居家養(yǎng)老盈利模式分析
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居家養(yǎng)老盈利模式分析范文第1篇
關鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產；老年公寓；盈利模式
Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.
Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、中國的老齡化及養(yǎng)老方式現狀
（一）我國當前老齡化社會的現狀
我國老齡人口于1999年即以超過國際老齡化社會10%的標準，整體進入老齡化社會。根據聯合國的規(guī)定，一個國家65 歲以上的老年人在總人口中所占比例超過7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國家稱為“老齡型”國家。目前中國60 歲以上老人已達1.78 億，占總人口的13.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進入老齡化。另據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數字表明，到2025年，我國老年人將占全國總人口的19.34%；到2040年，老年人將占全國人口的27.8%，屆時三個半中國人中就有一個老年人。（見表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預示著中國的老齡化問題將格外嚴峻，如何安排好日益增多的老年人，切實解決好急速增長的老年人口與社會生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會建設中迫切需要解決的問題。
表1-1我國老年人口發(fā)展統(tǒng)計數據單位：萬人，%
注：數據來源 中國統(tǒng)計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我國老年人口比重增長趨勢單位：%
注：數據來源 中國統(tǒng)計局，中國人口年鑒 2011[M].《中國人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
（二）我國當前老年人的養(yǎng)老方式
世界上公認的養(yǎng)老方式一般有三種形式：1、傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老；2、社會養(yǎng)老；3、個人、家庭和社會結合的養(yǎng)老方式。我國老年人當前選擇養(yǎng)老和住宅的方式, 由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社會經濟發(fā)展使家庭結構急劇改變，三代人共同生活的家庭已經漸漸遠去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規(guī)律，人進入老年后無論精神感官或肢體都會不同程度的出現衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動的內在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進入“四二一”模式，那時子女便會顯得力不從心。同時社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多,也使得更多的老人需要獨自生活, 據全國老齡委抽樣調查，有16.7%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機構安度晚年，且年紀較小的老年人表示愿意的比例大于年紀較大的老年人，顯示出中國人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會化，將形成一個體量驚人的現代養(yǎng)老產業(yè)。
（三）我國養(yǎng)老市場的供給概況
1、養(yǎng)老機構供給種類
我國的養(yǎng)老機構主要包括社會福利院、敬老院和養(yǎng)老社區(qū)等。
社會福利院。社會福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無”老人，即無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場所和各類生活、醫(yī)療服務。社會福利院的主要資金來源為政府補助。
敬老院。敬老院主要針對城鎮(zhèn)的各類有一定經濟能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設費用由政府補助，運營費用向入住老人收取。私立敬老院無補助，自負盈虧。
養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類配套商業(yè)設施及醫(yī)療設施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護養(yǎng)老三種類型的養(yǎng)老用房。
家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補充服務，如日間看護等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對有自理能力的老年人。此類社區(qū)一般老年人單獨居住，主要服務均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務、生活服務、出行服務等。以看護養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對半自理或無自理能力的老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務以外還提供各類醫(yī)療服務，如急救服務、攙扶服務、喂飯服務等。
2、養(yǎng)老機構供給總量
當前我國城鄉(xiāng)公辦的各類敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會福利機構共有39500多個，養(yǎng)老床位149.7萬多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數50-70張的水平相差甚遠，供需嚴重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無法得到滿足，養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。
“養(yǎng)兒防老”的觀念已經過時，更別說是在具有中國特色的“四二一”模式下，愈發(fā)顯得艱難。在9成老年人選擇居家養(yǎng)老的政策前提下，絕大多數要靠市場化來解決養(yǎng)老居住問題。與國外眾多資本競相進入養(yǎng)老產業(yè)不同的是，在目前中國，地產商是承擔市場化養(yǎng)老的主力軍。老年公寓開發(fā)的全鏈條由地產商獨立完成，地產商成為了中國式養(yǎng)老的絕對主角。
養(yǎng)老激起了房地產企業(yè)一波又一波的熱情，以“招保萬金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財大氣粗的保險公司也高調插足，養(yǎng)老地產可謂風起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開發(fā)無非三條路可走：租售結合、會員制、保險產品。
（一）風險最小的租售結合模式
就整個產業(yè)的實質來說，養(yǎng)老產業(yè)中的地產并不是盈利的載體，而后期的運營管理及服務才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長，就當前的實際情況來說，養(yǎng)老是不掙錢的，或是回報很慢的，地產才是掙錢的大頭。由于國內的養(yǎng)老地產起步晚，發(fā)展不成熟，要靠收取養(yǎng)老服務費來填補前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣掉，以此來緩解資金壓力成為了絕大部分地產商的選擇，因為這樣的風險最小，而持有剩下的一部分物業(yè)用于運營，又能實踐開發(fā)商當初拿地時的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。
萬科在北京的項目幸福匯社區(qū)中，養(yǎng)老地產就有兩種形態(tài)，一種為2.4萬平方米的“活躍長者之家”，利用萬科幸福匯的商業(yè)配套用地建設，做萬科全持有的老年公寓，還未開始銷售或運行；另一種為12萬平米“活躍長者住宅”，是加入人性化設計的散售住宅，目前正在銷售。對于初嘗養(yǎng)老地產的萬科，也是選擇了這種租售結合的開發(fā)模式，使得自己的投資風險處于可控的范圍內。
綠城早在2006年就涉足老年公寓的開發(fā)，其在浙江臨平開發(fā)的綠城藍庭項目中配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項目中的老年公寓共十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動中心、園區(qū)食堂及洗護中心。三四層為護理院，共計三四十個房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計四五十人。五層以上規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷售定價在1.4-1.5萬元/平方米，較普通住宅售價略高。
由于房地產開發(fā)前期沉淀的資金成本過高，而銷售物業(yè)是開發(fā)商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個開發(fā)商對于不同的項目又都有不同的考慮，賣多持少可能是迫于資金的壓力，而對于實力雄厚的大開發(fā)商，持有越多的老年公寓，卻是看中項目后續(xù)穩(wěn)定的提供服務所產生的現金流。
（二）會員制模式
對于許多志向遠大的開發(fā)商來說，光靠銷售賺錢，多少有些英雄氣短，養(yǎng)老地產的本質應該是養(yǎng)老服務業(yè)，以老年人的實際需求出發(fā)，人性化的提供各種服務，從后期多年的持續(xù)經營和運營來獲得收益才是一條長期的賺錢之道。
持有型的養(yǎng)老地產，一般以押金制和會員制實現前期部分資金的回籠。而會員制相比傳統(tǒng)的押金制，在財務、盈利性和經營靈活性方面都更加有優(yōu)勢。比如，押金不能算作利潤，但是會員費可以比較靈活的計入公司的財務報表。從經營的角度看，押金對應的房間或是床位是固定的，但會員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經營上的操作也更加的便捷。會員制的設計方法也是靈活多樣的。比如捆綁價值屬性的設計通常會將會員卡分為記名卡和不記名卡，通過會員卡價值屬性以及會籍是否轉讓劃分會員。再比如捆綁物業(yè)屬性的設計會按照使用物業(yè)面積的不同，劃分不同的會員等級。
國內養(yǎng)老公寓會員制的創(chuàng)始者就是上海親和源老年社區(qū)。由于土地性質是協議出讓，親和源無法通過銷售的渠道來回籠資金。而會員制是其解決經營壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無論選擇何種套型一律售價89萬元，但根據套型的不同需交付2.98萬、3.98萬和6.98萬不等的年費；B卡無論選擇何種套型年費一律為2.38萬元，但根據套型的不同售價分別為45萬、55萬和88萬。這種收費上的不同取決于A、B卡的不同性質，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B卡的有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，未住滿15年的多余費用可以退還，超過15年部分免費。親和源的會員卡A卡最初的售價是50萬，而現在已經漲到89萬。
一般來說，會員卡的銷售收入可以收回房屋的建設成本，而會員每年交的服務費才是企業(yè)主要的利潤來源，而且隨著規(guī)模效應的產生，服務成本的遞減將會增加企業(yè)的利潤。目前親和源的會員制模式已經基本成熟，不僅與萬科進行了合作，也開始了全國的擴張之路，以輸出管理的模式向全國的老年公寓市場進軍。
（三）與保險捆綁的模式
保險資金，一直以來都被認為是最適合做養(yǎng)老地產的，相比房地產開發(fā)商的資金拮據，保險公司最大的優(yōu)勢就是充盈的資金，他們手握巨額的保費，據統(tǒng)計，保險資金中約有80%以上為壽險資金，壽險資金中約有48%是20年以上的長期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養(yǎng)老地產的投資回報周期非常匹配。由于保險產品的銷售時間、給付周期等因素影響，保險資金傾向于長期的、安全的投資方式，對于回報率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產的投資模式是完全匹配的。
泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購買了一塊30萬平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區(qū)。泰康人壽也專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區(qū)提供后續(xù)的管理服務。建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長期經營。泰康之家旗艦社區(qū)將按照社區(qū)居民的年齡和身體狀況分為獨立生活、協助生活和專業(yè)護理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開發(fā)一系列的公建配套項目，提供不同層次的個性化服務，并以收取養(yǎng)老服務費用作為項目的主要利潤來源。而想進保險公司打造的養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老，手段只有一個——買保險。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計劃”，由泰康人壽的“樂享新生活養(yǎng)老年金保險”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認函”共同組成，保險合同產生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。此外，客戶也可以到了保單約定的時間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費200萬至300萬，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，鎖定了入住成本，售價不菲。
保險資金與老年公寓的結合其實在國外早已普遍，美國保險業(yè)在養(yǎng)老地產中買斷居住權，采取酒店式的管理，收取會員管理費用，并開發(fā)養(yǎng)老保險客戶。目前美國的養(yǎng)老社區(qū)的現金回報率是8%-11%，甚至高于商業(yè)地產。保險資金通過客戶購買保險的保障，保證了老年公寓項目開發(fā)過程中的財務安全，降低了投資運營的風險，從而提高了養(yǎng)老社區(qū)運營的品質。
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