分反映了市場的自住性需求,但也有一部分是由于市場流動性充裕帶動的投資和投機性需求,推動商品房價格的過快上漲。目前,貨幣政策要著重遏制投機性需求引發房價的過快上漲,對于投機性的購房需求,要減小信貸支持,提高首付款比例,提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調整住房供應結構,加大保障性住房建設。供需不對等是當前房地產市場面臨的主要矛盾,未來穩定房地產市場的首要是增加土地和房屋供給,尤其是普遍商品房的供給,建設保障性住房成為平抑城市房價上漲的重要手段。金融支持也要起到調整住房供應結構的導向作用,加大對中小套型與保障性住房的支持力度,并利用金融杠桿調動各類資金積極參與保障性住房建設。

參考文獻:

[1]周江.危機沖擊下我國房地產市場發展[J].中國金融,2010(1):21-24.

[2]周京奎.1998―2005年我國資產價格波動機制研究[J].上海經濟研究,2006(4):21-29.

房地產金融市場風險范文第3篇

引言

房地產金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產金融是指房地產資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產金融是指與房地產投資及開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動，即為房地產業及相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。從服務對象上劃分，它包括為房地產業的房地產開發、建設、交易、經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內容上劃分，它包括房地產資金融通、房地產資金轉賬結算、房地產保險、房地產信托等業務，其中又以房地產資金融通業務為主。

一、房地產金融風險的概念及分類

（一）房地產金融風險的概念

房地產金融風險是指商業銀行為房地產行業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而承擔經濟損失的可能性。

（二）房地產金融風險的分類

1.信用風險

信用風險是由于借款人無力償還或不愿償還，導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產開發企業商品房銷售困難、資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業、收入減少、意外支出增加、死亡等原因導致無力還款。

2.流動性風險

由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務，滿足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發性的，即資產結構中的中長期貸款比重過高，現金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的手段和渠道，導致流動性不足；也有的是繼發性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產從中求償，如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。

3.資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分，結構風險就能縮小。

4.資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關，與宏觀經濟形勢有關，也與具體的貸款業務處理有關。

5.利率風險

如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經營效益方面的風險。房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。

6.通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。

7.匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，則以外幣計價資產將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。

8.其他風險

房地產金融中還有其他風險，如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險，業務操作中其他失誤帶來的操作風險，業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產資金轉賬結算中的風險、房地產保險中的風險、房地產信托中的風險等。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產市場利益主體的不同利益訴求

我國特殊的國情決定房地產市場利益主體多元化，主要包括土地供應方、各級政府、開發商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產行業實現市場化之后，房地產價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業銀行不僅為房地產開發商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款服務，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產市場中各方利益主體的博弈決定了房地產金融風險。

（二）對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善

目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

（三）房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款

我國市場發展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內商業銀行制度體系尚不完善，而房地產開發資金集中依靠商業銀行貸款，這無疑使得房地產金融風險雙倍增加。我國商業銀行關于房地產的信貸形式主要有房地產開發貸款、建筑企業貸款、住房消費貸款以及土地儲備貸款等，因此，房地產市場運行中的各個環節中存在的風險都與商業銀行信貸密切相關，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。所以，一旦此環節中出現危機必然為房地產金融帶來巨大的風險，因此，房地產資金來源多元化是降低房地產金融風險的重要舉措。

（四）房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系

缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。

（五）個人住房信貸存在的違約風險

自我國商業銀行為個人住房提供按揭貸款服務以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產率都有所下降，有效的改善了我國商業銀行的資產質量，因此銀行便把個人購房貸款作為優化資產的主要途徑大力發展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。

三、房地產金融風險的防范措施

（一）建立有效的市場約束機制

在市場經濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將發展成本轉嫁給資源貢獻者，而資源貢獻者不僅無法實現利益還要付出成本。此時的市場資源的利用率受損，整個社會成本也可能加大。我國房地產金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會來承擔的。因此對于房地產金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構建，通過平衡房地產市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現收益與風險的對稱。

（二）商業銀行應加強自身管理

一方面，商業銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發放貸款前，一旦出現房地產商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產信貸各個環節的實時監控。商業銀行必須嚴格遵守相關規章制度和規定，而不能受利益驅使，給不符合規定的開發商發放貸款，并加強對房地產市場規律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內控制度，并制定科學的商業銀行內部考核方法，實行權利與責任合一的約束與激勵制度。

（三）拓寬房地產融資渠道

拓寬房地產企業融資渠道是為了將集中在商業銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承擔房地產業風險的市場化融資。目前適合我國房地產融資主要是將銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產開發商和住房消費者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產金融體系中，房地產開發融資和個人住房貸款應該在債權融資和股權融資的以及融資市場之上建立豐富的證券化二級市場。在二級市場上，創新各種房地產金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數化證券等。這樣在房地產金融市場上投資者對證券化金融資產的自主購買，有效地實現房地產金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現房地產金融分析的逐級化解。

（四）建立個人信用制度

我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現信貸危機受到的經濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒發達國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調查機制、信用賬戶機制、信用監控評估機制一體化的系統制度，從經濟法律的角度開發個人和企業的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風險。比如，各商業銀行可采用聯網方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網上公布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優惠。另外，對購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數，并遏制“零首付”、“假個貸”等違規行為的發生。

（五）完善相關法律體系

房地產金融市場風險范文第4篇

【關鍵詞】房地產 金融 創新

一、引言

房地產金融主要是依托房地產行業所發展的金融服務，主要是針對房地產項目的開發流通、購買消費等價值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開展的各種資金融通活動。由于房地產行業本身就具有金融產品的屬性，因而這也決定了房地產行業和金融行業勢必有著天然的聯系，特別是對我國來說，隨著房地產項目投資的不斷攀升，以及房地產資產規模的整體擴大，更加促進了金融行業與房地產的結合，以金融機構的金融服務來吸引外部資金，以金融產品集聚的資金來為房地產開發提供資本金保障，成為房地產行業運作發展的重要模式。但作為金融市場中的新生力量，房地產金融在運作過程中也存在著不少的問題，需要重點研究解決。

二、房地產金融的主要特點分析

房地產金融作為近年來新發展的金融業態，與傳統的金融產品有著很大的區別，特點主要體現在以下幾方面：

（一）房地產金融的融資期限一般較長

房地產金融與其他金融產品最大的不同在于金融產品的周期長，由于與房地產行業關聯較大，受到房地產行業項目開發建設周期長的影響，對資金的占用時間也較長，因而導致了房地產金融的產品周期延伸。

（二）房地產金融額度一般要大一些

房地產項目完成投資和項目運營，僅僅依靠企業的自有資金很難實現，特別是房地S項目的土地成本、建設成本、設備安裝、配套費用、銷售以及稅費等等，成本非常大，因此對資金規模的需求較大，這決定了房地產金融的融資金額規模通常較大。

（三）房地產金融的風險相對較小一些

房地產金融產品主要是以各類的貸款、信托、債券為主，而且房地產本身就屬于不動產，具有較強的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產金融的風險更加可控。

三、當前我國房地產金融發展中存在的問題分析

（一）間接金融比例較大容易影響房地產金融的均衡發展

房地產金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國房地產金融行業發展的實際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動，如果不能妥善處理好金融結構比例問題，很容易造成金融發展失衡，對于整個房地產行業的發展也會造成嚴重的不良影響。

（二）房地產金融的創新程度不夠

現階段我國房地產金融的產品創新程度遠遠不夠，尤其是表現在金融產品種類方面，在房地產的股票類、債券類、信托類的金融產品方面開發不夠，尤其是對中小微型房地產企業的融資支持不夠，造成了房地產金融產品的融資渠道仍然過于單調。

（三）房地產金融體系發展還不夠健全

實現房地產金融的長遠穩定發展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應該具有良好的融資平臺、運營管理以及服務咨詢等配套體系。但是目前，我國的房地產金融發展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產金融的信貸、咨詢業務需要持續加強。

四、房地產金融可持續發展的對策研究

（一）健全完善房地產金融體系

為了解決當前房地產金融領域存在的發展速度較慢，發展模式局限以及可持續不夠等問題，必須進一步完善房地產金融發展模式，改進提升金融體系質量。在房地產金融體系的發展推動上，一方面，應該進一步完善房地產企業的征信體系建設，并加強房地產抵押市場的規范化建設，為房地產金融發展提供良好的基礎。另一方面，應該為房地產金融發展創新各種平臺和載體，同時健全完善相關的政策扶持、引導機制，為房地產金融的發展創建良好的外部環境。特別是應該在多元化的房地產金融體系建設上作文章，豐富房地產融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產融資規模，確保間接性融資和直接融資結構比例的合理化，保證房地產金融體系的穩定。

（二）充分發揮市場和政府在房地產金融發展方面的作用

對于房地產金融的發展，在市場管理上，應該注重放寬對金融市場的條件限制，重點在建立規范金融秩序，促進房地產金融持續、平穩、健康發展上制定相關措施，為房地產金融發展營造良好的外部空間。同時，應該進一步發揮好政府的引導作用，通過制定導向性創新性較強的政策，促進房地產金融的更好發展。此外，政府部門還應該注重做好有關的監管，特別是確保房地產金融市場有關信息尤其是資金來源信息的真實性，保障整個房地產金融的穩定有序發展。

（三）提高房地產金融產品的創新能力

實現房地產金融的穩步發展，最根本的還是要不斷結合市場的發展變化強化房地產金融的創新能力。比如，可以在房地產資產證券化方面創新，將房地產債券分割成小單位面值的有價證券出售，盤活市場存量資金。在互聯網金融營銷方面創新，通過互聯網金融平臺銷售、租賃房屋，提供相關的金融服務。在房地產互聯網眾籌模式方面創新，在項目初期進行眾籌，引入大眾投資者，節約資金鏈壓力，降低營銷費用。在供應鏈金融投資方面創新，由商業銀行牽頭，與產業各方共建供應鏈金融電子商務平臺，引入市場投資者，提供更加多樣的金融投資產品。在房地產投資信托模式方面創新，將資金以信托計劃的名義投資于房地產項目，從而獲得信托收益。

（四）加強對房地產金融風險的控制管理

在房地產金融的發展過程中，必須重視金融風險所造成的風險問題，加強對風險的防范。首先，應該注意通過完善金融市場體系，加強對資金的管理，降低信用風險等一系列的措施，對金融風險進行分散和轉移。其次，應該加強房地產金融風險預警機制的建設，并充分運用大數據分析技術，加強對房地產以及金融市場有關信息數據的分析處理，防范房地產金融市場風險問題。

五、結語

房地產金融無論是對金融行業還是對房地產行業的發展都有著重要的影響。鞏固房地產金融的發展基礎，強化房地產金融對房地產行業的保障能力，必須緊密結合我國房地產發展的實際情況，并注重房地產金融的產品創新與質量提升，不斷提高房地產金融發展的多元化水平，進而促進實現房地產金融的長遠穩定發展。

參考文獻

[1]肖玲.房地產融資渠道現狀與未來展望及其金融風險淺析[J].知識經濟.2016（04）.

房地產金融市場風險范文第5篇

內容摘要：隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此，在房地產投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險，揭示了房地產金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施。以期在房地產金融風險防范方面能引以借鑒。

關鍵詞：房地產投資風險信貸防范

金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。

房地產投資現狀及存在的問題

中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。

統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。

我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。

銀行房地產信貸風險防范措施

政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。

我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產項目，不符合銀行資產的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產生金融風險。在成熟規范的市場中，房地產開發和經營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。