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摘要:簡(jiǎn)要分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀.房屋測(cè)量是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中一個(gè)非常重要的組成部分，它關(guān)注的是民生問(wèn)題。概述了房產(chǎn)測(cè)繪中的幾點(diǎn)措施，分析了產(chǎn)生誤差的原因，基于誤差分析，提出了房屋預(yù)測(cè)方案，便于將誤差降低到最小。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測(cè)繪；概述；措施

商品房面積大小直接決定房屋總價(jià)，廣大購(gòu)房者對(duì)房屋面積非常關(guān)注，特別對(duì)同一房屋在預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)前后面積差異更為關(guān)心。房屋面積測(cè)量主要采用實(shí)地量距法和坐標(biāo)解析法測(cè)量邊長(zhǎng)、房角點(diǎn)等房屋要素以解算房屋面積，因此其誤差主要取決于實(shí)地測(cè)量的誤差以及數(shù)據(jù)計(jì)算處理的誤差。合理理解預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪起著非常重要的實(shí)際意義。

1房產(chǎn)測(cè)繪的幾點(diǎn)概述

房屋預(yù)測(cè)面積是指在商品房預(yù)售中，由開(kāi)發(fā)部門(mén)委托，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，并參考開(kāi)發(fā)部門(mén)提供的公用面積使用說(shuō)明，對(duì)尚未竣工的房屋預(yù)先計(jì)算的面積。此面積可作為開(kāi)發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時(shí)也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。

房屋實(shí)測(cè)面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開(kāi)發(fā)部門(mén)委托房地產(chǎn)行政主管部門(mén)認(rèn)可的具有房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。此面積是購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。

通常情況下，房屋的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積會(huì)有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種，歸納為以下兩點(diǎn)：（1）數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測(cè)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵”，沒(méi)有直觀的感受和認(rèn)識(shí)。房屋在設(shè)計(jì)上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過(guò)實(shí)地勘測(cè)得來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)在建筑施工過(guò)程中，由于多種原因，可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。

（2）技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對(duì)規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識(shí)淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤，計(jì)算過(guò)程差錯(cuò)等原因都會(huì)造成面積的不同。

并且預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)往往是由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)完成的，這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果的不同。

2房產(chǎn)測(cè)繪的幾點(diǎn)措施

加強(qiáng)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性乃是解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在，而預(yù)測(cè)工作在應(yīng)該重點(diǎn)把握對(duì)預(yù)測(cè)

(1)預(yù)測(cè)圖紙資料的檢查。設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測(cè)的必須的首要資料，其圖紙是否準(zhǔn)確直接影響到建筑面積預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，應(yīng)該檢查預(yù)測(cè)圖紙資料是否蓋有設(shè)計(jì)單位的圖章的全套設(shè)計(jì)施工藍(lán)圖，有些單位提供是沒(méi)有經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖紙，該圖紙往往會(huì)變更，不能作為預(yù)測(cè)使用。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽(yáng)臺(tái)詳圖等，若圖紙附有建筑設(shè)計(jì)CAD光盤(pán)更好；檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，無(wú)法進(jìn)行平面圖的繪制；檢查設(shè)計(jì)單位提供的對(duì)圖紙上如水池、水泵房、發(fā)電機(jī)房、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用配套設(shè)施部位功能使用說(shuō)明是否清楚，以便確定此公用配套設(shè)施建筑面積是否能進(jìn)行分?jǐn)偅惶貏e注意設(shè)計(jì)圖上的文字注釋，如：平臺(tái)、入戶花園、連通陽(yáng)臺(tái)、架空層等等，如何與房產(chǎn)測(cè)量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致，比喻“入戶花園”，在計(jì)算面積的技術(shù)規(guī)定條款中，不會(huì)有這個(gè)名詞，而且“花園”也不能計(jì)算建筑面積，但實(shí)際上“入戶花園”類似技術(shù)規(guī)定條款中的“無(wú)柱外走道”或“不封閉的陽(yáng)臺(tái)”，究竟如何定性，必須要有一個(gè)明確的說(shuō)明。

（2）尺寸數(shù)據(jù)的采集。在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，凈尺寸等，這些情況與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，需要經(jīng)過(guò)換算，所以，在作業(yè)時(shí)，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸；在使用面積預(yù)測(cè)換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮到房屋竣工后實(shí)際狀況。如：設(shè)計(jì)為20cm的墻厚，加上墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各2cm，實(shí)際為24cm；設(shè)計(jì)為24cm的墻厚，加上墻體兩側(cè)粉灰層的厚度各2cm，實(shí)際為28cm。否則，預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積相差很大；對(duì)于有些房屋邊長(zhǎng)沒(méi)有標(biāo)注的尺寸，我們也可以通過(guò)查閱結(jié)構(gòu)圖，對(duì)于樓梯、陽(yáng)臺(tái)、高度2.20米以上的落地飄窗等，在平面圖上尺寸往往不準(zhǔn)確，我們必須以樓梯詳圖和陽(yáng)臺(tái)、飄窗大樣圖為準(zhǔn)。另外，通過(guò)查閱房屋開(kāi)發(fā)商提供的建筑CAD設(shè)計(jì)光盤(pán)尺寸數(shù)據(jù)也是一個(gè)簡(jiǎn)捷的辦法；要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如樓層高度、陽(yáng)臺(tái)的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂?shù)膶痈叩汝P(guān)系。設(shè)計(jì)為坡面屋頂?shù)姆课荩瑢痈叱^(guò)2.2m（含）才能計(jì)算建筑面積，所以我們要在建筑剖面圖上通過(guò)圖解三角形才能計(jì)算出2.20m高度的準(zhǔn)確位置。

（3）成果資料的檢查、整理、歸檔。商品房預(yù)測(cè)成果資料經(jīng)過(guò)整理，書(shū)寫(xiě)技術(shù)說(shuō)明報(bào)告，經(jīng)過(guò)檢查驗(yàn)收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里檢查，主要是指作業(yè)小組測(cè)繪員互相檢查和測(cè)繪部門(mén)設(shè)置的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點(diǎn)檢查：預(yù)測(cè)算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致；設(shè)計(jì)圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類別是否合理；房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集，有沒(méi)有錯(cuò)誤；面積的計(jì)算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定；幢號(hào)、室號(hào)編寫(xiě)是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求；委托人名稱、房屋坐落地址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無(wú)遺漏差錯(cuò)等。

此外最好在預(yù)測(cè)成果報(bào)告中說(shuō)明中此面積僅供商品房預(yù)售使用，不能作為辦理產(chǎn)權(quán)證依據(jù)，房屋竣工時(shí)，憑竣工圖紙及規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)即時(shí)辦理竣工實(shí)測(cè)等內(nèi)容。

總的來(lái)講，鑒于預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積的不同，直接導(dǎo)致房款的補(bǔ)和退。在具體工作中，即使按照《商品房銷售管理辦法》和《商品房銷售合同》中規(guī)定的條款處理，也會(huì)遇到很多麻煩和糾紛。如實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)(合同)面積，誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，絕對(duì)值超出3％部分的房款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。這時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者少花了錢(qián)不會(huì)有太大異議。在實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)(合同)面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房款，由買(mǎi)受人補(bǔ)足，超出3名部分的房款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。這時(shí)購(gòu)房者大多不愿再補(bǔ)交房款，以至于對(duì)開(kāi)發(fā)部門(mén)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不信任。常常引起爭(zhēng)議和糾紛。要加大宣傳力度。開(kāi)發(fā)商在建筑施工過(guò)程中，由于種種原因?qū)ㄖO(shè)計(jì)進(jìn)行變更，導(dǎo)致面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者。要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，不斷加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)。

3結(jié)語(yǔ)

解決上述問(wèn)題需要加大宣傳力度，讓老百姓在購(gòu)房時(shí)了解，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)會(huì)有差異，面積差異較大時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者。要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平，健全完善的質(zhì)量保證體系，不斷加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)間交流和學(xué)習(xí)。同時(shí)更要加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，提高房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，從技術(shù)上加以保障。