安置房的會計處理
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安置房的會計處理范文第1篇
關鍵詞：回遷房；會計處理；稅務處理
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055
隨著國家城鎮化建設的推進，越來越多的房地產開發企業參與城市更新改造項目，拆遷補償、回遷房安置是令開發商頭痛的問題，而對回遷房補償的財稅處理更是財務人員的棘手問題。關于回遷房補償的會計和稅務處理，現行會計準則和稅法并沒有明確的規定，這也使得財務人員在處理這類業務時無所適從。本文梳理了回遷房補償存在的難點，并對其進行分析，希望對面臨類似業務的財務人員有所幫助。
1“回遷房”補償會計處理的難點分析
回遷房補償是指房地產企業對被拆遷戶采用實物補償的方式。會計處理上存在的難點主要是回遷房是否要確認收入？如果確認收入，是在什么時點、按照什么價格標準確認？目前較普遍地存在以下不同觀點，這也說明了回遷房補償處理的復雜性。
1.1不同觀點評析
觀點一：不確認收入。
該觀點認為房地產開發企業配建回遷房的目的不是為了銷售回遷房，回遷房的銷售對象、補償面積、交付時間等相關信息在簽訂拆遷補償協議時就已被約定，企業參與回遷房建設的目的是為了取得項目的開發權，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔的義務，是項目開發的必要成本。因此企業配建回遷房的成本扣除收到的補價，應該計入土地成本，在項目對外可售面積中分攤，而不應該確認銷售收入。
但是這一觀點最大的問題是：房地產開發企業從與被拆遷戶簽訂拆遷協議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個過程在財務上均沒有得到反映。
觀點二：根據建造合同確認建造收入。
該觀點認為實質是被拆遷戶委托房地產開發公司將舊房拆除，重新規劃，重新建設而成的新房屋，是固定資產的翻建，被拆遷戶的所有權的收益和風險并未轉移。而房地產開發企業對于回遷房和商品房，企業實際提供的是不同商品和服務。對于回遷房所對應的土地使用權，企業從未享有其風險和報酬，在回遷房的安排中，企業僅僅是提供了建造相關的服務，應該確認相關的建造收入。而對于商品房，企業才是真正進行的商品房銷售活動。
如果回遷房建設是由政府委托房地產開發企業實施，房地產企業對被拆遷戶的補償標準、回遷房的建造標準等沒有自，在此情況下可以按建造合同確認收入。但是本文討論的是房地產企業自主開發、自主與被拆遷戶協商補償標準和建造標準，在此情況下就不能確認建造收入。
觀點三：按照拆遷補償協議約定的價格確認收入。
該觀點認為拆遷補償協議是雙方通過談判達成的，協議中對回遷房價格的約定體現了公平交易原則，因此應該按協議執行。
根據《企業會計準則第14號-收入》第五條：企業應當按照從購貨方已收或應收的合同或協議價款確定銷售商品收入金額，但已收或應收的合同或協議價款不公允的除外。也就是說企業應按公允的交易價格確定收入金額。盡管拆遷補償協議約定了價格，但并不代表是公允的交易價格?，F實中為了達到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發生。
觀點四：按照回w房移交時的公允價值確認收入。
該觀點認為會計處理與稅法處理應該一致。企業所得稅和土地增值稅相關規定均明確是按回遷房移交時的公允價值確認視同銷售收入。
但是這也與觀點一存在相同的缺點，即財務報表沒有真實反映拆除舊房及新房的建造過程。
觀點五：按照取得土地使用權時該房屋的公允價值確認收入。
該觀點認為實質是被拆遷人用原有的房產換取開發商的房產，適用《企業會計準則第7號-非貨幣性資產交換》，并且具有商業實質。由于換出資產（未來應交付的回遷房）的公允價值不能可靠確定，但換入資產的公允價值可以（通過評估等手段），因此應該以取得土地使用權時該房屋的公允價值為依據，待回遷房交付時確認收入。并且開發商收取舊房也可看作是執行預付款合同，即認為被拆遷方是以舊房的約定價格為對價，預付購買開發商新開發的特定面積的房產。因此在新房交付時應以此預付合同的價格確認收入。
此觀點雖然在拆除舊房時就在財務報表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對價――回遷房并未建成，說明該交易并未完成，以此時點的舊房評估價格作為最終確認收入依據值得商榷。另外雖然《企業會計準則第14號-收入》認為企業應按從購貨方已收或應收的合同確定銷售商品收入金額，但也指出價格不公允的除外。開發商在與被拆遷戶談判時，一般會對舊房進行評估，確定貨幣補償標準和實物補償標準，但實際絕大部分被拆遷戶會選擇實物補償，這也反證了貨幣補償標準并非公允價值，也就不符合收入確認標準了。
1.2本文對回遷房補償會計處理的思考
分析回遷房是否確認收入，應該從交易實質進行判斷?；剡w房補償實質上是一項非貨幣換，經歷了兩個環節，即房地產企業“購買”被拆遷戶的舊房和向被拆遷戶“銷售”新房，可以適用《企業會計準則-非貨幣性資產交換》。本文認為應該綜合觀點四和觀點五，即按照取得土地使用權時該房屋的公允價值暫估資產和負債，并且每一年度隨著公允價值的變化進行動態調整，以回遷房交付時點的公允價值確認收入。這樣處理使回遷房補償在財務上能更真實地得到反映。本文采用案例的方式對這種會計處理加以進一步說明。
1.3案例分析
深圳某房地產企業開發一個城市更新項目，占地面積20，000平方米，計容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對外銷售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時的市場評估價20，000元/平方米，2015年評估價30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價格為50，000元/平方米。假設該項目適用“營改增”老項目政策，價格為不含稅。補交地價20，000萬元、建安成本85，000萬元，其中資本化利息12，000萬元。會計處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費。
1.3.12014年開發商收取舊房
借：開發成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元
貸：預收賬款60，000萬元
（30，000平方米×20，000元/平方米）
1.3.22015年年末，對開發項目周邊房產評估后調整賬面價值
借：開發成本-土地征用及拆遷補償費30，000萬元
貸：預收賬款30，000萬元
（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬元）
1.3.32016年開發項目完工，回遷房移交
借：開發成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元
貸：預收賬款60，000萬元
借：預收賬款150，000萬元
貸：主營業務收入150，000萬元
（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬元-30，000萬元）
1.3.42014年至2016年補地價及支付工程款
借：開發成本-地價征用及拆遷補償費20，000萬元
借：開發成本-建安成本85，000萬元
貸：銀行存款105，000萬元
1.3.5結轉產品完工成本
借：開發成品255，000萬元
貸：開發成本-土地征用及拆遷補償費170，000萬元
貸：開發成本-建安成本85，000萬元
1.3.6計算完工產品單位成本
撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米
單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米
1.3.7結轉回遷房銷售成本
借：主營業務成本76，500萬元
貸：開發成品76，500萬元
（25，500元/平方米×30，000平方米）
1.3.8按清算口徑計提土地增值稅
借：主營業務稅金及附加17，313萬元
貸：其他應付款17，313萬元
說明：計提土地增值稅不能計入“應交稅費”科目，因為在土地增值稅實際清算前，基于會計準則有關要求按照清算口徑計提的土地增值稅準備金尚不構成對稅務征收機關的一項現實負債。
2“回遷房”補償稅務處理的難點分析
2.1增值稅
關于增值稅的涉稅難點主要在于是否應該對于回遷房征收增值稅和計稅依據。
（1）營業稅政策下，國稅函[2007]768號《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》、國稅公告[2014]2號《關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》已明確回遷房應按視同銷售不動產征收營業稅，計稅公式：
營業額=營業成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
并且營業成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
（2）營改增后，增值稅條例只規定了回遷房行為應按視同銷售處理，但沒有對計稅依據出臺相應地細則，這正是財務人員感到困惑的地方。
如上例，如果按回遷房移交時的市場價處理，2016年回遷房應交增值稅：
30，000平方米×50，000萬元/平方米×5%=7，500萬元
如果沿用營業稅的優惠政策，假設成本利潤率為15%：
30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬元
二者差異6，034萬元。
2.2企業所得稅
關于企業所得稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標準以及成本列支標準。
國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：首先按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；其次由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；第三是按開發產品的成本利潤率確定。
深地稅辦發[2012]37號《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規定：“項目開發主體以開發產品作為拆遷補償，應視同銷售計入企業所得稅應稅收入，視同銷售金額應作為土地征用及拆遷補償費，同時計入企業所得稅應計開發成本。”
根據上述規定，應按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”。
如上例，2016年房地產企業移交回遷房，開具增值稅發票，確認應稅所得。
應納稅所得額=150，000萬元-76，500萬元=73，500萬元
應交企業所得稅=73，500×25%=18，375萬元
需要說明的是，本測算只是為了說明回遷房的稅費計算過程，未考慮可以扣減應納稅所得額的期間費用、投資損失、營業外支出等；也未考慮城建稅等稅費支出。另外，對企業來說，回遷房視同銷售并未導致企業多繳稅，這部分所得稅只是時間性差異。因為回遷房視同銷售的收入和成本是相等的，實際對外銷售的面積也分攤了這部分回遷房成本，因而加大了企業所得稅扣除數，使企業未來可以少繳稅。
2.3土地增值稅
關于土地增值稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標準、成本列支標準，以及是否允許成本加計扣除。
國稅函[2010]220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
國稅發[2006]187號《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第三條第（一）款規定如下：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
根據上述規定，應按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”。同時，稅法既然規定按回遷房視同銷售金額確認土地成本中的拆遷補償費，那么當然屬于成本加計扣除范圍。
如上例，2016年企業移交回遷房時，應預交土地增值稅。預交比例各地方標準可能不統一，假設按收入的2%預交。2016年預交金額：150，000萬元×2%=3，000萬元
需要說明的是，雖然2016年度企業的該項目尚未達到土地增值稅清算條件，但財務處理上仍然應該按清算口徑預計土地增值稅。因此企業必須在此時對土地增值稅進行測算，并每年度進行動態調整。測算過程如表1。
3建議
3.1國家財政部門應盡快出臺此類回遷房補償會計處理的指導意見
從上文分析可以看出，針對這類業務的處理觀點不一，甚至是會計師事務所之間也沒有統一的標準，令財務人員無所適從。不同企業的會計處理口徑可能不一致，從而產生不同的財務結果，而對這結果的準確性卻沒有統一的判斷標準。
3.2國家稅務部門應盡快出臺回遷房稅收政策的實施細則，特別是征對回遷房增值稅的計稅依據
國家出臺“營改增”政策的出發點是降低企業稅負，如果回遷房按市場價格繳納增值稅，將會大大增加房地產企業的稅負，稅務部門應該參照原營業稅優惠政策及時出臺相應的增值稅稅收政策。
參考文獻
安置房的會計處理范文第2篇
一、房地產開發企業的主要工作及業務特點
（一）主要工作業務范圍劃分 房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產企業所主要從事的業務有：土地的開發與經營，涵蓋企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業務。房屋的開發與經營，涵蓋房屋的開發指房屋的建造。
（二）房地產開發企業的經營特點 房地產開發企業的生產經營與施工企業不同。其經營特點主要有以下幾點： 首先是開發經營的計劃性。企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。其次是開發產品的商品性。房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。第三是開發經營業務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多。第四是開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。第五是經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。
（三）房地產開發企業商品房預售行為的稅收繳納相關法律依據 房地產開發企業的商品房預售實行“預售許可制度”。根據原建設部《關于修改（城市商品房預售管理辦法）的決定》（建設部令第131號，2004年）的規定，開發商開發的商品房只有同時符合以下條件，才能開盤預售：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
二、房地產開發企業商品房預售收入會計確認與稅務要求
（一）會計確認 房地產作為一商品，由于其建設周期長、商品價值高、法律在物權轉移上規定以“登記”為要件等自身存在的特有性質，“現房銷售”占比較低，而多以預售為主。因此，對于房地產企業商品房預售收入的會計確認就尤其值得關注?！镀髽I會計準則第14號――收入》規定，當企業的銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認：一是企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；二是企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；三是收入的金額能夠可靠地計量；四是相關的經濟利益預計將流入企業；五是相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。顯然，房地產企業商品房預售收入在會計上不符合銷售收入的確認條件。因此，預收房款應暫時掛賬“預收賬款”科目。
（二）稅務要求 稅務會計遵循法定性原則，即只要符合稅法規定的應稅收入，不論其會計上如何處理，也不論其業務金額的大小，一律按稅法規定計征稅款。房地產開發企業商品房預售收入涉及如下稅種：第一，營業稅金及附加。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收賬款方式的，其納稅義務時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業必須按預售收入計繳營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加，繳納印花稅；第二，土地增值稅。“土地增值稅”的核算不同于“營業稅金及附加”，因為土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發［2009］91號）第九條規定：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。第十條規定：對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。第三，企業所得稅。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發［2009］31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，按規定繳納企業所得稅。
三、房地產開發企業商品房開發過程中的項目投資費用估算
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一）開發成本 主要包括8項：（1）土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補償費。土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費。前期工程費主要包括：項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算?！叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。（4）建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。（5）基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。（6）公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。（7）不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%～5%計算。（8）開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
（二）開發費用 主要是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。（1）管理費用。可按項目開發成本構成中前1-6項之和為基數，按3%左右計算。（2）銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：廣告宣傳費，約為銷售收人的2%～3%；銷售費，約為銷售收入的1.5%～2%；其他銷售費用，約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%～6%。（3）財務費用。指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
四、房地產開發企業商品房預售的涉稅處理
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：產成品的種類多，核算方法不同；產品成本的核算復雜；經營收入及其相關稅金的核算不同。經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。由于房地產開發企業預繳稅費的會計處理，制度上并沒有做出明確的統一規定，作者結合實際工作中的做法，對主要稅種談談自己的看法。
（一）科目設置 房地產開發企業應設置“應交稅費”、“營業稅金及附加”、“管理費用”、“所得稅費用”等科目，核算各類預售收入應繳納的稅費。其具體核算內容可按照《企業會計準則》的對于會計科目的一般界定實施。
（二）營業稅費核算 由于樓盤尚未開發完工，財務會計遵循實質重于形式原則，預售房款不符合商品銷售收入的確認條件，暫作“預收賬款”入賬。但是，稅法在確定計稅基礎時采取的是“形式主義”，往往遵循“形式重于實質”原則，稅務會計更重視發票、索款憑據、合同等形式。按稅法規定，納稅人采取預收款方式銷售開發產品，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。即房地產企業收到預售房款，即負有納稅義務，次月征稅期內必須繳納營業稅及附加。根據收入、成本配比原則，收入不能確認，按預售款計算的營業稅金及附加也不能計提計入成本。按預收房款計算應繳的營業稅金及附加時，借記“應交稅費――（營業稅、城市維護建設稅、教育費附加）”，貸記“銀行存款”。樓盤開發完工，預售收入符合確認條件，此時，應根據結轉的“預收賬款”按相應比例將“待轉稅費”轉入“營業稅金及附加”科目。借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”；借記“營業稅金及附加”，貸記“應交稅費”。
（三）土地增值稅核算 房地產企業預繳上地增值稅，應根據完工和結算竣工的工程項目，及時對土地增值稅進行清算。企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預繳的土地增值稅。借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。待該房地產營業收入實現時，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“營業稅費”，貸記“應交稅費――應交土地增值稅”。該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”，貸記“應交稅費――應交土地增值”。補繳土地增值稅，借記“應交稅費――應交土地增值稅”，貸記“銀行存款”。
（四）企業所得稅核算 國稅發［2009］31號關于《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。這種“預計毛利額”在會計上并不做賬務處理，只是在企業所得稅納稅申報上作為“調增項目”專項反映，計入應納稅所得額。作者認為，以預計毛利額計繳的那部分企業所得稅額，在會計上作為“應交稅費――應交企業所得稅”借方反映，作為完工結轉銷售當期應繳企業所得稅的抵扣項。
安置房的會計處理范文第3篇
【關鍵詞】企業清算 會計與稅務審計 實務 討論
一、企業清算會計的內容
企業清算程序只要開始運營，相應的工作就會馬上開展，在進行清算之前，就必須要先成立清算組，這是會計工作的第一步。
（一）成立清算組。
企業在運營過程中，一旦宣告破產解散并成立清算組之后，就必須要接受清算組的工作指導，對企業資產進行全面的整理登記，并做好相應的登記工作。并且對于企業中各項資產的損失、債務債權等等情況進行全面的核算。通常情況下，有限責任公司的清算組是由全體股東共同組成的，但是也可以外聘注冊會計師、注冊律師等等作為清算組成員進行清算工作。清算組在進行工作的過程中，必須要正確清算公司財產，并根據實際情況編制資產負責表以及財產清單；另外，可以通知債權人、代表公司參與民事訴訟活動；清算組還必須要完成破產公司沒有完成的業務，清繳債權、債務等等，然后將其剩余財產進行計算。
（二）設立清算賬戶。
清算組要增設清算損益類賬戶，該賬戶主要是用來核對清算過程中產生的費用、損害以及轉讓土地所獲得的凈收益等等。這些方面就包括了三個賬戶，首先，“清算損益”賬戶是用來核對被清算企業在清算期間處理資產、債務償還產生的損益；其次，“土地轉讓收益”賬戶是用來核對被清算企業轉讓土地取得的收益，以及企業轉讓土地過程中稅費以及成本等等；最后“清算費用賬戶”是用來核對被清算企業在清算過程中產生的費用，然后對其明確賬目中收益情況。
另一個方面，取消賬戶也是企業進行清算過程中重要組成部分。傳統企業財務會計中，“所有者權益”賬戶在企業進行轉讓清算后就會被取消。各項費用將會全數轉入“清算損益”賬戶。
清算過程中，所有包含調整項目的賬戶都必須要與其他賬戶進行合并，并按照所反映的內容進行核對。比如“固定資產”賬戶以及其“減值賬戶”都將合并為“固定資產”賬戶。另外，只要是性質相近的賬戶都應該將其進行合并，這樣就會能夠有效提高清算組的工作效率，并且，也更加容易清算組開展工作。
（三）清理財產，重新整理編制資產負債表。
清算活動開始的時候，清算組應該對企業所擁有的全部資產進行計算。有效確定企業的財產范圍，對清算之后的資產進行有效盤點，這里列出了企業進行清查之后的債務情況：第一，支付有關破產費用，將企業職工的工資、破產財務管理費用、變賣以及分配所得等，所有必須要支付的費用都必須要按照實際的發放額度，借記“清算費用”、貸記“現金”、“存款”等等；第二，對于應收款項的一些債權，實際收到的金額以及預計可以轉現金額的差值全部計入清算損益，企業產品、生產材料以及存貨等等都要進行轉現、變賣，將機器設備、房屋等等固定的資產以及無形資產轉現，將其收入與其賬面價值的差額等等都計入清算損益；第三，清算組在開始清算時，可以根據清算企業提交的余額表，將其有關科目的余額轉入新的賬戶；第四，轉讓土地使用權利、支付離退休職工有關費用以及安置費用等等；第五，在進行清償債務的時候，借記登記方必須要登記所清償債務的賬面價值，貸記方登記“現金”、“銀行存款”等等，將其差額計入“銀行存款”。第六，在進行清算終結的時候，必須要將“清算費用”、“轉讓土地收益”等等剩余額度計入清算損益，并將允許被消除不再清償的債務轉入清算損益。
二、企業清算會計的稅務處理
（一）企業清算的所得稅處理。
企業在清算過程中，所得稅的處理內容大概有：首先，企業所有資產都必須要按照一定的市場交易情況實現其價值，并且要確認其資產轉讓所得或者是損失；其次，必須要確認債務清償、債權清理之后的收益以及損失；并且企業必須要依法彌補虧損；最后企業可以向股東分配剩余財產，確認其應該支付的股息等等。
在進行清算的過程中，必須要注意一些問題：清算所得到的費用并不適用于一些稅優惠政策，現階段國家對于一些產業實行了扶持政策，給予這些企業一些稅收優惠政策。但是企業在進行清算的時候，已經無法進行正常的生產經營活動，所以，此項政策并不適于該企業。企業在進行清算的過程中，對于資產上面的損失，稅法并沒有相應的政策進行約束。由于清算過程中損失是由人民法院進行確認的，因此，就不必再經報相應的稅務機關。另外必須要正確認識虧損彌補，必須要意識到虧損彌補并不屬于稅收優惠政策的范圍，所以不能夠進行套用。根據《企業所得稅法》規定，企業在納稅年度產生的虧損，可以轉移至下一年度結算，但轉移年度不能夠超過五年。
（二）企業清算土地增值稅的納稅情況。
按照我國有關稅法文獻規定，企業轉讓土地過程中產生的增值，必須要繳納一定的稅務。我國稅務總局以及財務部門對于土地增值稅都有明確規定：首先，轉讓的舊房產，必須要根據房屋的預估價格、土地轉讓成本等等扣除其中一些稅務；其次，企業破產之后，假如其它企業來接受破產財產就必須要安置其破產企業的職工，只有這樣，才能夠享受企業兼并帶來的優惠政策，簡而言之，就是被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中，可以暫免土地增值稅務。
（三）清算期間流轉稅的稅務處理。
對于納稅人的破產倒閉問題、破產后銷售的貨物、解散等等情況，必須要按照相應的稅法標準實行收稅。清算期間企業銷售貨物的流轉稅務必須要按照企業在正常營業過程中計算辦法進行計算繳納。對于企業清算結束之前仍舊存在，沒有進行抵押的稅額，應將其計入“清算損益”的街機房，不能夠隨意申請退稅。
參考文獻：
[1]王連國.關于企業清算中清算凈損益及股東分回收益的涉稅處理[J].商業會計，2013（10）.
安置房的會計處理范文第4篇
關鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產業
在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。
在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。
1房地產開發企業稅收籌劃的必要性
企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：
某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：
（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。
（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。
以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。
2房地產開發企業稅收籌劃的可行性
2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性
國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。
2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性
計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。
2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性
隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃?？?，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。
3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法
房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。
3．1營業稅籌劃
營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。
3．1．1合作建房籌劃法
所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。
3．1．2承包合同籌劃法
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。
3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法
我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。
3．2土地增值稅籌劃
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。
3．2．1成本核算對象的籌劃
房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。
3．2．2利息扣除方式的籌劃
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。
3．2．3合理確定增值額進行籌劃
根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。
3．3企業所得稅籌劃
與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。
3．3．1選擇投資地區籌劃
選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。
3．3．2選擇從屬機構籌劃
企業的從屬機構主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構在設立手續、核算、納稅形式以及稅收優惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設立手續復雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當地的稅收優惠政策；而分公司和辦事處則設立手續簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應該根據具體情況分析，選擇促使企業獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。
安置房的會計處理范文第5篇
一般納稅人商貿企業，收到維修費增值稅專用發票，請問這個維修費是直接作費用處理還是入庫？如果直接作費用，那進項稅是否可以抵扣？謝謝?。ㄇ嗪Ｊ●R俊飛）
在線專家：
直接作為費用處理，其進項稅是可以抵扣的（如果是修理不動產取得的發票，則不能抵扣）。
租入地皮建設酒店應如何處理
XX公司租入王某一塊地皮，用于建設酒店，租入期限10年，每年支付租賃費20萬元，XX公司每年支付的租賃費記入什么科目？酒店建設完成后，怎么攤銷？王某為個人，租賃費需要開據發票嗎？（河北省
劉菲琪）
在線專家：
如果該項租賃符合融資租賃的有關判定條件之一的，則該公司應該將該塊地皮確認為無形資產，無論是酒店建造期間還是酒店建造完成后，都應該獨立的作為無形資產核算，并按10年進行攤銷。
融資租賃的判定標準為：
1.在租賃期屆滿時，資產的所有權轉移給承租人。
2.承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購價預計遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租人將會行使這種選擇權?！斑h低于”指“小于等于25%”。
3.租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。
4.就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額的現值幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值。這里的“幾乎相當于”一般是指在90%（含90%）以上。
5.租賃資產性質特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。
上述標準，滿足其一即屬于融資租賃，相關分錄為：
借：無形資產（最低租賃付款額現值與公允價值的較低者）
未確認融資費用
貸：長期應付款
后續期間，應逐期攤銷融資費用，并逐期支付租金：
借：財務費用[（長期應付款期初余額未確認融資費用期初余額）×折現率]
貸：未確認融資費用
借：長期應付款
貸：銀行存款
如果不滿足上述標準中的任何一個，則為經營租賃，這種情況下，每年支付的租賃費用，應當計入管理費用。
酒店建成后，酒店的建造成本應當轉入固定資產，并按10年折舊。
持有股票取得的股利應如何處理
我公司持有一家上司公司股票，該上市公司剛宣告發放2012年度利潤分配方案：向全體股東每10股送2股，派發現金紅利0.5元（含稅），轉增8股?？鄱惡竺?0股派發現金紅利0.375元。請問老師如何做會計處理？（云南省
李智）
在線專家：
現金股利的會計處理
借：應收股利
（股數×0.5）
貸：投資收益
（股數×0.5）
發放的時候
借：銀行存款——實際收到的股利
貸：投資收益
股票股利不做會計處理，做備查登記。
收到免費樣品賣給客戶的賬務處理
我想問一下我公司收到供應商的2件樣品，是免費的。但是我公司將這2個樣品賣給了客戶，給客戶開了增值稅專用發票。那么賣的時候我該如何做賬務處理？謝謝?。◤V西自治區
何英）
在線專家：
收到時，按接受捐贈處理：
借：庫存商品
貸：營業外收入——接受捐贈（按正常的市場價格來確認其價值）
銷售時：
借：銀行存款
貸：主營業務收入
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）
借：主營業務成本
貸：庫存商品
房屋毀損及重建應如何處理
我公司有棟房產，已經作價入固定資產，因意外發生火災，房子毀損，2012年12月將房子殘值處置，房子凈損失50萬，做報廢支出處理，同時，在該房子原址新建一棟房產。2013年4月，毀損房屋因投了財產保險而取得保險公司公司賠償60萬。
問題1：固定資產清理科目在年末或月末能否有余額？
問題2：假如2012年12月不知道房子能取得賠償，已經將房產做了如下會計處理（不考慮其他因素，只考慮報廢凈損失）（單位：萬元）：
借：營業外支出
50
貸：固定資產清理
50
那么在2013年4月收到賠款時是否是做如下分錄（單位：萬元）：
借：銀行存款
60
貸：營業外收入
60
問題3：假如要新建房屋是否能將原房產的處理損益直接轉入新房產的建筑成本。即對房產處理后的凈收入做如下分錄（單位：萬元）：
借：在建工程：
10
貸：固定資產清理
-10
（其他分錄略）（浙江省王騰）
在線專家：
（1）固定資產清理科目在月末可以有余額，在年末則一般需要結轉處理。
（2）2013年4月收到賠款時，應當作為前期差錯更正處理（單位：萬元）：
借：銀行存款
60
貸：以前年度損益調整
60
（3）假如要新建房屋，不能將毀損房屋的處置凈損益計入新建房產的成本，毀損房產和新建房產是兩項業務，應該分別核算。
勞務合約期滿贈送設備應如何處理
我公司聘請一個勞務公司清潔，按照合同約定，合同期滿后，該勞務公司將贈送我公司合同期間使用的設備一臺。
對于該設備，我公司會計上該如何處理，所得稅上該如何處理？（江西省楊思）
在線專家：
您公司應作為接受捐贈固定資產處理：
借：固定資產
貸：營業外收入
營業外收入計入應納稅所得額計算所得稅，該固定資產的折舊可以在所得稅前扣除。
餐飲業購入的酒水飲料及煙如何核算
餐飲業購入的酒水飲料及煙，被客戶耗用掉是進主營業務成本嗎？涉及消費稅嗎？（四川省
羅成渝）
在線專家：
購進時，根據取得的發票，辦理入庫后：
借：原材料
貸：庫存現金/銀行存款
領用時，根據出庫單，計算領用材料成本
借：主營業務成本
貸：原材料
不涉及消費稅，因為在中華人民共和國境內生產、委托加工和進口本條例規定的消費品的單位和個人，以及國務院確定的銷售本條例規定的消費品的其他單位和個人，為消費稅的納稅人，應當依照本條例繳納消費稅。
納稅人生產的應稅消費品，于納稅人銷售時納稅。納稅人自產自用的應稅消費品，用于連續生產應稅消費品的，不納稅；用于其他方面的，于移送使用時納稅。
委托加工的應稅消費品，除受托方為個人外，由受托方在向委托方交貨時代收代繳稅款。委托加工的應稅消費品，委托方用于連續生產應稅消費品的，所納稅款準予按規定抵扣。
進口的應稅消費品，于報關進口時納稅。
新成立企業未開基本戶前如何處理
新成立的房地產企業，還沒有開基本戶時發生了很多費用了，應怎么做賬務處理。（吉林省
趙登譽）
在線專家：
這種情況下，可以按照如下思路進行賬務處理：
借：管理費用——開辦費用等
貸：其他應付款——XXX人墊款
將來開戶支付時：
借：其他應付款——XXX人墊款
貸：銀行存款
新開業酒店裝修費、開辦費如何處理
新開業的酒店的裝修費、開辦費應該如何做賬，之后如何攤銷？（浙江省
周彬）
在線專家：
酒店如果是以經營方式租入的，則裝修費用作為改良支出計入“長期待攤費用——租入固定資產”科目，然后按租賃期與兩次裝修的間隔期兩者中的較短者分期攤銷；如果是自有的房屋，裝修費用應計入“固定資產——裝修費用”科目。
企業的開辦費可以在發生的時候一次性計入管理費用。
小規模納稅人增值稅相關問題
我企業是小規模納稅人，稅務局核定的是最低三萬元的收入，也就是交900元的增值稅，但如果我公司本月就沒有銷售的話，賬務處理該怎么做呢？（甘肅省
姜凱）
在線專家：
理論上，這種情況是不會發生的，沒有收入不會產生增值稅額，實務中，稅務局核定征收產生的稅款應該是沖減收入，如果沒有收入，計入營業務支出是可以的，企業承擔的稅款應該計入損益。
關于經濟補償金個稅問題
關于企業支付個人的經濟補償金問題，現咨詢問題如下：
1.我公司員工合同到期不續簽經濟補償金，是否需要繳納個稅？如需繳納，應當如何計算個稅金額？
2.解除勞動合同經濟補償金，是否需要繳納個稅？如需繳納，應當如何計算？（上海市吳志翔）
在線專家：
1.根據《國家稅務總局關于個人因解除勞動合同取得經濟補償金征收個人所得稅問題的通知》（國稅發[1999]178號）規定：
近接一些地區請示，要求對企業在改組、改制或減員增效過程中解除職工的勞動合同而支付給被解聘職工的一次性經濟補償金征收個人所得稅政策問題加以明確。經研究，現規定如下：
一、對于個人因解除勞動合同而取得一次性經濟補償收入，應按“工資、薪金所得”項目計征個人所得稅。
二、考慮到個人取得的一次性經濟補償收入數額較大，而且被解聘的人員可能在一段時間內沒有固定收入，因此，對于個人取得的一次性經濟補償收入，可視為一次取得數月的工資、薪金收入，允許在一定期限內進行平均。具體平均辦法為：以個人取得的一次性經濟補償收入，除以個人在本企業的工作年限數，以其商數作為個人的月工資、薪金收入，按照稅法規定計算繳納個人所得稅。個人在本企業的工作年限數按實際工作年限數計算，超過12年的按12計算。
三、按照上述方法計算的個人一次性經濟補償收入應納的個人所得稅稅款，由支付單位在支付時一次性代扣，并于次月7日內繳入國庫。
四、個人按國家和地方政府規定比例實際繳納的住房公積金、醫療保險金、基本養老保險金、失業保險基金在計稅時應予以扣除。
五、個人在解除勞動合同后又再次任職、受雇的，對個人已繳納個人所得稅的一次性經濟補償收入，不再與再次任職、受雇的工資、薪金所得合并計算補償個人所得稅。
六、本通知自1999年10月1日起執行，此前規定與本通知規定不一致的，按本通知執行。
2.根據《財政部、國家稅務總局關于個人與用人單位解除勞動關系取得的一次性補償收入征免個人所得稅問題的通知》（財稅[2001]157號）：
為進一步支持企業、事業單位、機關、社會團體等用人單位推進勞動人事制度改革，妥善安置有關人員，維護社會穩定，現對個人因與用人單位解除勞動關系而取得的一次性補償收入征免個人所得稅的有關問題通知如下：
一、個人因與用人單位解除勞動關系而取得的一次性補償收入（包括用人單位發放的經濟補償金、生活補助費和其他補助費用），其收入在當地上年職工平均工資3倍數額以內的部分，免征個人所得稅；超過的部分按照《國家稅務總局關于個人因解除勞動合同取得經濟補償金征收個人所得稅問題的通知》（國稅發[1999]178號）的有關規定，計算征收個人所得稅。
二、個人領取一次性補償收入時按照國家和地方政府規定的比例實際繳納的住房公積金、醫療保險費、基本養老保險費、失業保險費，可以在計征其一次性補償收入的個人所得稅時予以扣除。
三、企業依照國家有關法律規定宣告破產，企業職工從該破產企業取得的一次性安置費收入，免征個人所得稅。
本通知自2001年10月1日起執行。以前規定與本通知規定不符的，一律按本通知規定執行。對于此前已發生而尚未進行稅務處理的一次性補償收入也按本通知規定執行。
無償贈送房產個稅問題
企業無償贈送房產給投資者本人或家屬，是否繳納個人所得稅？（北京市
劉敏）
在線專家：
《財政部、國家稅務總局關于規范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅[2003]158號）第一條規定，個人獨資企業、合伙企業的個人投資者以企業資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業生產經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業對個人投資者的利潤分配，并入投資者個人的生產經營所得，依照“個體工商戶的生產經營所得”項目計征個人所得稅。除個人獨資企業、合伙企業以外的其他企業的個人投資者，以企業資金為本人、家庭成員及其相關人員支付與企業生產經營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產性支出，視為企業對個人投資者的利潤分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。企業的上述支出不允許在所得稅前扣除。
有關貸款損失準備金稅前扣除的規定
金融企業計提的哪類貸款損失準備金可稅前扣除，有什么比例限制沒有？請老師列出具體法規文號。（廣東省
趙明）
在線專家：
《財政部、國家稅務總局關于金融企業貸款損失準備金企業所得稅稅前扣除政策的通知》（財稅[2012]5號）：
根據《中華人民共和國企業所得稅法》及《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》的有關規定，現就政策性銀行、商業銀行、財務公司、城鄉信用社和金融租賃公司等金融企業提取的貸款損失準備金稅前扣除政策問題，通知如下：
一、準予稅前提取貸款損失準備金的貸款資產范圍包括：
（一）貸款（含抵押、質押、擔保等貸款）；
（二）銀行卡透支、貼現、信用墊款（含銀行承兌匯票墊款、信用證墊款、擔保墊款等）、進出口押匯、同業拆出、應收融資租賃款等各項具有貸款特征的風險資產；
（三）由金融企業轉貸并承擔對外還款責任的國外貸款，包括國際金融組織貸款、外國買方信貸、外國政府貸款、日本國際協力銀行不附條件貸款和外國政府混合貸款等資產。
二、金融企業準予當年稅前扣除的貸款損失準備金計算公式如下：
準予當年稅前扣除的貸款損失準備金一本年末準予提取貸款損失準備金的貸款資產余額×1%-截至上年末已在稅前扣除的貸款損失準備金的余額。
金融企業按上述公式計算的數額如為負數，應當相應調增當年應納稅所得額。
三、金融企業的委托貸款、貸款、國債投資、應收股利、上交央行準備金以及金融企業剝離的債權和股權、應收財政貼息、央行款項等不承擔風險和損失的資產，不得提取貸款損失準備金在稅前扣除。
四、金融企業發生的符合條件的貸款損失，應先沖減已在稅前扣除的貸款損失準備金，不足沖減部分可據實在計算當年應納稅所得額時扣除。
五、金融企業涉農貸款和中小企業貸款損失準備金的稅前扣除政策，凡按照《財政部國家稅務總局關于延長金融企業涉農貸款和中小企業貸款損失準備金稅前扣除政策執行期限的通知》（財稅[2011]104號）的規定執行的，不再適用本通知第一條至第四條的規定。
六、本通知自2011年1月1日起至2013年12月31日止執行。
籌建期的確定
今年國稅公告2012年15號文，其中說到“企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除……”，這樣的話，我們可以利用籌建期多列支一些招待費節稅。那么請問，一般企業籌建期到底是從何時開始何時結束呢？我公司是做醫藥研發的，在外地子公司執照已經領取了，但生產地辦公室等并沒有弄好呢，是不是看作仍處于籌建期？（北京市
陳曉麗）
在線專家：
籌建期，不是每個企業都發生的，我們看看國家工商局對籌建的規定，《國家工商行政管理局對的答復》（工商企字[1991]第176號）明確，《企業法人登記管理條例》（以下簡稱《條例》）及其施行細則所規定的籌建登記，是指新建企業需要進行基本建設，其籌建期滿一年的，應按國務院有關部門或省、自治區、直轄市人民政府的專項規定辦理籌建登記。對不進行基本建設的“籌建處”不辦理籌建登記。但對以“籌建處”名義進行經營活動的，應按《條例》及其施行細則的規定予以處罰。
從上述規定看，企業假如僅僅租房設立公司，不進行基本建設，不需要籌建登記，應該沒有籌建期。
上述外地的子公司已經設立、取得執照，籌建期的說法不適用。
耕地占用稅
占用草地建設奶牛飼養廠是否要繳納耕地占用稅？（內蒙自治區于志奇）
在線專家：
《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第十四條規定，占用林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業建設的，比照本條例的規定征收耕地占用稅。建設直接為農業生產服務的生產設施占用前款規定的農用地的，不征收耕地占用稅。
《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則》第三十條規定，暫行條例第十四條所稱直接為農業生產服務的生產設施，指直接為農業生產服務而建設的建筑物和構筑物。具體包括：儲存農用機具和種子、苗木、木材等農業產品的倉儲設施；培育、生產種子、種苗的設施；畜禽養殖設施；木材集材道、運材道；農業科研、試驗、示范基地；野生動植物保護、護林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設施；專為農業生產服務的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎設施；農業生產者從事農業生產必需的食宿和管理設施；其他直接為農業生產服務的生產設施。
因此，上述公司建設奶牛飼養廠不繳納耕地占用稅。
房地產開發企業土地使用稅納稅義務截止時點
房地產開發企業在建項目土地使用稅，在商品房出售前，應根據在建項目使用土地面積繳納土地使用稅，出售后土地使用權應該為購房擁有，房地產開發企業繳納土地使用稅截止時點在全部商品房出售完，還是取得預售許可證后，還是土地增值稅清算完畢之日？（海南省
周淼）
在線專家：
換個角度，房地產企業停止繳納土地使用稅的時間，也是購買方開始繳納的時候（假設需要納稅的情況）。
根據《財政部、國家稅務總局關于對房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2005]186號）關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務時間問題的規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅?！督魇〉胤蕉悇站株P于對房地產開發企業征收城鎮土地使用稅問題的批復》（贛地稅[2005]197號）規定，房地產開發企業自取得土地使用權之日（政府批文或簽訂合同之日）起，應按規定繳納城鎮土地使用稅。商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計稅面積的計算，原則上按已出售房屋（以合同簽訂為準）所占的土地面積進行減除。
因此，按已出售房屋（以合同簽訂為準）所占的土地面積進行減除。直至將所有房產出售完畢。
以上問答精選于中華會計網校“實務咨詢”欄目
何為影子銀行？
3月27日，銀監會下發《關于規范商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》。媒體都報道，這意味著中國監管層將收緊對影子銀行的監管，想請老師詳細解釋一下什么是影子銀行？（湖南省
王俊）
專家：
影子銀行的概念誕生于2007年的美聯儲年度會議上。當時美國太平洋投資管理公司執行董事麥卡利首次提出影子銀行系統（The Shadow Banking System）的說法并被廣泛采用。
在美國，影子銀行包括投資銀行、對沖基金、貨幣市場基金、債券、保險公司、結構性投資工具等非銀行金融機構。這些機構的融資來源主要是依靠資產證券化，而不是如傳統銀行體系那樣，融資的來源主要是存款。住房按揭貸款的證券化是美國影子銀行的核心所在，它還包括資產支持商業票據、結構化投資工具、拍賣利率優先證券、可選擇償還債券和活期可變利率票據等多樣化的金融產品與市場各種各樣的信用擴張工具。因其高杠桿、高流動性、低監管、低透明度等特征，影子銀行被認為是國際金融危機爆發的主要原因之一。它的潛在風險逐漸為世人關注，引起了我國監管層的重視并掀起熱議。
那么，對影子銀行如何界定就是首當其沖的問題。2011年4月，金融穩定理事會（FBS）的《影子銀行：內涵與外延》報告。該報告就影子銀行體系的內涵、風險成因、監管思路、監管方式等進行了闡述。FBS認為，從廣義角度看，影子銀行體系是指游離于（正規）傳統銀行體系之外的信用中介組織和信用中介業務，其期限/流動性轉換、有缺陷的信用風險轉移和杠桿化特征增加了系統性金融風險或監管套利風險。從狹義看，將影子銀行定義為“在正規銀行體系之外運行的，包括實體和業務活動在內的信用中介體系?！?/p>
2012年10月，時任中國銀行行長肖鋼在《中國日報》發表署名文章稱，中國銀行業乃至金融業未來巨大的風險來自于以銀行理財產品為代表的影子銀行。肖鋼在文中甚至稱，有些理財產品是“龐氏騙局”，因為某些理財產品根本沒有跟具體的投資項目掛鉤，其發行僅僅是為了償付此前發行的理財產品的本息。
該文使得對影子銀行探討再掀波瀾，對影子銀行的概念如超越邊界將引發監管難題的擔憂開始強力出現，分歧的焦點集中在對FBS所說的“（正規）傳統銀行體系”究竟是機構實體還是（借貸）業務形式的理解上。
我們看到，FBS認為，“影子銀行由影子銀行實體和影子銀行業務兩部分組成”，這說明影子銀行不僅僅是指實體，還可以具體指實體開展的某些業務。FBS還指出，“影子銀行實體從事的業務包括：（1）接受存款類資金，（2）到期轉移或流動性轉移，（3）信用風險轉移，（4）直接或間接信用杠桿?！蹦敲矗灰鳡I業務是上述4種業務之一以上的，均具有影子銀行的特征。
傳統銀行的核心業務是——借貸，更廣義上說是信用和資金融通業務。影子銀行，則有銀行業務之實而無其名。從這個角度來說，小額貸款公司、擔保公司、財務公司、金融租賃公司、典當行等都可歸入此類范疇。而從影子銀行在美國產生的背景來看，它是通過銀行貸款證券化進行信用擴張的一種方式。其核心是把傳統的銀行信貸關系演變為隱藏在證券化中的信貸關系。這種信貸關系看上去像傳統銀行但僅行使傳統銀行的功能而沒有傳統銀行的名義和組織構架，即類似一個影子銀行體系存在。這本質上是一種創新，雖然說創新與監管總是一對繞不開的矛盾統一體。中國有沒有這樣的影子銀行？有，但它們的表現形式不是實體而是業務，主要是各種理財產品，包括銀行理財、信托、券商理財、投資型保險、陽光私募等。與美國相比，我國的這一類影子銀行發展階段也較低。還有一個較為敏感的部分，就是以地下錢莊為代表的民間借貸。就地下錢莊而言，當前仍然處于非法地帶，但它顯然構成了中國式影子銀行的客觀存在。
“價值投資”投資的是什么價值？
請問老師，巴菲特的“價值投資”究竟投資的是什么價值？（江西省兵人）
專家：
“價值投資”理論最早是由美國哥倫比亞大學的本杰明·格雷厄姆創立，經過了巴菲特的使用和發揚光大，在投資界備受推崇。
“價值”始終是個模糊概念。我們認真思考一下，就會發現股票至少具有三種以上的價值：投資價值、交易價值、融資價值。
“投資價值”，一是指股票后面公司的盈利成長能力和分紅能力，特別是指企業創造自由現金流的能力；二是指公司這些能力與股票市場價格的差異，即公司內在價值和市場價格的差異。根據第一層意思，公司成長性越強、競爭優勢越突出，股票價值就越大。這種價值含義與公司的基本面緊密聯系，而與股票是否流通關系不大。所以巴菲特認為他不在意優秀的公司是否上市，或者股市是否會關閉根據第二層意思，公司內在價值越高，市場價格越低，投資價值就越大。這種價值含義顯然涵蓋了公司基本面和市場動態兩個方面，不能脫離市場來談價值。投資者必須同時利用公司的優勢和市場的錯誤來獲取機會。必須說明的是，這兩層意思并不矛盾，成長和便宜相輔相成，相得益彰。越是成長性強，越是市場價格低迷，投資價值就越大。
“交易價值”就是市場價值、投機價值，是指股票脫離公司母體后在市場上獲得的流動性價值。它與投資價值最大的區別就在于脫開了公司的基本面，而以價格趨勢解釋一切。交易價值僅僅與股票的市場波動、起伏、差價緊密聯系，與投資人群的心理狀態高度相關。體現在操作者的操作上則以看價格走勢的圖形和線段，打探各種消息，揣摩機構和股民心理，觀察成交量以判斷資金流進流出動向，最終實現高拋低吸等為特色。說簡單了，交易價值就是籌碼價值和炒作價值。股票的交易價值是顯而易見的，也是不可小看的。否則，我們很難解釋為什么技術派和短線操作者總是市場最多的人群，很難解釋那些圖形軟件為什么如此普及，更難解釋一家虧損累累的公司股票，為什么還能在市場上被炒得風生水起。
“融資價值”指的是股票在股市和銀行等資本市場融資的能力。這是企業所有者眼中最重要的價值。股票是企業所有者在資本市場融資集資的產物，企業所有者在這個領域獲得了最為豐厚的回報。上市之后，還可以用股票配股增發、質押典當。由于有上市公司的優勢地位，不用抵押也能融到巨額款項，甚至公司破產即將摘牌，股票的投資價值和交易價值均喪失殆盡的時候，押殼賣殼也能融到不少錢。同理，有些機構和個人通過洽購或拍賣買入無法盈利、無法流通的空殼股票，也是因為它還有牌照價值即融資價值?！叭谫Y價值”對其它機構和股民，也是融資融券的手段，不少人用股票獲得了相應的資金。
價值投資理論認為：股票價格圍繞“內在價值”的穩固基點上下波動，而內在價值可以用一定方法測定；股票價格長期來看有向“內在價值”回歸的趨勢；當股票價格低于內在價值即股票被低估時，就出現了投資機會。這其中提到了市場價格也就是實質價值和內在價值。
顯然，價值投資理論投資的是第一種價值——投資價值。實質價值常規的理解就是收盤價，也就是股票的價格。內在價值在理論上的定義很簡單：它是一家企業在其余下的壽命史中可以產生的現金的折現值。內在價值的評估沒有明確的計算方法，巴菲特等人提出了一些定性的評估指標，比如，沒有公式能計算公司的真正價值，唯一的方法是徹底的了解這家公司；應該去偏愛那些產生現金而非消化現金的公司（不需一再投入大量現金卻能持續產生穩定現金流）；目標公司就是以一個合理的價格買進一家容易了解且其未來5年10年乃至20年的獲利都很穩定的公司；等等。目前定量評估的基本和最主流方法是以企業未來盈利折現為依據的評估方法，具體來說有：股權自由現金流量（FCFE）、公司自由現金流（FCFF）、經濟增加值（EVA）、調整現值法（APV）、三階段股利折現模型（DDM）等。以上估值的基本原理都是基本一致的，即通過一定的處理方法把企業或股權的未來贏利折現，其中公司自由現金流量法（FCFF）模型應用最廣，也被認為是目前最合理有效的，而且可操作性很強的估值方法。
分紅險
分紅險的保障與投資功能哪個更為重要？在投保中有哪些注意事項？（安徽省
郭強）
專家：
分紅險其投資功能是從保障功能衍生出來的，并沒有像萬能險和投連險一樣設置有單獨的投資賬戶，其本質上還應以保障為主。不能拿分紅險與定期存款、銀行理財產品甚至基金、股票等的收益水平相比，保險的優勢是保值、安全，不會讓資金惡化。分紅險只是參與了投資，只是有效地抵御通脹，不是完全抵御通脹。消費者應該明確的是，分紅險始終是一種兼具高保障和投資功能的保險產品，既然它還提供保險保障和固定收益，就不能簡單比收益。
分紅險突出的特點是可以使保戶在獲得保障的同時保證本金的安全，并享受保險公司的專業投資收益。不論利率處于加息周期，還是降息通道，不論資本市場如何變動，分紅險的收益都能保持在一定的水平。分紅保險的投資分紅險資金的資產配置以固定收益類為主，如存款、國債，企業債等，同時保持適度的權益類資產配置，較為安全穩健。
