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一、推動房地產業轉型的驅動力分析

走向低碳之路是未來房地產發展的必然趨勢，只有這樣，房地產業才能在帶動上游綠色生產的同時，促進下游的綠色消費。雖然低碳地產在我國起步較晚，但是國內不少具有前瞻性的房地產開發企業已經重視起來，并且開始投入資源進行低碳轉型的嘗試。但鑒于企業的目標愿景、戰略規劃、發展策略不同，影響企業轉型驅動力也不盡相同。按照組織行為學的理論，可以把影響房地產開發企業轉型的驅動力分為內部驅動力和外部驅動力：內部驅動力是企業作為“經濟人”對利潤和道德價值的追求，是企業意愿的表現。外部驅動力包括社會環境壓力和制度的約束引導，是低碳企業開發項目的客觀要求。內外驅動力的相互影響決定了房地產業的轉型，促進了低碳地產的長遠發展。

（一）低碳轉型內部驅動力分析

1.利潤的驅使。在進行低碳地產投入開發時，多數開發商會陷入一種誤區，認為在低碳地產項目中應用低碳技術會增加企業成本，加大成本控制的難度，這些顧慮影響了開發商開發的動力，同時也降低了消費者使用新技術的積極性。但事實上，低碳地產的開發及運營并非如此。雖然在早期階段，部分施工技術及設備會因為高耗能、高污染被淘汰，但從長遠來看，低碳技術的創新，低碳品牌、質量的塑造，不僅不會帶來成本上的增加，反而會創造更多的機會。根據美國LEED官方統計，近十年取得在美國LEED認證的項目均取得了經濟和環境上的5點好處：建筑價值提升了7.5%，降低營運成本8%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投資回報率提高6.6%，這些數據均證明開發商做低碳地產是有利可圖的。

2.品牌價值的塑造。越來越多的開發企業視“低碳綠色”、“節能生態”為21世紀品牌形象的魅力所在。三流企業賣產品，二流企業賣管理，一流企業賣文化。先前得益于市場地位的壟斷，品牌價值在早前房地產開發經營中并未占據重要地位。如今隨著企業間競爭的加劇，產品差異的加強，品牌成為了衡量企業經營能力及盈利能力的標志和關鍵。在低碳轉型中，房地產企業主動地承擔社會責任，為消費者打造精品，久而久之，企業的品牌形象就會在消費者心中得到塑造，美譽度和社會形象便會提升，在獲得社會認同感后，企業的經濟效益自然會順利實現。

（二）低碳轉型外部驅動力分析

1.政府的支持和引導。生態環境的公共物品性質決定了其有可能因過度使用或侵占而導致“公地的悲劇”。傳統的房地產開發多數存在外部不經濟性，對生態環境過度索取和侵占導致了生態環境的脆弱。因此，為了糾正市場失靈，政府的社會管理者角色的公共定位,決定了政府必須要在低碳地產發展過程中發揮主導作用。

（1）綠色建筑評價標準的推廣。為促進綠色建筑的發展，規范行業的評價標準，我國在2006年頒布了《綠色建筑評價標準》（GB/T500378-2006）。近五年來，我國綠色建筑也幾乎以每年翻番的速度增長。住建部副部長仇保興表示，至2020年前，中國在節能建筑項目領域的投資額將不低于1.5萬億元，屆時我國的綠色建筑將占全球綠色建筑總量的50%以上，而開發商開發綠色項目、打造低碳地產也將成為行業的常態。

（2）政府的補貼及稅收激勵。在建立起相應的認證制度后，政府通過對開發低碳地產的房地產企業進行財政補貼，不僅可以彌補企業采用低碳技術、配套低碳設備的成本，更重要的是能夠激發開發低碳地產的動力，從而帶動整個行業的發展。

2.消費者的需求拉動。當“綠色生態、低碳健康”成為當今時代的主旋律后，居民住房被賦予了更多的時代內涵，越來越多的消費者不再僅僅關注住房的價格，開始更多地關注綠色健康的人居環境，追求低碳環保的住宅。“能選自然、絕不人造”，住宅的舒適度、健康生態性成為了購房的首選標準，低碳地產的買方市場逐漸形成。在2013年1月出臺的《綠色建筑行動方案》中明確規定了要樹立和完善綠色建筑領域的金融服務體系，金融機構對于購買綠色低碳住宅的購房者在貸款利率上可以給予一定優惠，這無疑也為提高消費者的需求創造了條件。

3.行業競爭的推動。當“低碳”、“節能”成為產品的評價標準后，其會對整個產業的布局和企業的戰略發展產生重大的影響。擁有土地、資金便擁有強勢競爭力的時代已過，現有房地產市場競爭更趨多樣性、創意性、前瞻性，因此，準確地把握未來的發展潮流、開拓潛在的細分市場、掌握先進的節能技術成為目前及以后房企占據市場份額的重要手段。低碳產品與非低碳產品的差異成為房企建立競爭優勢的重要途徑。在殘酷的競爭壓力下，越來越多的房地產企業開始跳出行業的紅海競爭，通過轉型改變戰略發展模式，從而尋求適合自己的低碳核心競爭力。

4.低碳技術的創新進步。低碳技術的創新進步，為房地產企業吸收、引進一流的技術提供了絕好的機會。越來越多的低碳技術被研發出來，開發商和消費者的使用成本在下降。同時，技術種類的增多也為開發商提供了更多的選擇空間，開發商可以根據項目的定位、用戶的特殊需要靈活地選用和搭配，這樣不僅豐富了低碳地產的概念，同時給消費者也帶來了一個全新的低碳體驗。

二、結論

我國現有430億平方米建筑，只有4%左右采取了節能措施，尋求探索低碳、環境友好的經濟增長發展模式尤為緊迫和重要。但在目前低碳地產的開發過程中，開發商存在一種低碳地產要走“貴族化”路線的觀念，所以在引導支持房地產業轉型的過程中，制定合理的激勵體系，激發開發商轉型的動力，已成為目前政府的首要任務。只有當兩者形成良好的互動機制，政策更加科學，房企的競爭力得到提升，消費者的需求得到滿足，低碳發展才能落到實處，各個參與方的利益才會實現最大化。

作者：侯盼龍單位：華東師范大學商學院