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摘要：房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場在發(fā)展中存在著一些典型的問題，物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對業(yè)主權(quán)益的保護以及促進物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范管理產(chǎn)生深遠的影響。

備受全社會廣泛關注的《物權(quán)法》出臺的腳步日益臨近，它作為調(diào)整財產(chǎn)關系的重要法律，對明確財產(chǎn)歸屬、合理利用和保護財產(chǎn)，維護經(jīng)濟秩序具有重大作用。尤其是物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將對保護業(yè)主權(quán)益、規(guī)范和調(diào)整物業(yè)管理企業(yè)的行為起著不可替代的作用。

隨著我國城市現(xiàn)代化進程的加速，各地興建了大量的居民住宅小區(qū)，而一棟建筑物常常不可能為一人所有或數(shù)人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，此種現(xiàn)象即是建筑物區(qū)分所有。建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個方面的內(nèi)容：建筑物區(qū)分所有人對專有部分的所有權(quán)，建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有權(quán)(其中又包括共同使用權(quán)與專有使用權(quán))，建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)。

一、目前住宅小區(qū)存在的幾個典型問題

筆者以為，目前住宅小區(qū)存在的幾個典型問題可以歸結(jié)為以下三個典型案例。

案例1

對共有部分使用產(chǎn)生的糾紛

甲某和乙某是上下樓鄰居，2003年甲某對衛(wèi)生間進行了改造，不久，甲某因排水不暢在征得物業(yè)管理公司的同意下改動了單元樓內(nèi)的下水管道。可是由于施工不當，甲某改動的下水管道在使用過程中存在滲漏現(xiàn)象，滲漏的水部分破壞了樓下乙某家的裝潢。乙某找甲某和物業(yè)管理公司多次協(xié)商未果，遂將甲某和物業(yè)管理公司一并告上了法庭。

案例2：地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題

某市某商品住宅小區(qū)建成于90年代，開發(fā)商在與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議時明確注明該小區(qū)地下停車場的

產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，并將這些停車位以較高的價格賣給了小區(qū)的部分業(yè)主，僅留出很少的停車位用于臨時停車。結(jié)果，出現(xiàn)了相當數(shù)量的有車業(yè)主爭占少量臨時停車位，有時，個別無處停車的業(yè)主將車停在了停車場出口，導致全部車輛都無法出入的現(xiàn)象。最后，業(yè)主們覺得自身的權(quán)益受到了侵害，對開發(fā)商的行為和開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議的合法性提出了質(zhì)疑。

案例3：外墻廣告的問題

某市一棟單體高層住宅，1997年物業(yè)管理公司與當?shù)匾患覐V告公司簽訂《外墻使用協(xié)議》

，約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為10年。而物業(yè)管理公司則將該筆外墻出租的租金收入自家口袋。1999年該小區(qū)業(yè)主以外墻屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，并且廣告牌侵犯了業(yè)主的采光、通風、安全等權(quán)利為由，向法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，并將該筆外墻出租的租金全部返還給全體業(yè)主。

二、物權(quán)法對解決住宅小區(qū)存在問題的重要作用

不難看出，上面三個案例的核心問題是物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)。

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案例一是建筑物區(qū)分所有權(quán)中因“共有權(quán)”引起的紛爭。所謂共有部分，是指區(qū)分所有建筑物除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物。具體而言，共有部分包括兩個方面：（1）不屬于專有部分的建筑物其他部分。它是指作為共有權(quán)客體的建筑物本體部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱等。（2）不屬于專有的附屬建筑物。它是指區(qū)分所有建筑物相分離的，作為共有權(quán)客體的附屬建筑物部分，如排水設備、給水設備、防火設備、天井、水塔、游泳池。

因此，共有權(quán)也就指以區(qū)分所有建筑物的共有部分為標的物的權(quán)利。對共同共有的財產(chǎn)，各區(qū)分所有人應不按份額、共同合理使用，而對按份共有的財產(chǎn)，則各區(qū)分所有人應按照確定的份額使用、收益。任何一方所有人超越權(quán)利范圍而使用，將侵害他方權(quán)益，應停止侵害并賠償損失。各共有人對共有財產(chǎn)和設施共同負有維護、保護、管理、改良等義務，對共有財產(chǎn)的使用方式必須合理，必須按照共有財產(chǎn)的目的和性質(zhì)加以使用或收益，任何一方因使用不當、擅自改建共有物或造成共用物被損害的，應停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

而本案例中對于共有部分的墻壁、樓地板及共有部分內(nèi)的管線，區(qū)分所有權(quán)人就不可以擅自以自己的行為妨礙其他建筑物區(qū)分所有人對共有物的使用。甲某恰恰違背了這項義務，改動了單元樓內(nèi)的下水管線且施工不當造成對乙某權(quán)利的侵害，在這期間，物業(yè)管理公司又因越權(quán)同意甲某改動樓道內(nèi)的下水管道，這

樣在一定程度上也造成了損壞的發(fā)生。所以，最后法院判令甲某“恢復原狀”并賠償乙某的損失，也是應該的。

這個案例在一定程度上提醒擅自改變建筑物共有物進而侵害其他建筑物區(qū)分所有人對共有物的使用的業(yè)主注意自己的行為，同時也提醒了那些無視或輕視建筑物區(qū)分所有人權(quán)益的物業(yè)管理公司認真學習法律，提高自身規(guī)范管理和規(guī)范服務的水平和能力。

2、案例二所反映的問題在當今的房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)是普遍存在的。在討論之前，讓我們先看一個現(xiàn)實的情況：據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位，而平均每天裝牌上路的新車就大約有500多輛，高峰期甚至每天突破700輛。停車難的問題相當突出，以至于有些購房者在購買房產(chǎn)前先詢問開發(fā)商或售樓公司有關住宅小區(qū)總戶數(shù)和車位數(shù)的情況以及車位是否可以與房產(chǎn)一起購買，如果車位數(shù)太少或不能購買，則不會考慮購買此處房產(chǎn)。

目前，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的意見涇渭分明。房地產(chǎn)開發(fā)商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商的投資停車位的積極性，滿足業(yè)主的需要。購房者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區(qū)的公用設施，不宜由少數(shù)人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數(shù)人壟斷使用，損害住宅小區(qū)業(yè)主的整體利益，而且住宅小區(qū)的不計算容積率的停車位已計入房地產(chǎn)開發(fā)的建設成本之中，房地產(chǎn)開發(fā)商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業(yè)利益。

綜上所述，就目前的相關法律規(guī)定看，對商品房住宅小區(qū)停車位可否買賣尚沒有一個十分明確的規(guī)定。因此，相信物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”將準確的界定建筑物區(qū)分所有權(quán)人與開發(fā)商之間的權(quán)利，從根本上解決目前普遍存在的問題，避免類似侵害建筑物區(qū)分所有權(quán)人權(quán)益的情況再度發(fā)生。

3、在案例三中，外墻廣告為什么成了糾紛的起源？究其原因，還在于作為設置戶外廣告的“建筑物外墻”的產(chǎn)權(quán)到底歸屬誰的問題，這個問題一旦明確，則相應的產(chǎn)權(quán)人也就自然的享有處分權(quán)和收益權(quán)。

建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)的內(nèi)容，是指區(qū)分所有人作為按份共有人的權(quán)利和義務。一般而言，區(qū)分所有人作為共有人對共有部分享有四項權(quán)利：使用權(quán)；受益權(quán)；改良權(quán)；管理權(quán)。

筆者認為，對區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應一概而論，應根據(jù)具體的使用情況來確定。所謂具體的使用情況，是指如果共有財產(chǎn)是各區(qū)分所有人共有使用的財產(chǎn)，不能具體將哪一部分的財產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍。則只能認為該財產(chǎn)為共同共有的財產(chǎn)。一般來說，對建筑物內(nèi)的共有的門廳、陽臺、樓面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施等，不能按照份額來確定使用的范圍，但對某些財產(chǎn)的收益可以根據(jù)一定的份額進行分配。

因此，本案例中物業(yè)管理公司將該建筑物的臨街外墻面出租給某廣告公司用于廣告并將租金占為己有，筆者認為，該外墻面應歸全體建筑物區(qū)分所有人所共有，物業(yè)管理公司在未征得建筑物區(qū)分所有人同意的情況下無權(quán)將該外墻面出租給廣告公司，更不能私自吞沒所收租金，即所獲得的收益應由全體建筑物區(qū)分所有人所共同所有。由此可見，本案中物業(yè)管理公司的做法確實侵害了建筑物區(qū)分所有人的權(quán)益。

參考文獻：

1、王利明，《物權(quán)法研究》，中國人民大學出版社

2、全國人大常委會法制工作委員會民法室編，《物權(quán)法（草案）參考》，中國民主法制出版社