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城中村治理方案范文第1篇

今天會議的主要任務是，進一步貫徹落實全市“城中村”改社區工作會議精神，安排部署我區“城中村”改社區工作。下面，我講兩點意見：

隨著城市建設步伐加快，“城中村”成為不得不面對的問題。

“城中村”充分發揮區位優勢和資源優勢，在經濟建設、社會管理等方面取得了很大成績，為全區改革發展穩定大局做出了重要貢獻。但是，“城中村”本質還是農村社區，城鄉二元結構是其基本特征，之所以稱之為“村”，就是因為它在城市中卻依然保留著農村的特點，無論從生活習慣、人際關系、社會保障等方面都與城市發展格格不入。從我們謝橋新區來看，“城中村”與它外部的城市環境是兩重天：“城中村”外建筑規劃有序、道路寬闊暢通、綠樹成蔭，各功能區互不干擾；“城中村”內家家戶戶亂搭亂建，藍棚棚整的像軍事基地，村內建筑間距過小，采光、通風不足，危房、“一線天”、“握手樓”比比皆是，缺乏綠地和公共活動空間。“城中村”改社區，是破解城鄉二元結構、加快城市化進程、改善人居環境和城市品位的重要舉措，也是市政府安排的硬性任務。今年，市下達我區“城中村”改社區的任務是謝橋街道的謝橋村、楚溪村和唐家寨村，其中：謝橋村改社區試點要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社區要在11月底前完成。大家要高度重視，充分認識“城中村”改社區的責任感和緊迫感，采取有力措施，確保市下達任務全面完成。

按照國內“城中村”改社區的普遍做法，這項工作主要分為三個層面：一是物質層面上的改造，主要包括“城中村”的規劃建設、集體資產和集體土地處置；二是制度層面上的改造，主要包括“城中村”戶籍改革、社區建設和運行模式改革、居民和社會保障、社會事務等；三是精神或文化層面上的改造，主要包括“城中村”宣傳動員和市民意識培養。剛才，梁巨云同志宣讀的我區實施方案里講的比較詳細，我就不一一介紹。“城中村”改社區面對的最直接、最困難的問題，就是第一個層面的問題。物質層面的改革之所以困難，其原因就在于“城中村”改社區是一個利益博弈的過程，利益無疑成為各方面摩擦的焦點。在改社區過程中，如何平衡各方面利益則成為改造是否得以順利進行的關鍵所在。各有關部門、謝橋街道要統籌兼顧，精密組織，正確處理改革穩定發展關系，確保居民在改社區后利益不缺失、生活有保障、發展更迅速、社會更和諧。要重點把握兩點：

城中村治理方案范文第2篇

關鍵詞：城中村；改造策略；利益博弈；共贏

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.056

1引言

蕪湖市作為安徽省的政治、經濟、文化、交通次中心，近年來工業化、城市化發展較快。隨著城鎮化的廣度和深度的不斷發展，蕪湖市的人口和面積都在迅速地增長。但“城中村”問題也隨之日益凸顯――房屋低矮連片、密度大、基礎設施配套不齊全。城中村所呈現出來的負面問題已經成為蕪湖市發展中極不協調的一個因素，嚴重阻礙了城市的可持續發展。針對蕪湖市城中村進行改造，不僅有利于改善城市居民的居住環境、提升城市形象，還可以加快城市現代化建設進程，同時也為其他城市改造城中村提供有利借鑒。因此，為解決城鄉二元結構的矛盾，城中村的建設治理已經成為蕪湖市全面建設發展過程中亟需改善的重要問題。

2文獻綜述

針對城中村現象，國內外學者已經有了豐富的研究成果。

在國外城市發展的進程中，有關城中村的研究主要通過幾個方面展開的。首先，是關于城市邊緣地帶研究。早在20世紀50年代，奎恩和托馬斯就按照內城、城市邊緣區、城市腹地這三個部分將大城市的地域結構進行分解，并且很明確地提出“城市邊緣區”這一概念。從此，城市邊緣區的研究便開始了。接著，是關于城市蔓延的研究。大部分學者一貫認為，城市蔓延就是指是城市化區域向未城市化地域的擴張。隨著城市邊緣大片住宅的開發，住宅的高容積率、建筑密度不斷模糊了城鄉間的界線。最后，是關于都市村莊的研究。2004年，美國學者約翰斯頓在《人文地理學辭典》中定義都市村莊為一種居住型社區，是移民進入城市的聚集點。因為具有相同的或相似的文化或種族特征的居民，常常會位于內城或轉型地帶。此外，美國城市經濟學家蘇利文則定義都市村莊為現代城市郊區的次中心，這是使人與人、人與自然在生活、工作、游樂中達到一種和諧關系的地方。

在國內關于城中村的相關研究中，主要是根據國內學術界在不同的歷史時期，基于不同的角度展開的，最終探討了城中村改造的可持續發展模式。首先，是20世紀90年代的城市邊緣區研究階段。房慶方（1999）從未來規劃、城鄉發展規劃、城中村法律法規政策出臺等角度提出相應解決對策，此外還提出在城中村改造過程中，一定要因地制宜，制定相應的政策。然后，是20世紀90年代末至今的深入研究階段。周新宏（2007）基于經濟學的研究視角，探究導致城中村形成的經濟與制度原因，針對城中村的形成、存續和改造問題進行了深刻分析并在此基礎上提出相應的改造方略。辛剛國（2008）從城中村文化角度出發展開研究，全面評價和認識城中村現象，重點討論城中村多元文化的沖突和融合，以及重建獨特文化模式。李莉莉（2009）從城市化以及生態問題的方面展開研究，提出城市生態化和環境保護的改造建議。王新（2011）針對城中村改造中利益群體的沖突，分析城中村改造過程中的利益主w及其相互之間的關系，探究出城中村改造過程中存在的具體矛盾和矛盾沖突產生的根本原因。

結合國內外的研究，不難得出，雖然眾多學者從各種角度探討城中村問題，而且取得了豐碩的研究成果。但是，大部分的研究都是大環境下城中村的治理問題，因此難以避免的是研究范圍過大，不能適應于每一個城市，在某種程度上存在局限性。本項目將立足于對蕪湖市“城中村”地區進行的實地調研，找出其形成的具體原因，并探索出適合其可持續發展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人經驗或其他城市做法，由此達到使蕪湖市全面快速發展的效果。

3蕪湖市城中村改造項目現狀

蕪湖市“城中村”現象明顯地區，有楊家門附近、灣里街道和蕪湖市步行街附近。從市區來看，2013年到2015年棚改貨幣化安置比例在不斷的上升，從30%增至59.8%。通過推進棚改貨幣化安置和市場化購房等方式，總共消化存量房地產23225套，占據同期商品住房銷售總量的37.5%。2016年，安徽省蕪湖市計劃實施棚改面積為305萬平方米、共有26973戶。盡管如此，在蕪湖市城中村改造進程中尚且存在很多有關利益的沖突，利益主體在進行利益沖突的博弈。從調研中，不難發現為了能夠得到城中村改造資金來源，政府與開發商展開是否實施優惠政策的博弈。為了解決拆遷補償安置的費用和社會保障問題，村民與政府、開發商展開博弈。為了追求利潤最大化，開發商與村民為拆遷補償安置方案展開博弈。為此，建立以下博弈模型展開深入分析，得出相應解決方案。

4城中村改造三方博弈模型

在城中村改造的博弈過程中，三個博弈主體分別是政府、開發商和村民。政府主要是為了合理規劃和管理城市土地，改善城市環境和提高城市競爭力，從而實現政治目標，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的過程中，政府存在一定的壓力。首先，缺乏資金的來源，推進的周期能夠控制在合理的時間范圍內，但實現卻困難重重。此外，法律方面不夠完善，實施城中村改造過程阻力大。開發商在改造中可以獲得利潤，提升自身品牌形象和知名度，但是投入資金多收益少，改造的周期長且不確定性大。而且，在改造的過程中村民不是很配合，拆遷成為難題。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善臟亂差的環境，而且在拆遷中可以得到補償和社會保障，從而以嶄新的身份更好地融入城市生活。當然，村民也有一些考慮，他們擔心對土地和房屋補償的期望過高，擔心社會保障不到位，不敢用已有的收入來源作賭注。

在博弈中，政府的最優策略是為對城中村改造提供優惠，受到城市化進程的影響，城市中的村莊不得不改造。政府可以吸引開發商投入資金，但是政府需要對開發商追求利益過程進行監管從而保障村民的利益。村民對城中村改造的支持，取決于改造是否能達到村民期望收益。在此基礎上，可以建立三方博弈模型，如圖1所示。

圖1是六種城中村改造的組合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和開發商共同改造；S2表示政府承擔改造費用，村民支持進行改造；S3表示村民和開發商共同改造；S4表示村民在其所在的村進行改造；S5表示村民不支持，無法進行改造；S6表示村民不支持，無法進行改造。

5總結與建議

5.1總結

從三方博弈拓展模型綜合分析可知，村民的選擇在城中村改造中起著決定性的作用，只要村民支持改造就能實現，同樣只要村民反對改造就不能實現。在村民支持的情況下，一旦開發商介入，政府和村民就必然獲得相應的收益，所以村民就相應地支持改造。因此，城中村改造的過程中最主要的問題就是對村民利益的絕對保障。

5.2建議

城中村改造的過程是政府、村民和開發商之間的一場合作，需要三方看清自己的位置，發揮好在各個環節中的作用，最終實現互利共贏的目的。鑒于蕪湖市城中村改造的調查研究，得出以下幾點建議。

首先，蕪湖市政府應該制定相應的規劃，組織招商引資項目，建立一種政府主導、市場運作、社會參與的模式。在建設用地上，堅持通過招拍掛的方式供應土地，進行陽光操作。同時，為了維護好開發商的利益，各縣都在政策許可的范圍內通過制定優惠措施，盡量讓利于開發商。堅持以村民利益為本，監督和調控拆遷補償安置方案。建立和完善相關的法律制度，對于住宅房屋的拆遷補償安置，根據房地產權證等有效證明給予補償，實行貨幣補償和產權調換。對于非住宅房屋拆遷補償，區分土地使用權取得方式不同計算補償，或者按照重置價格結合成新計算補償。完善社會保障制度。勞動、民政部門要借鑒先進地區經驗，結合蕪湖市實際，對改造后的居民社會保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對失地居民進行一次性補貼，解決好居民老有所養、病有所醫等問題。強化就業及培訓。勞動部門要依托各種載體，加強勞動技能培訓。要充分發揮我市工業基礎好、企業多，特別是推進區工業集聚區建設即將形成規模的優勢，有針對性地制訂培訓計劃，實現農民就近就業、就地就業。夯實村組集體經濟，增加農民收入。城中村改造過程中可適當補償經營性商業用房，由村、組集體經營，收入用于保障農民今后生活。要積極引導群眾采取土地入股的形式，支持產業發展，促進農民增收。

其次，開發商應該保持良好的企業形象，不能^分追求利潤和搶奪村民的利益空間。配合政府工作，盡力實現共同的利益。自覺遵守法律法規，從考慮村民利益的角度出發，合理獲取應得利潤。

最后，村民應該看到城中村改造的發展前景，大力支持政府工作，全面考慮改造的成本和收益，降低預期收益標準，不盲目追求利益，以可持續發展為目標和原則。積極主動參與各種政府培訓，提高自身素質，努力學習科學文化知識，自主創業，為農村建設盡自己最大的努力。

參考文獻

[1]房慶方，馬向明，宋勁松.城中村：我國城市化進程中遇到的政策問題[J].城市發展研究，1999，（04）：2123.

[2]周新宏.城中村問題：形成、存續與改造的經濟學分析[D].上海：復旦大學，2007.

[3]辛剛國.都市里的村莊―“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社會主義學院學報，2008，（06）：9193.

城中村治理方案范文第3篇

從“城中村”的形成原因入手，在分析了昆明市“城中村”概況、改造現狀及存在的主要問題的基礎上，結合當地實際情況、因地制宜地提出了一些措施及建議，希望能對昆明“城中村”改造提供參考及幫助。

城市化“城中村”改造村民昆明

一、引言

目前，我國處于經濟快速發展階段，城市規模急劇擴張，對土地的需求量越來越大，隨之在城市發展過程中出現大量“城中村”。“城中村”是我國城市化進程中帶有普遍性的社會現象，同時也是在我國特有的土地所有制和文化背景下，快速推進城市化進程中出現的特殊問題。近年來，昆明城市化進程快速推進，經濟快速發展，城中村問題也隨之不斷加劇，成為城市發展的制約因素。在2008年，昆明市委市政府面對昆明日益惡化的城中村問題，提出了用5年時間完成城市建成區內三百多個城中村的改造改建工作。

二、“城中村”改造的意義

城中村與城市經濟、社會、空間發展極不協調，影響城市規劃實施，對城市景觀、城市基礎設施建設、城市土地利用與空間布局、城市經濟社會發展都產生不良影響。因此，將城中村劃入城市的統一管理與規劃，通過土地、規劃、建設、人口、經濟、管理等各方面的調整，實現從農村向城市的轉變，從而真正實現城市的共同發展，以利于完善城市功能、優化城市形象、提升城市綜合競爭力。

三、昆明“城中村”改造現狀及問題

（一）昆明“城中村”改造現狀

（1）西山區“城中村”改造情況

目前，西山區共拆除“城中村”改造范圍建筑面積126.96萬平方米，其中：2008年完成南亞項目22.07萬平方米，2009年完成拆遷面積104.89萬平方米，并完成55個片區的土地權屬調查及影像成圖、出圖工作，調查總面積4.6萬畝。同時，已建成回遷安置房共計23.2萬平方米：其中南壩五組5萬平方米安置房已建成，紅廟一組7萬平方米安置房已建成，鯉魚村村民安置房屋3.2萬平方米主體已完工，鄭家新村村民安置房已建成8萬平方米。南亞風情商業廣場項目13.6萬平方米安置房年內可建成。

（2）盤龍區“城中村”改造情況

2008年盤龍區第一批城中村開始改造。截止至2008年12月31日，列入改造計劃的5個片區6個村全部完成了專項規劃的編制和審批，累計拆除各類建筑物20余萬平方米。目前，盤龍區納入2010年計劃改造的共有15個村，7個村進入實質性拆遷，完成改造9個村，按承諾要求完成5個村回遷安置房建設。

（3）官渡區“城中村”改造情況

至2008年6月，全區拆除建（構）筑物20多萬平方米，其中太和佴家灣村拆除建（構）筑物86160平方米、關上日新片區拆除建（構）筑物50000多平方米、關嶺路木器廠片區拆除建（構）筑物40000多平方米、小板橋云溪片區拆除建（構）筑物15000多平方米、六甲官南大道片區拆除建（構）筑物6800平方米。與5家公共單位達成協議交房，占公共單位總數的45.5%，與片區戶主簽定拆遷補償安置協議110戶，占總戶數的22%。

（4）五華區“城中村”改造情況

2008年11月，五華區開始啟動城中村改造，將分五年開發改造完成。截止到2010年1月區域已經簽署開發合同的城中村達15個，進入實質拆遷階段約9個，2010年底將開始第三批城中村改造。

（二）改造過程中遇到的問題

（1）政府、開發商、村民三者之間的利益沖突

“城中村”改造的博弈三方：政府、房地產開發商和“村民”。村民們的主要要求是在改造中保護他們的租金收益或對損失的租金收益給予補償，房地產商的主要要求是在投資改造中至少獲得平均收益，而政府則希望在避免財政的壓力和保證市場的情況同時維持社會的穩定。城中村改造的最終方案，將是這三方利益平衡的合約安排，但三方博弈出的征地拆遷補償機制極有可能會是有失公平的。

（3）外來民工丟失了廉價的出租屋，住宿成了問題

在城中村拆遷過程中，往往會忽略一個重要的群體，那就是外來務工人員。城中村未拆遷時，他們大多居住在城中村的廉價出租屋里，但是城中村拆遷后，他們將失去廉價的出租屋，住宿成了問題，這勢必將導致一個城市外來務工人員的缺失或勞動力的工資上漲。

（4）房子改造導致村民失去了主要的經濟來源

城中村中的村民大多以出租房屋，收取租金為其主要經濟來源，在城中村拆遷過程中，他們將長時間沒有住處和收入。

（5）村民的社會保障問題

由于我國的戶籍管理制度把戶口與社會保障、醫療、子女教育、社會福利和社會地位直接掛鉤，使得農民在失去土地后難以享受到和市民相同的待遇，即使在昆明就業，也無法享用城市的許多公共產品，無法進入城鎮社會保障體系，生活得不到保障。

四、對昆明“城中村”改造建議

（一）明晰土地產權關系，完善農村土地產權制度

“農村集體對其所有的土地并不具有處分權，只是名義上的所有權而己，真正擁有支配權的是國家。”國家有償出讓使用權的城市土地一級市場的建立和擴展，使土地增值得到顯化，從而使農村土地所有權轉移的矛盾突出。由于法律限制農村集體土地直接進入土地市場，農民無法直接享有由此帶來的土地增值。

（二）協調“三方”關系，保障村民合法權益

“城中村”涉及各方利益及角色定位。政府、開發商和“城中村”居民在改造中各方利益存在不一致，他們之間有共同利益，即都希望“城中村”問題得到妥善解決。但在這個過程中，應保證“城中村”居民的合法權益。

（三）制定合理的拆遷補償制度、科學的土地出讓政策

“城中村”房屋的拆遷改造直接觸及到廣大村民的既得利益，因此應制定出合理的拆遷補償方案以保證村民的集體收益。在執行國家和省市有關政策法規的同時，應結合具體情況，作出適當調整，制定出雙方都能接受的標準，協商解決補償中可能發生的爭端。

（四）制定科學的城市規劃，預防“準城中村”

“準城中村”主要是指城市規劃區域內，由于城市發展的需要，目前正在征地待建的地方，存在著大量的村莊和農戶，隨著城市的發展它們將很快成為新的“城中村”。為了預防再一輪的城中村改造，應制定科學的城市規劃，在充分考慮現有制度和各種現實的約束條件的基礎上預防新一批城中村的出現。

五、結語

“城中村”是在我國特有的二元經濟社會體制和文化背景下，在快速推進城市化進程中出現的一種新的城市化問題，也是我國現代化進程中獨有的一大難題。城市在發展，“城中村”的問題就不可避免。

“城中村”改造是一項復雜的系統工程，不僅涉及到社會、經濟、法律、文化等多個領域，同時也是政府、房地產開發商、城中村集體和原村民等多方主體的博弈過程，并涉及農民、農村在城市化進程中的現實生活狀況與長遠出路。本文通過對城中村形成機制的深入分析，再詳細分析研究昆明城中村的改造現狀、存在改造問題等，提出相應的解決措施。

參考文獻：

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[9]李津逵.城中村的真問題[J].開放導報，2005，6（3）：43-48.

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[11]韓冉，李紅.關于二元結構理論和城市化進程的思考——試析城中村問題產生的原因和解決的有效途徑[J].經濟師，2003，05（9）：62-63.

[12]劉偉文.城中村的城市化特征及其問題分析——以廣州為例[J].南方人口，2003，18（9）：29～33.

城中村治理方案范文第4篇

【關鍵詞】城中村；改造；政府作用

引 言

我國城市發展到一定階段逐漸出現了具有我國特色的城市化現象即城中村。我國的城市發展是沿著自上而下的模式來進行的，鄉村人口開始大量涌向城市，對于我國區域格局都會產生著一定的影響。政府在加快城市化過程中其首要目標就是對城中村進行良好的改造。傳統的城市化改造中政府一直占據著主導地位，所以當前為了更好地推進城市化進程，政府應當轉變角色定位，更好地為公共服務作安排，在城中村改造過程的變成利益的協調者，幫助推進我國城市化的進程。

一、“城中村”改造中牽涉到的多重利益關系

在城中村改造過程中，牽涉到村民、村集體、開發商以及政府的關系和利益，并且這些利益關系主體的形成是以政府為基本核心的，其他幾組之間則是相互制衡的關系。

首先，政府在城中村改造中它是推動者的身份，政府在這一過程中占據著多元的利益。他主要是處理城中村改造前后的房產產權和補償等問題，并且政府以政策為工具來避免出現回遷或者爛尾工程。

其次，政府應當把握好其與村集體之間的關系，與一般的村委會不同的是城中村村集體在經濟上是具有自己的經濟利益，同時還有大量的物業和自身利益需要得到保護的需求。城中村集體在推動城中村改造中是政府的有力幫手，其在組織和動員村民問題上需要集體的協調和配合。

然后，政府在推進城中村改造過程中還應當控制好與開發商之間的關系。在這一過程中既要能夠滿足城市規劃的基本需求，還要兼顧好其與開發商利益的關系。開發強度要適中，對于市政配套設施還要合理分擔。政府與開發商之間能否開展順利的合作關系就是其采取的補貼方式和優惠價格。

再次，城中村居民跟開發商之間的利益協調關系。這主要表現在拆遷補償安置問題上，開發商選擇怎樣的安置補償方式，采用安置回遷的方式還是交付安置補償款的方式，是其需要加以重點考慮的問題。

最后，還應當協調好開發商與城中村集體間的協調關系。開發商需要村集體的配合，這樣才能順利進行改造，村集體在城中村改造過程中占據著比較特殊的位置，維護好與開發商的關系是保障城中村順利改造的必須。

二、城中村改造過程中應遵循的基本原則

城中村的改造工作主要是在政府的主導和控制下，先進行試點，然后以點帶面開展輻射帶動的方式。在政府的政策以及監督管理下，通過拆遷騰地、安置補償以及招標開發等一系列措施來對城中村進行改造。進而實現城鄉一體化、土地國有化以及農民市民化的轉變。在城中村改造過程中需要遵循如下原則：

1、堅持以人為本可持續化的原則。在城中村改造過程中，對于村民的長遠利益和眼前利益要處理得當，對于環境資源的保護和開發要合理，對每一寸土地資源都要合理開發和利用。要積極解決居民的生產就業問題。

2、改造過程中要遵照法律法規來執行。城中村改造過程中要按照相關法律法規來進行，保障每一項操作都是有依據，并且執行的每一項指令都是透明的，爭取得到大多數人的支持和理解，進而更好地保證城中村改造的穩定和順利。

3、堅持統一規劃和自主開發的改造原則。城中村的改造應當在城市總體規劃的要求下進行，并且根據各城中村的不同實際進行規劃改造以及拆遷安置方案的實施。當拆遷安置的方案按基本程序報批后可以進行自主的開發。在這一過程中要充分調動各方的積極性，同時需要防止出現各自為政的狀況。

三、政府在城中村改造中發揮其作用所采取的對策

政府是市場規則的制定者，對于各方的利益主體進行著合理的協調，對于農村經濟以及組織成員的合法利益要進行全面協調。在政治理性的約束下，政府在城中村改造中其目標主要是多元利益，其手中掌握的政策手段和公共權力都是可以依賴的，所以在城中村改造中，政府可以采取組織化動員的策略。

1、在城中村改造中，政府可成立改造工作領導小組，對城中村改造中各種相關政策的調研和決策的制定進行負責；領導小組的職能還包括對各種專項規劃和詳細規劃進行審批，并對專項資金的使用計劃進行審批；對城中村改造項目建設審批程序進行制定并加以完善，對拆遷安置以及房屋銷售等環節進行監督管理等。

2、在進行城中村改造中對于農村社會經濟管理體制進行改革，對舊村的拆除以及新區的建設都要順利完成。對于城中村改造中涉及到的改造辦、國土資源以及各種城市管理執法部門，務必保證其相互間是配合的關系。這些都需要政府充分發揮其主導作用。特別是對于將集體土地轉變為國有土地，居民戶口由農村變為城市，都是需要做好協調管理的。依照有關規定撤消村委會設立社區居民委員會，農村集體資產依法進行清產核資和股份量化后轉變為股份或混合所有制經濟，這些工作完全需要政府協調完成。

3、對城中村的土地資源進行統籌安排，對其供應方式的選擇上要根據土地的具體用途來確定。城中村改造中最為主要的一個難題就是土地的使用以及土地的供應。一般來說，依據政策，國有土地有劃撥和出讓兩種方式，城市公用建設的土地可進行劃撥，經營性建設的土地則是出讓方式獲取。對于群眾的安置用房應當享受經適房的政策。由于城中村改造問題中牽涉到的土地問題是相對較為復雜的，土地的性質大多屬于集體建設用地，這種性質的用地如果用于經營性的開發，對于土地的征收必須根據相關程序來進行。不然開發商是無權使用國有土地的。具體到城中村改造中來說，不論采用任何形式的土地使用方式，都必須本著實際情況由村組織決定。

4、根據城市管理的政策體制統一規劃和管理城中村。對于城市道路、排污以及環衛問題的管理，可將其統一納入到公用建設的管理中去。對于改造的城中村小區的布局應當是科學合理的，配套的綠化設施以及各種基礎設施、物業等等都要齊備和完善。對于改造后的城中村建設要注重精神文明建設，可建立以居委會為核心的社區管理中心，有效發揮其服務及管理功能。對于民眾的精神文化生活要大力開展各種形式的活動，不斷將先進的文化理念傳輸給民眾，切實提高民眾的精神文化素質，著力改善其生存水平，使其更好地融入到城市生活中，保障整個社會朝著和諧的方向發展邁進。

結束語

為了有效促進我國城鎮化戰略的加快推進，促進城中村改造的飛速發展，幫助人民群眾可以享受更多更為實惠的改革發展的實惠，促進美麗城鎮的建設，在城中村改造過程中要根據城市總體的規劃帶動城市發展與經濟建設協調發展，統籌安排并解決城中村改造中一系列問題，例如社區管理、社會保障以及居民就業等等。不斷推進土體國有化、城市一體化以及社會經濟的全面可持續發展。

參考文獻

[1]趙春暉.新公共管理視角下的城中村改造問題及其出路[J].江西社會科學，2011（13）：147-148.

城中村治理方案范文第5篇

【關鍵詞】城中村；城中村改造；經濟組織形式

【中圖分類號】F320．3　【文獻標識碼】A 【文章編號】1673―291X(2006)06-0118―03

一、引言

城中村，是指在城市快速發展和擴張過程中，政府通過征用城市近郊的土地而納入城市建設區域的一些村落。其在管理體制和運行機制上仍沿襲過去城鄉二元管理的方式；從村民的生活到村內的建筑基本已經完全表現出城市的特征，但實質上仍是一種農村社區；在區位分布上呈現多樣化，從最初僅分布于城市邊緣區發展到“城中有村，村中有城”甚至城中心就是“城中村”。

關于城中村的形成機制，張建明(1998)認為：“焦點在土地，原因在規劃管理，癥結在體制”；李立勛(2001)認為，原因在于城鄉二元體制和政策所形成的城鄉二元發展格局，而社會調節系統的局限則成為城中村形成的社會因素；李培林(2002)則將城中村的產生歸結于土地和房屋租金收益的刺激以及“類單位制”的塊狀管理。筆者認為，城中村的形成可以歸納為以下幾點：(1)城市的快速擴張和政府為求快速發展繞開居住地征用耕地是城中村形成的直接原因；(2)城鄉二元土地管理體制造成城中村最具標志性的特征――混亂的土地使用格局，是城中村形成的根本原因；(3)周邊城區經濟的發展為城中村創造的巨大物業收益機會是城中村現象凸顯的經濟因素。

城市村的存在對所在城市的社會經濟發展產生了很大的負外部性，嚴重破壞了城市環境、影響了城市功能的發揮、損害了城市綜合發展實力。本文對武漢市城中村改造的核心問題和改造思路進行了探討一

二、武漢市城中村社會經濟現狀

據城建部門調查，武漢市共有“城中村”168個，土地總面積21381．82公頃，約200平方公里。從布局上看，其主要分布在交通干線的周圍，圍繞主要的干道成輻射狀分布，同時，又在某些相應的區域聚集，如洪山區，其非常明顯的反映了歷史因素在城市發展過程中的作用。

城中村依托優越的地理區位和豐厚的征地補償金發展，形成了巨額的集體經濟，并形成了以出租物業為主要謀生方式的家庭經濟(閆小培，2004)。這是一種典型的外生式的經濟形態，并由此產生了“寄生型”的心理狀態。

(一)“外生式”的經濟形態

城中村的經濟以第三產業尤其是土地出租、物業出租為主，經濟收入以房屋出租收入和政府的征地補償金為主，其經濟增長的驅動力來自于周邊城區經濟的帶動，經濟效益取決于城中村的地理區位和周邊人口的聚集狀況，是一種典型的“外生式”的經濟形態。以武漢市洪山區的和平鄉為例，由于其比鄰湖北大學，人口聚集量巨大，出租屋市場相當興盛，普通村民家的住宅多達3-4層，年租金收入3-4萬元。

(二)“寄生型”的生活和心理狀態

在上述“外生式”的經濟形態中，一般失地的村民基本以房屋出租收入和集體分紅為主，雖然收入的多少隨著地理區位的不同有多寡之分，但基本上可以保證其衣食無憂甚至富足的生活。大多數村民們由于有生活保障，甘愿成為“主觀剩余勞動力”，成為“食租族”，過著“寄生”的生活。即使少部分村民有就業的愿望，由于其較低的文化層次和就業能力，也不能順利就業，成了“客觀剩余勞動力”。這種“寄生型”的生活狀態使村民們大多不思進取、貪圖安逸，缺乏投資創業意識。

三、武漢市城中村改造問題的新認識

(一)城中村產生和存續的經濟原因在村外

出租物業經濟是城中村經濟的重要支柱，也是其產生和存續的經濟原因。城中村出租物業的顯著特征在于其高密度、高容積率和低廉的價格，而這些特征也是順應市場供求形勢的。武漢市是一個特大型的城市，第五次人口普查結果顯示，全市總共有外地流動人口115萬人。這些外來人口多數受教育程度低且收入低，他們對廉價的出租屋有著巨大的需求。城中村為這些外來人口提供了廉價的居住場所，承擔著為低收入外來人口提供居住場所的功能。如果在城中村改造中忽視城中村存在的這一功能而強制鏟平城中村，必然會導致在城市的另一角落產生另一個類似于“貧民窟”的聚居地，以滿足這種對廉價出租屋的需求。

(二)城中村經濟組織形式的順利轉型是改造的關鍵

城中村傳統的經濟組織形式是村集體經濟，由村委會管理，并由其全面負責社區生活，包括村民福利和市政基礎設施供給等。然而，集體經濟組織曾經具有的優勢，在如今市場經濟高度發展的“城中村”已經不復存在，而它的天生不足卻日益暴露：產權不清晰；治理結構存在問題；集體經濟成分不可流轉，集體資產的很大一部分價值難以實現。武漢市城中村改造明確提出要轉變集體經濟組織管理模式，建立以現代企業制度為特征的股份有限公司(集團)。股份制使企業獲得了獨立的法人地位，有利于所有權和經營權的真正分開；有利于建立規范的法人治理結構；股份的可流轉性保證了產權的可交易性。

(三)城中村經營管理水平的提高是其出路所在

經過股份制改造，建立了現代企業制度的城中村股份公司(集團)，面臨最重要的問題之一就是管理問題。在整個國內管理水平還比較有限、國內職業經理人市場還不完善的情況下，由集體所有制企業改制而來的城中村股份公司(集團)所面臨的經營管理問題則更為嚴峻。改制后的公司要在激烈競爭的市場中生存和發展，勢必要形成自己的核心優勢，提高經營管理水平，培養和引進一批能夠勝任現代企業管理的人才。

(四)村民勞動就業和社會保障的解決是改造的內在要求

城中村改造前，村民盡管土地不斷減少，農業收入已不足以維持家庭主要開支，但村民要么還留存著少量土地可以解決基本口糧、蔬菜問題，要么可以靠自己擁有的宅基地獲得出租屋收入。可以說，土地是村民的基本收入來源和基本社會保障。改造后，村民完全失去了土地，失地農民面臨著喪失收入來源和社會保障斷裂的狀況。失地農民是抗風險能力很低的脆弱社會群體，這個群體的勞動就業和社會保障問題的解決，關系到社會的穩定，是建設和諧社會的基本要求，也是城中村改造的內在要求。

四、武漢市城中村改造的新思路

(一)構建“政府――開發商――村民”的博弈均衡格局

城中村這種特殊建筑群體的形成，是農民追求

土地和房屋租金收益最大化的結果(李培林，2002)。政府發動城中村改造，則是為了改善城市環境，提升城市功能，增強城市競爭能力。要采用博弈的思想來分析城中村改造中各方面的關系。武漢市城中村改造的最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路。武漢市城中村的改造，涉及到對弈三方：村民、房地產商和政府。村民期冀，改造能補償他們可能因征地、拆遷造成的損失，為其今后生活提供出路和可靠保障；房地產商要求，在投資改造中獲得平均收益；政府希望，減少財政壓力，保證市場和社會的穩定。是否能夠平衡村民、房地產商和政府這三方的利益，是改造能否順利進行的關鍵。珠海市的城中村改造模式有一定的借鑒意義。珠海市的政府通過政策實施，讓出部分政府未來的潛在收益，如減免部分地價等，付出部分成本，保證開發商有利可圖，吸引房地產商參與改造城中村，分擔改造中的部分風險，同時保證村民的既得利益，使村民最終順利回遷，最終得到了博弈三方都比較滿意的結果。在武漢市的城中村改造中，應該確定作為改造主體的開發商和被改造主體的村集體和村民為受益主體，政府則作為城中村改造公平、和平和效率的維護者、監管者和仲裁者。既要充分考慮城中村經濟形式的路徑依賴性和村民的利益，保留出租屋經濟，又要兼顧開發商收益，以構建“政府――開發商――村民”的博弈均衡格局。

(二)逐漸實現城中村經濟形態從“外生型”到“內生型”的轉型

城中村目前的經營形式有如下三種：自主經營商貿服務業、純土地出租和村集體物業出租，后兩種形式成為村集體經濟的主要收入來源。村集體經濟基本上沒有自身的經濟增長點，依靠純土地出租及物業租金等外在的經濟增長點維持生存，這種“外生型”的經濟形態很容易受到宏觀經濟狀況、城市政策和城市物業供需狀況的影響，從長遠看是脆弱和不可持續的。競爭性是市場經濟的基本特征之一。只有培養城中村經濟的競爭力，使其具有自己的核心競爭優勢，具備可持續增長的能力，實現城中村經濟從“外生型”到“內生型”的轉型，將其轉變成依靠知識、技術參與市場競爭的“內生型”企業才是其根本出路。城中村經濟形態的轉型要因地制宜地進行，要根據各村所處的地理位置及所處片區的城市功能類型、城中村的資源狀況，并結合城市的規劃，發展城中村的經濟。發展的途徑也要尋求多樣化，可以通過招商引資、村民和集體參股的方式發展，也可以通過集體投資控股的方式。

(三)對村委會和村民提供智力支持和教育補償

城中村村集體經濟股份制改造之后，新成立的股份公司(集團)能否實現資產的保值增值在很大程度上取決于其管理人員的素質和管理能力。城中村的村民再就業問題也跟他們的文化水平和謀生技能息息相關。要解決上述問題，就要對村委會和村民提供智力支持和教育補償。政府通過“智力補償”，對村委會成員進行現代管理或MBA的培訓，集體股份公司也可以通過自身培養或人才引進逐步置換不具備管理能力的原村委會成員，最終將其轉化為現代經理階層。為了更好地指導集體資產的保值增值，城市政府可以通過向社會、高校、企業等渠道招聘專職或兼職管理咨詢專家，建立“城中村資產管理咨詢中心”或類似的人才庫，對集體資產的運營加以指導。對于村民的培訓，可以在考慮集體股份公司(集團)的職業人才需求的基礎上，對村民進行針對性的知識技能培訓，并將村民的培訓效果和就業與年終集體分紅掛鉤，以激勵村民的自我改造和文化技能的城市化。

(四)合理安置外來人口的居住問題

城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式為城市弱勢群體、低收入階層提供住房福利或變相的住房補貼，另一方面為目前還不具備就業能力的村民提供收入來源。這事實上在某種程度上發揮著政府應該發揮的作用。在城中村的物質空間改造中，要通過合理規劃，保留廉租屋，盡可能為外來人口提供廉價、便利的住房，這也是與維護社會穩定、建設和諧社會的宗旨相適應的。要積極探索廉租屋管理的新方式，規范廉租屋內外來人口管理，整治社會治安問題，使城中村的廉租屋不再成為社會治安的“死角”。深圳福田區水圍社區的出租屋旅業式管理模式可供借鑒。福田區將旅業管理體制成功嫁接至出租屋的管理上，健全社區防范體系，實行五員(警衛員、管理員、聯防員、保安員、樓管員)聯動的綜合管理聯動機制，使改造后的社區盜竊案件基本杜絕，社會生活秩序井然，房租連連攀升。

(五)妥善解決就業、社會保障等配套制度安排