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市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第1篇

    一、 市場(chǎng)管理法與宏觀調(diào)控法的對(duì)比分析

    1、理論基礎(chǔ) 兩者都以國(guó)家干預(yù)理論作為其理論基礎(chǔ)。所不同的是市場(chǎng)管理法所依據(jù)的是直接干預(yù)理論,而宏觀調(diào)控法則是間接干預(yù)理論。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以市場(chǎng)作為對(duì)資源配置基礎(chǔ)性作用的商品經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)有著及時(shí)性、靈活性等特點(diǎn),能有效地促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)。但又有著自身無(wú)法克服的缺陷,如自發(fā)性、盲目性等,市場(chǎng)主體為追求個(gè)體利益最大化,會(huì)采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)方式,不可避免地造成壟斷、貧富懸殊等社會(huì)不正義問(wèn)題,這些是市場(chǎng)自身無(wú)法克服的,也正是國(guó)家干預(yù)的根源所在,國(guó)家依法干預(yù)市場(chǎng)活動(dòng)能在一定程度上防止壟斷、抑制貧富差距擴(kuò)大、提高交易的效率,所以,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須確立政府的干預(yù)。市場(chǎng)管理法和宏觀調(diào)控法正是基于這樣一種理論而產(chǎn)生,而區(qū)別就在于:市場(chǎng)管理法以政府的直接干預(yù)為理論依據(jù),而宏觀調(diào)控法以政府間接干預(yù)為理論依據(jù)。

    2、側(cè)重點(diǎn) 市場(chǎng)失靈是國(guó)家干預(yù)的根源,但現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐表明,國(guó)家干預(yù)也并非沒(méi)有缺陷,政府干預(yù)的失靈(如過(guò)度干預(yù)、濫用干預(yù)權(quán)等)同樣會(huì)妨礙交易的正常進(jìn)行,政府規(guī)制的失敗,就要求必須確立對(duì)政府干預(yù)的規(guī)范,其中包括約束政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的權(quán)力,規(guī)范政府干預(yù)的行為,從這一方面來(lái)看的話,筆者認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)管理法來(lái)說(shuō),它著重強(qiáng)調(diào)的是對(duì)市場(chǎng)主體一方行為的約束,通過(guò)對(duì)市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)行為和交易行為的約束,維護(hù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)秩序,交易秩序;而宏觀調(diào)控法則更加注重對(duì)政府干預(yù)行為的約束,以確保政府的宏觀調(diào)控權(quán)的正當(dāng)行使。所以,筆者認(rèn)為,從某種意義上來(lái)說(shuō),市場(chǎng)管理法側(cè)重于確立政府干預(yù),宏觀調(diào)控法側(cè)重于規(guī)范政府干預(yù),但只是側(cè)重,兩者都只有由建立在對(duì)市場(chǎng)失靈和政府失敗的雙調(diào)整基礎(chǔ)上才能有效發(fā)揮其作用。

    3、調(diào)整方式 由于兩者所依據(jù)的理論基礎(chǔ)存在差異,不可避免地造成了調(diào)整方式的差異,市場(chǎng)管理法通過(guò)國(guó)家對(duì)市場(chǎng)的直接干預(yù)來(lái)實(shí)現(xiàn)其職能,它通過(guò)運(yùn)用行政命令,規(guī)章制度之類的公權(quán)力直接干預(yù)市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),對(duì)市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)行為和交易行為進(jìn)行規(guī)制,如通過(guò)制定和實(shí)施反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法和反壟斷法,依法嚴(yán)禁市場(chǎng)主體在交易活動(dòng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷行為,為市場(chǎng)主體交易行為確立一個(gè)直接的、強(qiáng)制性的選擇標(biāo)準(zhǔn)。宏觀調(diào)控法通過(guò)國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的間接干預(yù)實(shí)現(xiàn)其職能,從而間接影響市場(chǎng)主體經(jīng)濟(jì)行為的選擇,由此可看出,它為市場(chǎng)主體所確立的是一個(gè)間接的標(biāo)準(zhǔn),具有可選性,如通過(guò)體現(xiàn)法律規(guī)范特點(diǎn)的一些經(jīng)濟(jì)政策,如貨幣政策、財(cái)政稅收政策等,明確向市場(chǎng)主體傳達(dá)一種信息,哪些市場(chǎng)交易活動(dòng)因符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策而受到鼓勵(lì),哪些不符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策而受限制等。

    4、調(diào)整對(duì)象 市場(chǎng)管理法的調(diào)整對(duì)象,是國(guó)家在管理市場(chǎng)過(guò)程中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,即市場(chǎng)管理關(guān)系。如工商行政管理部門(mén)對(duì)市場(chǎng)主體不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的依法查處中所形成的市場(chǎng)交易管理關(guān)系,主要存在于微觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,具有直接性、強(qiáng)制性等特點(diǎn)。宏觀調(diào)控法的調(diào)整對(duì)象,指的是國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制過(guò)程中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,即宏觀調(diào)控關(guān)系如財(cái)政關(guān)系、金融關(guān)系等,主要分布于宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,具有間接性,選擇性等特點(diǎn)。

    5、調(diào)整范圍 市場(chǎng)管理法以市場(chǎng)管理關(guān)系為其調(diào)整對(duì)象,其主要發(fā)生在國(guó)家規(guī)范市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)行為和交易行為的過(guò)程中。從其體系結(jié)構(gòu)來(lái)看,市場(chǎng)管理法的內(nèi)容主要包括市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法、產(chǎn)品質(zhì)量法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法、價(jià)格法等。宏觀調(diào)控法以宏觀調(diào)控關(guān)系為調(diào)整對(duì)象,而宏觀調(diào)控關(guān)系涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全部過(guò)程,包括財(cái)政關(guān)系、金融關(guān)系、產(chǎn)業(yè)關(guān)系、計(jì)劃關(guān)系等。體系結(jié)構(gòu)方面,宏觀調(diào)控法主要包括財(cái)政法律制度、稅收法律制度、金融法律制度、產(chǎn)業(yè)法律制度、計(jì)劃法律制度、能源法律制度等。無(wú)論從兩者的調(diào)整對(duì)象還是體系結(jié)構(gòu)來(lái)看,宏觀調(diào)控法的調(diào)整范圍都要比市場(chǎng)管理法的調(diào)整范圍寬泛。

    6、調(diào)整方法 在關(guān)于兩者的調(diào)整方法上,筆者認(rèn)為:市場(chǎng)管理法由于國(guó)家直接干預(yù)市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)和交易行為,直接涉及市場(chǎng)主體的個(gè)體利益,市場(chǎng)管理權(quán)的不正當(dāng)行使會(huì)對(duì)其利益造成損害,同時(shí)也為了防止有關(guān)行政機(jī)關(guān)出于自身利益或其它市場(chǎng)主體利益而采用“合法”的形式損害相關(guān)主體利益,所以市場(chǎng)管理法的調(diào)整方法只能使用單一的法律調(diào)整手段,以維護(hù)和保證市場(chǎng)主體的合法權(quán)益。而宏觀調(diào)控法則是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的間接干預(yù)來(lái)影響市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)選擇行為,具有一定的誘導(dǎo)性,選擇性,而且其涉及面廣,貫穿國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全過(guò)程,所以,可以采取以法律手段為主,經(jīng)濟(jì)手段和行政手段為輔的調(diào)整方法,但經(jīng)濟(jì)手段和行政手段的運(yùn)用必須在法律確定的宏觀調(diào)控框架內(nèi)進(jìn)行。

    二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與宏觀調(diào)控的關(guān)系

    在討論兩者關(guān)系之前,筆者認(rèn)為應(yīng)先談一談市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與宏觀調(diào)控的關(guān)系,因?yàn)槭袌?chǎng)管理法的功能在于促進(jìn)和維系自由、公平、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),所以,在一定層面上,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與宏觀調(diào)控的關(guān)系可以反映出市場(chǎng)管理法與宏觀調(diào)控法的關(guān)系。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用機(jī)制是與宏觀調(diào)控相互依存,相得益彰的。

    首先,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)。競(jìng)爭(zhēng)首先是市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),沒(méi)有市場(chǎng),宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控就沒(méi)有了對(duì)象和基礎(chǔ),就失去了運(yùn)作的機(jī)制和生效的中介,如果宏觀調(diào)控不立足于市場(chǎng),則是一種盲目的,形而上學(xué)的調(diào)控,就會(huì)失去立足的根基。而且競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本所在,要發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵是鼓勵(lì)和維系市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另外,宏觀調(diào)控還受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制約,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,對(duì)社會(huì)資源配置起基礎(chǔ)性作用的是市場(chǎng),它是第一性的、基礎(chǔ)的。只有在市場(chǎng)調(diào)節(jié)無(wú)法起作用的領(lǐng)域,才有必要實(shí)施宏觀調(diào)控,凡是市場(chǎng)可以競(jìng)爭(zhēng)的,就沒(méi)必要進(jìn)行宏觀調(diào)控。此外,宏觀調(diào)控的目標(biāo)要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn),因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)國(guó)民財(cái)富增長(zhǎng)的基本途徑。

    其次,宏觀調(diào)控是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件。西方資本主義世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐已充分證明,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是放任自由主義經(jīng)濟(jì),它內(nèi)在地要求國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控。國(guó)家通過(guò)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)控,可以克服市場(chǎng)波動(dòng)和大起大落,保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定,而市場(chǎng)主體也只有在穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境中才能進(jìn)行公平、自由的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。宏觀調(diào)控還對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)范圍及競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)控,規(guī)定在哪些范圍可以競(jìng)爭(zhēng),哪些范圍不允許市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),那些競(jìng)爭(zhēng)是無(wú)所謂的、無(wú)益的,哪些是必要的、要加以鼓勵(lì)的。此外,由于市場(chǎng)主體是追求個(gè)體利益最大化的私利主體,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致貧富差距的擴(kuò)大、部分市場(chǎng)主體競(jìng)爭(zhēng)的不自由,而這些問(wèn)題是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)自身無(wú)法解決的,宏觀調(diào)控的實(shí)施可以有效的緩解這些問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)社會(huì)實(shí)質(zhì)正義。

    三、 市場(chǎng)管理法與宏觀調(diào)控法的關(guān)系

    通過(guò)以上分析我們可以看出,市場(chǎng)管理與宏觀調(diào)控作為國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)基本手段,在不同的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行層面發(fā)揮著各自的作用,兩者有所側(cè)重,各有分工。而市場(chǎng)管理法與宏觀調(diào)控法作為經(jīng)濟(jì)關(guān)系法制化的代表,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過(guò)程中也在不同的經(jīng)濟(jì)層面發(fā)揮著各自的作用,市場(chǎng)管理法主要存在與作用于微觀自治領(lǐng)域,而宏觀調(diào)控法主要立足于、作用于政府的宏觀調(diào)控活動(dòng),但兩者是密切相關(guān)的。市場(chǎng)管理法與宏觀調(diào)控法的關(guān)系,筆者認(rèn)為主要表現(xiàn)于以下幾個(gè)方面:

    1、兩者是辯證統(tǒng)一的關(guān)系。從作用機(jī)制的外在表現(xiàn)來(lái)看,市場(chǎng)管理法的目的是通過(guò)規(guī)制市場(chǎng)主體的競(jìng)爭(zhēng)行為和交易行為,創(chuàng)造自由的,穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序,其根本是促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種自由競(jìng)爭(zhēng)、公平競(jìng)爭(zhēng)、有序的競(jìng)爭(zhēng),而市場(chǎng)管理法的目的就在于為市場(chǎng)主體創(chuàng)造一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,維系一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)秩序,其外在的表現(xiàn)為促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而宏觀調(diào)控法則通過(guò)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的范圍、競(jìng)爭(zhēng)的目的等作出一定的限制和規(guī)定,外在的表現(xiàn)為一定程度上的限制市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從這一視角看,兩者是對(duì)立的,相互排斥的。但國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控的一個(gè)根本目的是為了實(shí)施和組織更好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),而且從兩者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中發(fā)揮的作用這兩方面看,二者是統(tǒng)一的,都是國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)的必要手段,都是為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展,所以,二者又是統(tǒng)一的。

    2、宏觀調(diào)控法以市場(chǎng)管理法為基礎(chǔ)宏觀調(diào)控法的功能在于保證宏觀調(diào)控目的的實(shí)現(xiàn)及調(diào)控的合法性。而市場(chǎng)管理法的功能在于促進(jìn)和維系公平、自由、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。從其內(nèi)容來(lái)看,宏觀調(diào)控法所確立的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)必須依靠市場(chǎng)管理法所維系的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。宏觀調(diào)控法所要實(shí)現(xiàn)的和維護(hù)的市場(chǎng)獨(dú)立、自由、秩序等目的,也需要市場(chǎng)管理法在微觀層次的作用的發(fā)揮,并且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的良好也是宏觀調(diào)控法的目的之一。宏觀調(diào)控法要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,離不開(kāi)市場(chǎng)管理法,尤其是反壟斷法,因?yàn)榉磯艛喾ㄋ?guī)制的就是一種不合理的、非法的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),它所維持的自由競(jìng)爭(zhēng)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的根本途徑。此外,由于上文所分析的宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的依賴性所致,宏觀調(diào)控法作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綱領(lǐng),它的制定必須依賴由市場(chǎng)管理法所維護(hù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所反饋回的信息來(lái)進(jìn)行,而不能盲目制定和調(diào)控,所以,宏觀調(diào)控法的制定和實(shí)施應(yīng)以市場(chǎng)管理法為基礎(chǔ)。

    3、市場(chǎng)管理法以宏觀調(diào)控法為條件市場(chǎng)管理法所維系的公平、自由、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必須以宏觀調(diào)控法所確立的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)作為其最終目標(biāo),為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)指明了發(fā)展方向,避免了盲目、無(wú)謂的競(jìng)爭(zhēng)。宏觀調(diào)控法創(chuàng)造和維護(hù)市場(chǎng)主體的獨(dú)立、平等、自由和秩序,為市場(chǎng)管理法所追求和維系的自由競(jìng)爭(zhēng)提供了一個(gè)良好的外部環(huán)境,有利于實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。宏觀調(diào)控法要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目的,為反壟斷法提供了指導(dǎo)和條件。此外,宏觀調(diào)控法作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的法律文獻(xiàn),也為市場(chǎng)管理法的制定和實(shí)施提供了指南。

    四、反壟斷法在我國(guó)經(jīng)濟(jì)法體系中的地位

    反壟斷法在一些西方資本主義國(guó)家被奉為“經(jīng)濟(jì)憲法”,是同其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程密切相關(guān)的。在我國(guó),反壟斷法雖然尚未出臺(tái),但其制定和頒布已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。這里,筆者想結(jié)合上文就反壟斷法在我國(guó)經(jīng)濟(jì)法體系中的地位,來(lái)簡(jiǎn)單談一談自己的認(rèn)識(shí),筆者將從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和宏觀調(diào)控兩方面談起。

市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；財(cái)政政策；貨幣政策

2011年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)61739.78億元，同比增長(zhǎng)27.9%，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但其中存在的問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)機(jī)制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無(wú)法保證邊際社會(huì)收益和邊際社會(huì)成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調(diào)控來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定、供求基本平衡和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控分析

（一）財(cái)政政策

財(cái)政政策主要通過(guò)兩個(gè)途徑來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。

第一，稅收途徑。稅收手段是財(cái)政政策的主要手段，也是國(guó)家利用積極的財(cái)政政策來(lái)調(diào)節(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。在我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的情況下，房地產(chǎn)稅收不僅是保證房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家財(cái)政收入來(lái)源的重要工具，也是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的杠桿。但從國(guó)統(tǒng)局的近年來(lái)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，稅收政策在現(xiàn)實(shí)中對(duì)于遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并沒(méi)有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產(chǎn)稅收占開(kāi)發(fā)成本比例相對(duì)較小，對(duì)于房地產(chǎn)的高利潤(rùn)空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產(chǎn)生短期化思想，背離中央政府宏觀調(diào)控的初衷；稅收不論在調(diào)節(jié)總量還是在調(diào)節(jié)結(jié)構(gòu)上都存在一定的時(shí)滯，造成調(diào)節(jié)效果不顯著。

第二，政府轉(zhuǎn)移支付。政府轉(zhuǎn)移支付水平的高低會(huì)對(duì)居民的生活水平產(chǎn)生較大的影響。從整體上來(lái)說(shuō)，國(guó)家和地方政府加大力度提供保障性住房，對(duì)于改善住房結(jié)構(gòu)、有效遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)有非常重要的作用。從目前來(lái)看，保障性住房政策對(duì)房地產(chǎn)格局的影響主要表現(xiàn)在：影響房地產(chǎn)供求關(guān)系、拉低房地產(chǎn)價(jià)格和影響房?jī)r(jià)上漲預(yù)期等方面。

（二）貨幣政策

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)是貨幣政策調(diào)整的重點(diǎn)。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過(guò)以下三大途徑。

第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進(jìn)而改變消費(fèi)者的購(gòu)房成本。由于房地產(chǎn)價(jià)格富有彈性，購(gòu)房成本變化會(huì)使消費(fèi)者敏感進(jìn)入或退出市場(chǎng)，從而達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求，直接影響房?jī)r(jià)。第二，信貸途徑。中央銀行可以運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、調(diào)節(jié)再貼現(xiàn)率和法定存款準(zhǔn)備金等工具來(lái)改變貨幣供應(yīng)量，從而影響信貸機(jī)構(gòu)的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會(huì)對(duì)利率產(chǎn)生影響，從而增加或減少房地產(chǎn)需求，引致其價(jià)格的相應(yīng)變化。第三，資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑。投資者的資產(chǎn)組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產(chǎn)等資產(chǎn)。如果中央銀行采取擴(kuò)張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應(yīng)量，那么貨幣資產(chǎn)的收益率下降，投資者會(huì)減少資產(chǎn)組合中貨幣資產(chǎn)的比例，而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡。從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價(jià)格上升，房地產(chǎn)商品作為非貨幣資產(chǎn)就會(huì)受到影響。

二、調(diào)控效果及局限性分析

總體來(lái)看，2003年以后的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不是很理想，特別是對(duì)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快及市場(chǎng)秩序的調(diào)控和治理與調(diào)控預(yù)期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調(diào)控積累基礎(chǔ)上，為加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)和改善住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控思路，目前已經(jīng)顯現(xiàn)出一些效果，部分地區(qū)部分城市的房?jī)r(jià)有所回落，但仍不明顯?？傮w上房?jī)r(jià)過(guò)高、部分城市的房?jī)r(jià)不斷出現(xiàn)漲速過(guò)快以及市場(chǎng)有序化程度較低等問(wèn)題依然沒(méi)有得到解決。調(diào)控的局限性主要表現(xiàn)為：

第一，地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產(chǎn)價(jià)格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會(huì)采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問(wèn)題。雖然1998年國(guó)務(wù)院下發(fā)的23號(hào)文件確定了要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，但2003年國(guó)務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件，將原來(lái)23號(hào)文件中有關(guān)“經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體”改為“經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，弱化了經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)體系的地位。同時(shí)又沒(méi)有及時(shí)建立其他有效地住房保障措施，這也是調(diào)控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調(diào)控政策在地方得不到很好落實(shí)。地方貫徹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不積極的現(xiàn)象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)滯，使宏觀調(diào)控的效果大大減弱。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的思考

首先，要重視住房保障。許多國(guó)家都將建立住房保障體系作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要目標(biāo)。認(rèn)為這樣做既有助于解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的公平問(wèn)題，也能有效改善住房市場(chǎng)的供給和需求結(jié)構(gòu)，從而建立較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。例如美國(guó)政府在20世紀(jì)30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點(diǎn)轉(zhuǎn)為補(bǔ)貼私人機(jī)構(gòu)興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來(lái)，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補(bǔ)貼。

其次，強(qiáng)化稅收工具在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的運(yùn)用。稅收工具對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系具有非常重要的作用，從我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策看，稅收政策的運(yùn)用力度明顯不夠。

市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第3篇

加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。一是明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。各地新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下商品住房所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。同時(shí)，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。二是實(shí)行有區(qū)別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。住房按揭貸款最低首付款比例，由原來(lái)的20％恢復(fù)為不得低于30％，但對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。三是進(jìn)一步抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅免征稅期間由2年調(diào)整為5年，規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行為，控制短線熱錢(qián)炒房，提高了炒房成本。

重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓緊開(kāi)展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息。二是由各地編制住房建設(shè)規(guī)劃，做出具體空間布局、項(xiàng)目用地和建設(shè)進(jìn)度安排，在2006年9月底前向社會(huì)公布。三是規(guī)范普通商品房建設(shè)行為。對(duì)適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房項(xiàng)目，采取限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。

加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。一是對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工設(shè)計(jì)文件審查合格證明、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是針對(duì)交易環(huán)節(jié)存在的虛假宣傳、合同欺詐、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，要依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。三是開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。并規(guī)定對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，從嚴(yán)控制展期貸款和滾動(dòng)授信。四是抑制房屋囤積行為。開(kāi)發(fā)企業(yè)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

有步驟地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。一是加快廉租住房制度建設(shè)。明確時(shí)限，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。明確城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)。二是進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度。加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買(mǎi)、謀取不正當(dāng)利益的行為。三是積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，租售并舉，解決群眾居住問(wèn)題。

繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動(dòng)性住房需求。制止片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)?shù)淖龇ǎ^續(xù)加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，2006年各地拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。制止在拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下實(shí)施拆遷的行為，保護(hù)群眾合法利益。（摘自2006年8月6日《人民日?qǐng)?bào)》建設(shè)部/文）

市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第4篇

首先，持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，透支了人們未來(lái)幾十年的消費(fèi)，嚴(yán)重地制約著我國(guó)消費(fèi)率的提高。人們?yōu)榱速?gòu)買(mǎi)一套房子幾乎奉陪了一輩子的艱難儲(chǔ)蓄。這個(gè)問(wèn)題不解決，以擴(kuò)大內(nèi)需為目標(biāo)、以消費(fèi)主導(dǎo)為基礎(chǔ)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式就很難得到根本性的轉(zhuǎn)變；其次，近幾年來(lái)，政府尤其是中央政府，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控上花了很大力氣，出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但至今還沒(méi)有取得重大進(jìn)展。在這場(chǎng)和既得利益者的博弈中，如果政府步步退卻，政府的政策乃至政府的公信度就會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。一旦政府持續(xù)退縮，既得利益者就會(huì)得寸進(jìn)尺，其后果是不堪設(shè)想的；再次，從社會(huì)建設(shè)的角度看，當(dāng)前群眾對(duì)房地產(chǎn)的抱怨聲勢(shì)很大，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)社會(huì)建設(shè)極為重要，它是社會(huì)生存的基礎(chǔ)。從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式看，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，可以謀取可觀的暴利，就會(huì)松懈對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的緊迫性，甚至有可能導(dǎo)致“產(chǎn)業(yè)空心化?！睕r且，當(dāng)今世界，找不到一個(gè)國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體，通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。相反的，倒是有很多國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體因房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度發(fā)展而陷入長(zhǎng)期衰退。如果我國(guó)能夠在“十二五”期間甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，把房地產(chǎn)體制改革好，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就可以實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，就能獲得社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

最近住房建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，2012年將繼續(xù)堅(jiān)持加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。以往的調(diào)控效果之所以不顯著，在于有的地方政府深深介入房地產(chǎn)業(yè)的慣性沒(méi)有消除，各項(xiàng)調(diào)控政策在執(zhí)行過(guò)程中被“軟化”，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房供給乏力，讓中央宏觀調(diào)控政策成了“揚(yáng)湯止沸”。地方政府調(diào)控中的動(dòng)力之所以不足，原因在于地方利益的考量，以及地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。一些地方政府擔(dān)心調(diào)控的結(jié)果可能影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入，地方政府想以高房?jī)r(jià)換取GDP，因而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。必須清醒地認(rèn)識(shí)到，土地財(cái)政是不可持續(xù)的，土地不是賣(mài)不完的。只有逐步實(shí)現(xiàn)地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配，規(guī)范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府“錢(qián)少事多”的現(xiàn)實(shí)難題，才能保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的必由之路。

有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，我國(guó)歷年的土地出讓金：2006年7000億元，2007年13000億元；2008年9600億元；2009年15900億元，比上年增長(zhǎng)63.4%；2010年27000億元，比上年增長(zhǎng)70.4%。2009年全國(guó)土地出讓金占地方財(cái)政收入的46%。這部分土地增值收益如果能夠用于改善老百姓的福利，當(dāng)然是很好的；但是地方政府更多地用于投資基本建設(shè)，即能夠帶來(lái)更大盈利空間的投資。原因很簡(jiǎn)單，用于社會(huì)保障支出，用于改善民生，是要花錢(qián)的，又不可能給地方政府帶來(lái)可觀的利潤(rùn)，地方政府的積極性就不那么高了。按有關(guān)規(guī)定，各地土地出讓金凈收益中提取廉租住房保障資金不應(yīng)少于10%，但事實(shí)上，2010年11月公布的審計(jì)結(jié)果，2007—2009年有22個(gè)城市的提取比例未達(dá)到要求，共少提取146.23億元。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史2011年1月7日在北京舉行的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上指出：2010年全國(guó)土地出讓成交價(jià)款2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)70.8%，城市發(fā)展對(duì)土地依賴有增無(wú)減，利益分配不合理，社會(huì)矛盾突出，土地出讓制度亟待進(jìn)一步改革完善。“十一五”期間土地出讓金7萬(wàn)多億元，2009年土地出讓金1.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)63.4%。1992—2003年，全國(guó)累計(jì)收到1萬(wàn)多億元土地出讓金。自從2004年以來(lái)，我國(guó)土地出讓方式發(fā)生重大變化，努力推行土地招、拍、掛，全國(guó)土地出讓收入因此猛增。2012年要深入推進(jìn)國(guó)有土地有償使用制度改革，逐步擴(kuò)大有償用地范圍，堅(jiān)持和完善土地招、拍、掛制度，認(rèn)真總結(jié)、規(guī)范、完善“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”、“綜合評(píng)標(biāo)”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動(dòng)工業(yè)用地彈性出讓和租賃制，推動(dòng)土地供應(yīng)由價(jià)高者得的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?？偫碓?011年12月召開(kāi)的中央農(nóng)村工作會(huì)議上指出：“應(yīng)該看到，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有了很大提高，不能再靠犧牲農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利降低工業(yè)化城鎮(zhèn)化成本，有必要也有條件大幅度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例?！?012年3月，總理在《政府工作報(bào)告》中，論述2012年的主要任務(wù)，明確指出：“制定出臺(tái)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例。”

可以預(yù)見(jiàn)，2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲的壓力依然存在，這就迫使原本限于短期舉措的宏觀調(diào)控將隨之常態(tài)化。市場(chǎng)將較長(zhǎng)時(shí)間面臨偏緊的政策環(huán)境。2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最重要的兩項(xiàng)政策：一是通過(guò)差別化信貸政策抑制投資投機(jī)需求取得一定效果；二是切實(shí)增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，尤其是加大保障房供給力度。這兩項(xiàng)行之有效的政策必須繼續(xù)堅(jiān)持。今后一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的過(guò)熱苗頭，新一輪從緊的宏觀調(diào)控政策可能隨時(shí)到來(lái)。中央的宏觀調(diào)控政策目標(biāo)，一向定在防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，從來(lái)沒(méi)有強(qiáng)調(diào)要把房地產(chǎn)價(jià)格降下來(lái)。但是，2012年3月，總理在《政府工作報(bào)告》中首次提出：“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合同回歸。”意味著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房?jī)r(jià)大漲大落的時(shí)代即將結(jié)束。這里附帶談一談我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格今后的走勢(shì)如何？要回答這個(gè)問(wèn)題，主要看中央對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位：即是為了解決居民的消費(fèi)需求，或者說(shuō)是為了滿足居民的住房需求；還是滿足中高收入者的投資、投機(jī)需求？如果是為了前者，對(duì)后者采取抑制、打擊的政策，房地產(chǎn)價(jià)格必然逐步回落，合理回歸；如果是放任自流，房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲，直至徹底崩潰，導(dǎo)致泡沫破滅和金融危機(jī)。即使是短期的宏觀調(diào)控，把房地產(chǎn)價(jià)格壓一壓，一旦宏觀調(diào)控放松，還會(huì)出現(xiàn)更大的反彈。中央政府面臨兩難選擇，地方政府的利益又往往和房地產(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。博弈始終是存在的。集中在三個(gè)方面的博弈：當(dāng)宏觀調(diào)控明顯影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)能否持續(xù)；地方政府財(cái)政究竟有多大的承受能力；開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)資金狀況能夠維持多久？特別是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)下行的壓力，以及如何替代地方政府的“土地財(cái)政。再有沖破既得利益集團(tuán)的干擾。

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，總理在2012年兩會(huì)答記者問(wèn)時(shí)指出，我們2003已經(jīng)提出6條措施，2005年國(guó)八條，2006年國(guó)六條。為什么那些年調(diào)控沒(méi)有成效呢？群眾責(zé)怪我們房?jī)r(jià)越調(diào)越高（根本原因是時(shí)緊時(shí)松）。政策不出中南。我聽(tīng)了感到十分痛心。為什么近兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點(diǎn)曙光，有所進(jìn)展呢？首先是我們調(diào)控決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖；其次，我們抓住了一個(gè)抑制投資和投機(jī)需求的要害問(wèn)題。采取針對(duì)性措施?，F(xiàn)在我可以明確告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松，如果放松就會(huì)前功盡棄。而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

市場(chǎng)的宏觀調(diào)控范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫 調(diào)控 對(duì)策

衣、食、住、行中“住”的問(wèn)題是當(dāng)前我國(guó)民眾最關(guān)心的大事之一，也是政府應(yīng)當(dāng)解決的重大民生問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期目的，何時(shí)實(shí)現(xiàn)“住有所居”，已經(jīng)成為街頭巷尾熱議的話題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的必要性

近幾年商品房?jī)r(jià)格快速上漲，與城市居民收入的增長(zhǎng)形成強(qiáng)烈反差，引起了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)泡沫、宏觀調(diào)控的強(qiáng)烈關(guān)注。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”問(wèn)題及其原因分析

2010年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積等都有較大幅度增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%。施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%。商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%。銷售額5.25萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，社會(huì)總供求平衡是物價(jià)穩(wěn)定的基本條件。德國(guó)房?jī)r(jià)10年不漲，供求平衡是硬道理。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”問(wèn)題的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)失衡現(xiàn)象的具體表現(xiàn)?？偨Y(jié)起來(lái)有以下幾方面的原因：

一是地價(jià)過(guò)快上漲。由于土地的稀缺性特征，地產(chǎn)價(jià)格在數(shù)量上隨時(shí)間遞增。土地價(jià)格的上漲推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性及其秩序的不規(guī)范。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有供給彈性小、需求不確定（如“丈母娘需求”）等特點(diǎn)，供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲；同時(shí)，信息不對(duì)稱，導(dǎo)致投機(jī)炒作盛行，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。三是購(gòu)房者的預(yù)期及非理。消費(fèi)者對(duì)某種消費(fèi)品價(jià)格的預(yù)期在一定程度上影響自己的需求。“羊群效應(yīng)”是典型的非理。當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，人們認(rèn)為價(jià)格還會(huì)持續(xù)上升，進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升，促進(jìn)了“泡沫”的產(chǎn)生。四是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的結(jié)構(gòu)性矛盾。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房地理位置偏僻而且數(shù)量嚴(yán)重不足，供求矛盾非常突出；城市擴(kuò)張、舊城改造造成的大規(guī)模拆遷又加劇了這一供求矛盾，使低檔房?jī)r(jià)格急劇上升并產(chǎn)生了“泡沫”。五是銀行等金融機(jī)構(gòu)寬松的信貸政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要雄厚的資金，主要是由銀行信貸提供，銀行通常愿意發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，開(kāi)發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，為房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生埋下了隱患。六是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的鼓勵(lì)政策。自2008年9月起，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)政府接連出臺(tái)降息、減稅、鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策，中斷了多年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這種政策導(dǎo)向使房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，價(jià)格不斷虛漲，空置率不斷上升，加速了“泡沫”的形成。

（二）加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的必要性

綜上所述，影響房地產(chǎn)“泡沫”的因素很多，既有房地產(chǎn)本身的因素，也有消費(fèi)者的預(yù)期及非理等因素的影響，還有政府方面的原因，這些因素共同作用會(huì)引發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)局部性、地區(qū)性和結(jié)構(gòu)性“泡沫”問(wèn)題的形成。房地產(chǎn)“泡沫”將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)及居民生活帶來(lái)極大危害。因此，應(yīng)及時(shí)分析房地產(chǎn)“泡沫”的成因，通過(guò)多種途徑，及時(shí)采取多種措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控，防范和消除房地產(chǎn)“泡沫”。

二、當(dāng)前政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策措施

2010年，一系列調(diào)控并未明顯抑制房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭。進(jìn)入2011年后，國(guó)務(wù)院頒布“新國(guó)八條”，實(shí)施更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。一是進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。二是加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。三是調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。四是強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。六是堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。七是合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。八是落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的對(duì)策

要想使房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施取得預(yù)期的效果，首先要轉(zhuǎn)變觀念，消除房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中存在的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，其次要采取相關(guān)的政策與措施。

（一）需要澄清的幾個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控就是要降低房?jī)r(jià)。宏觀調(diào)控的真正目的在于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序和協(xié)調(diào)發(fā)展，并不是單純降低房?jī)r(jià)，而是使其處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)或者是控制在與GDP和居民人均可支配收入增長(zhǎng)速度相協(xié)調(diào)的上升幅度內(nèi)。二是實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)就要買(mǎi)房?！白∮兴印笔俏覈?guó)人民幾千年來(lái)的崇高理想，“有”，可以是“擁有”，也可以是“占有”，即“為我所用”。很可能在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，一些低收入和無(wú)收入家庭只能依靠租房來(lái)解決居住問(wèn)題。三是土地稀缺導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。我國(guó)如果拿出1%的國(guó)土面積來(lái)建設(shè)城市，則至少可以解決14億人的居住問(wèn)題。

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的對(duì)策

一是轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。房地產(chǎn)調(diào)控的重心應(yīng)該是供給方調(diào)控，增加商品房土地供應(yīng)，提高中小戶型比例，加大廉租房興建力度。二是理順中央、地方的財(cái)政分配結(jié)構(gòu)。合理劃分中央、地方的財(cái)政收支，扭轉(zhuǎn)地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。三是進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。重點(diǎn)推出市場(chǎng)潛力較大的經(jīng)濟(jì)適用房和中檔住房，盤(pán)活房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)；加強(qiáng)交通、環(huán)境等方面的規(guī)劃，增加城市郊區(qū)投資，降低成本，降低房?jī)r(jià)。四是規(guī)范土地市場(chǎng)。規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)；公開(kāi)土地儲(chǔ)備量、待拍賣(mài)的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息，防止信息不對(duì)稱為一些人圈地、炒地牟取暴利提供便利。五是完善房地產(chǎn)金融體制。銀行業(yè)應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，提高自身抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力；金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)從制度建設(shè)入手，為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展提供一個(gè)良好的外部環(huán)境。六是把解決中低收入階層的住房問(wèn)題納入公共選擇程序。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的選址、興建規(guī)格及適用人群，應(yīng)通過(guò)聽(tīng)證會(huì)等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數(shù)公眾能夠接受并感到滿意。

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